Conselho de carcaça:

Conselho de carcaça: Retirando uma segunda confiança

por Benny L. Kass

Nós somos dispostos retirar uma segunda hipoteca para a diferença de $35.000. Que são os profissionais - e - contra de fazer isto?

Resposta: O financiamento creativo retornou ao mercado imobiliário. Os vendedores estão começando a reconhecer que é agora mercado de um “comprador,” e a fim fazer uma venda deve fornecer benefícios atrativos para atrair e seduzir compradores em apresentar um contrato de compra.

Alguns vendedores estão oferecendo aparelhos de televisão livres do plasma; outro estão fornecendo carros rental os um ou dois anos alugam livre. E alguns vendedores estão considerando incentivos financeiros -- um de que é confiança do “retorno” uma segunda.

Quando você pede o dinheiro para comprar uma casa, a fim segurar que o emprestador começ finalmente pago, o comprador/mutuário assina uma nota promissora e uma ação de confiança.

A nota promissora é um documento jurídico que diga: “Mim, o mutuário, promessa de pagar os dólares do emprestador XX, devido e pagável no número de Y de anos. Eu pagarei este dinheiro em prestações mensais iguais de ZZ, em uma taxa de interesse de por cento do AA por o ano.”

Se o mutuário não paga, o emprestador pode arquivar o terno na corte apropriada e começ um julgamento de encontro a essa pessoa. Então, o emprestador tem que determinar que recursos o mutuário tem, encontra onde estão, e então tentar unir aqueles recursos baseados no julgamento requisitado corte.

Este pode ser um processo incómodo. E se o mutuário não tem nenhum dinheiro, será um inútil -- e caro -- esforço. Eu digo frequentemente meus clientes que “não há nenhum registo de dinheiro na parte traseira do tribunal; coletar em um julgamento não pode ser bem sucedida.”

Conformemente, para proteger mais o investimento do emprestador, o mutuário igualmente assina uma ação de confiança. Este é um documento jurídico por meio de que o proprietário do repouso assina um original que tècnica (e em alguns estados legalmente) transfira a casa do mutuário a um depositário que seja selecionado pelo emprestador. Este original é gravado entre os registros de terra onde a propriedade é encontrada, para põr o mundo inteiro sobre a observação que o título à casa é sujeito a essa ação de confiança.

Se o comprador faz os pagamentos mensais e não está de outra maneira no defeito, quando o empréstimo está pagado fora dentro completamente, a ação de confiança está liberada dos registros de terra. Entretanto, se o comprador é delinquent, o depositário tem a autoridade para vender a casa em uma venda de execução duma hipoteca do leilão. Cada estado tem réguas e procedimentos diferentes sobre como as execuções duma hipoteca são ocorrer, e você deve consultar seu advogado local para mais detalhes.

Em termos legais, uma ação de confiança é uma concessão do proprietário home ao depositário, dando o/a o “poder” vender a casa.

Alguns estados ainda usam hipotecas, que fornece de fato um emprestador a mesma segurança que faz a ação de confiança. A diferença básica, entretanto, entre uma ação de confiança e uma hipoteca é que onde há uma hipoteca, o emprestador terá que ir à corte forçar uma venda. Assim, a maioria de emprestadores preferem usar ações de confiança, desde que o processo da execução duma hipoteca é mais fácil, menos caro e mais rapidamente.

Você é preparado para oferecer a um comprador potencial uma segunda ação de confiança na quantidade de $35.000. Eu chamo este uma “segunda confiança” porque seu comprador começ uma primeira confiança de um emprestador comercial. Em termos simples, seu original da confiança será gravado nos registros de terra após a primeira confiança, e estará assim na segunda posição do lugar.

Há diversas vantagens a esta aproximação:

 

• você ajudará ao comprador em ir ao estabelecimento porque não terá que vir acima com todo o que dinheiro adicional;

   

• você pode ajustar sua taxa de interesse mais baixa do que o comprador pode começ no mercado livre;

   

• você pode adiar (para não evitar) uma parcela de todo o imposto dos mais-valia que você possa de outra maneira ter que pagar se a propriedade vendeu para todo o dinheiro. Você deve discutir os benefícios de imposto com seus conselheiros financeiros.

Entretanto, há igualmente um fator negativo importante a considerar. Se a primeira confiança entra no defeito, e esse emprestador impede na propriedade, sua segunda confiança estará limpada para fora. O primeiro emprestador da confiança deve recomendá-lo que da venda de execução duma hipoteca pendente, mas porque esse emprestador está na primeira posição do lugar, sua segurança na casa não é protegida. Você pode ainda sue o mutuário baseado na nota promissora que foi assinada, mas como discutido acima, que pode ser um esforço inútil se o mutuário não tem nenhum dinheiro.

A linha inferior: retirar uma segunda confiança é certamente one-way de atrair compradores potenciais, mas há uns riscos. Não há absolutamente nenhuma garantia que seus $35.000 estarão protegidos completamente.

Se você não tem uma hipoteca presentemente em sua casa, ou lá é uma balança pendente de pagamento pequena que você possa pagar fora, você pode querer considerar retirar uma primeira confiança em uma quantidade de não mais de 90 por cento do preço de aquisição -- isto é o comprador deve dar-lhe ao menos 10 por cento para baixo. Aquele é mesmo um incentivo mais atrativo para compradores potenciais.

Eu igualmente quero comentar em seu interesse sobre o papel do avaliador. Você sugere que sua casa possa avaliar mais com “uma inspeção no local” de sua casa. É minha compreensão que todos os avaliadores profissionais devem pessoal entrar na casa que estão avaliando, para começ um retrato exato da condição da casa inteira. Comparável ser útil e importante, mas não fazem -- e não poder -- tomar o lugar de uma inspeção real.