Conselho de carcaça:

Conselho de carcaça: Compreendendo os termos de sua hipoteca

por Benny L. Kass

Quando você obtem um empréstimo de hipoteca, você estará exigido assinar um grande número originais, que contêm os termos que são um mistério a muitos homebuyers potenciais. Você terá que assinar papéis como “a estimativa da boa fé,” a “verdade na indicação do empréstimo,” o formulário financeiro da informação, uma nota promissora, uma ação de confiança e o HUD-1 (a indicação de estabelecimento). Seu emprestador igualmente mandá-lo-á assinar outros originais, mais de que são projetados proteger o emprestador de encontro às reivindicações futuras que você não compreendeu inteiramente os termos e condições do empréstimo que você está começ.

E para fazer matérias mais más, você será pedido para assinar um “poder do advogado” que autoriza o emprestador (ou a companhia de título) fazer correções se os erros forem encontrados ulteriormente.

Mas você compreendeu o que você assinou? Você compreende os termos dessa hipoteca de taxa ajustável? Se você vende sua casa ou ganha a lotaria de Maryland e a quer pagar fora seu empréstimo, você terá que pagar uma penalidade de pagamento adiantado?

As execuções duma hipoteca estão levantando-se ràpida. Em grande parte, isto está sendo responsabilizado no emprestador do subprime que fêz empréstimos high-interest, arriscados aos consumidores que não poderiam os ter recursos para no primeiro lugar.

Mas as execuções duma hipoteca estão ocorrendo com outros tipos dos empréstimos também. De acordo com um comentador, do “os braços subprime têm umas delinquências sérias 50 por cento mais elevadas do que os empréstimos da taxa fixa do subprime (9 por cento contra 6 por cento), BRAÇO do subprime têm seis vezes as delinquências sérias dos braços principais (9 por cento contra 1.45 por cento) e os braços principais têm duas vezes as delinquências sérias dos empréstimos principais da taxa fixa (1.45 por cento contra 0.7 por cento).”

O Pollock de Alex é um companheiro residente no instituto americano da empresa (AEI) e um presidente anterior e um diretor geral de Federal Home Loan Bank de Chicago.

Demonstrou recentemente antes da subcomissão nas instituições financeiras e no crédito de consumidor do comitê da casa dos E.U. em serviços financeiros. Sua mensagem era divulgação:

Um bom emprestador quer o mutuário compreender qual o acordo de empréstimo é. Em particular, é essencial divulgar simplesmente e claramente todas as penalidades de pagamento adiantado e o teste padrão da taxa de interesse mudam, eventualmente, a que o empréstimo é assunto.

O Sr. Pollock deplorou o fato que os originais do empréstimo de hipoteca atualmente que estão sendo usados por a maioria de emprestadores não encontram este objetivo. “A maioria de nós tiveram a experiência da opressão e befuddled pela pilha enorme de originais completamente de língua desconcertante na cópia pequena apresentada a nós para a assinatura em um closing da hipoteca. A complexidade resulta das exigências legais e da conformidade. Irònica, as tentativas reguladoras passadas de segurar a divulgação cheia fizeram o problema mais mau.”

Conformemente, o Sr. Pollock props um original simples, de uma página da divulgação, que chamasse “o protótipo do Pollock.” Este original indic, no inglês simples, os “fundamentos” do empréstimo.

Por exemplo:

 

• se você está considerando uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) o formulário da divulgação dir-lhe-á qual sua taxa de interesse do começo é, quanto tempo permanecerá de fato, e (mais importante) o que a taxa possível máxima será;

   

• você será dito o empréstimo à relação de valor (LTV); isto mostrar-lhe-á a porcentagem de sua hipoteca ao valor avaliado da propriedade. Por que é isto importante? Quando os valores dos bens imóveis estão aumentando, ninguém parece importar-se. Mas como nós temos visto recentemente, os valores dos bens imóveis são decreasing em muitas partes do país. Se você obteve uns 95 por cento LTV, e você quer agora vender a casa, mesmo se o valor diminuiu por somente 5 por cento, quando você considera comissões da propriedade imobiliária, imposto de transferência do governo e outros custos do closing, você terá que pagar o dinheiro quando você vai ao estabelecimento;

   

• pode você ter recursos para o empréstimo? O Sr. Pollock usa o termo “cheio-posicionado abrigando a relação de despesa,” de que chama “uma medida chave se você pode ter recursos para este empréstimo.” Que porcentagem de sua renda mensal irá pagar sua hipoteca -- qual inclui impostos e seguro? “O padrão time-tested do mercado para esta ração é 28 por cento; maior sua relação é, mais arriscado o empréstimo é para você.”

A divulgação não resolverá todos os problemas. Os emprestadores predatórios devem ser põr fora do negócio, mas os empréstimos do subprime não devem completamente ser eliminados. De acordo com pescadas polacas, embora a taxa americana da posse home mova para 69 por cento, que chama “uma boa coisa,” os Estados Unidos classificam somente décimos entre todas as economias avançadas no mundo.

Os empréstimos de Subprime permitiram muitos povos a que não poderia de outra maneira qualificar para uma hipoteca convencional possuem seu próprio repouso. Claramente, esta é igualmente uma “boa coisa.”

Mas todos os consumidores -- não obstante a renda ou a raça -- a obrigação compreende inteiramente todos os termos e condições -- e conseqüências -- do empréstimo estão indo começ. Os conceitos gostam da taxa de porcentagem anual de “ABRIL” - -- quais são exigidos para ser divulgados na verdade na indicação do empréstimo são não somente sem sentido mas confusão. Lenders é exigido fatorar em todos os custos do empréstimo de modo que os consumidores possam comparar razoavelmente um emprestador a outro. De minha experiência em closings de condução da propriedade imobiliária por muitos anos, não um homebuyer compreendeu verdadeiramente -- ou usado -- o ABRIL em sua busca do empréstimo de hipoteca.

Há muitos anos, eu ganhei um processo legal na corte de distrito federal da C.C. onde o juiz governou que a verdade na indicação do empréstimo -- para ser significativo e dar a consumidores a oportunidade de comprar e comparar empréstimos de hipoteca -- deve ser divulgado ao menos dez dias antes do estabelecimento. Infelizmente, o ruling foi invertido para razões técnicas quando o caso foi apelado.

O Sr. Pollock sugere que seu formulário de uma página da divulgação esteja dado a cada mutuário da hipoteca um a semana antes do closing. Eu coincido.

(Testemunho do Sr. Pescada polaca e formulário de uma página da divulgação pode ser encontrada em aei.org).