Conselho de carcaça: Dividindo a propriedade em cima do divórcio por Benny L. Kass
Pergunta: Meus esposa e eu estamos no processo de obtenção divorciado. Nós concordamos que duas propriedades rental em nosso nome comum estarão transferidas atualmente unicamente em meu nome. Eu sei que eu posso arquivar formulários apropriados no escritório do registrador das ações para ter os títulos mudados em meu nome, mas minha pergunta é sobre as hipotecas nas duas propriedades. Um suporte de nota da hipoteca disse-me que eu tenho que refinanciar o balanço em nossa hipoteca a fim começ o nome da minha esposa deixado cair. Um outro oficial de empréstimo disse-me que eu teria que somente pagar uma taxa $200 e a hipoteca permaneceria em meu nome. Se eu tenho o dinheiro, deve a recompensa de I apenas ambas as notas? Se eu refinancio, deve mim pedem mais do que as balança pendente de pagamento para ter algum dinheiro para remodelar as propriedades? Resposta: Eu espero que você e sua esposa discutiram estas edições da propriedade imobiliária com seus advogados respetivos. Se uma propriedade está transferida entre esposos de divórcio, e transferência é “conforme ao divórcio,” há determinados benefícios passíveis de imposto envolvidos para o esposo que está transferindo a propriedade. Em seu caso, desde que você começ o título a ambas as propriedades, sua esposa não terá nenhuma conseqüência passível de imposto, mas sua base na propriedade transformar-se-á sua. Isto significa que quando você vende finalmente as propriedades, o preço de aquisição original mais todas as melhorias será sua base para finalidades de imposto. Além, você menosprezou provavelmente as propriedades sobre os anos, e seu contabilista do imposto deve ser consultado antes que você venda. Embora pareça que seus emprestadores lhe deram indicações conflicting, eu não penso que fizeram. Geralmente, quando um par começ divorciado, e sua propriedade comum prendida é transferido a um dos partidos, a única maneira de começ o esposo que dá acima a propriedade fora da obrigação de hipoteca deve refinanciar a casa -- ou pagar fora a hipoteca existente com todo o dinheiro. Assim quando seu emprestador recomendou que você pode resolver o problema pagando uma taxa $200, eu não sou certo que esta, de fato, começ sua esposa fora da hipoteca. Você deve ir para trás a esse emprestador e confirmar os fatos. Mas, desde que parece que ambas suas hipotecas carreg um baixo balanço, eu consideraria refinanciar ambas as propriedades, e retiro o dinheiro adicional para usar-se para remodelar e promover. O interesse de hipoteca será dedutivo para finalidades de imposto, e todas as melhorias que você fizer às casas aumentarão sua base de imposto. Naturalmente, você nunca quer ter a casa a mais cara no bloco. Você indicou que você estava considerando pagar todo o dinheiro para pagar fora as hipotecas. Obviamente, aquela é uma alternativa. Muitos povos acreditam firme que devem não ter nenhuma obrigação financeira impedir sua propriedade imobiliária. Quando eu compreender esta posição -- especial se se relaciona ao domicílio familiar e não às propriedades do investimento -- Eu não subscrevo a esta teoria. A propriedade imobiliária, em minha opinião, apreciará no valor sobre o tempo. Claramente, eu não penso que os aumentos que inacreditáveis nós vimos nos dois anos passados estarão repetidos no futuro previsível, e certamente os preços da propriedade imobiliária estão atualmente em uma queda. Entretanto, a História tem-nos mostrado que o macacão, propriedade imobiliária aprecia 3 a 5 por cento na média em uma base anual. Assim, se você possui suas propriedades livres e desobstruídas, em minha opinião você é terra arrendada “lucro inoperante.” Desde que sua casa apreciará mesmo se você tem uma hipoteca, por que não usar algum do lucro na casa para outras finalidades em vez apenas da deixar se sentar na propriedade? Obviamente, não paga para pedir o dinheiro em 6 por cento positivos e para põr apenas o em uma conta bancária que paga lhe somente 3 por cento. Mas você indicou que você quer pedir o dinheiro adicional para promover suas propriedades do investimento. Em minha opinião, isso fizer muito sentido, especial no mercado de hoje, quando taxas de interesse -- mesmo para propriedades do investimento -- ser relativamente baixo. Ninguém podem prever o que as taxas serão para o fim deste ano. O mercado de valores de ação é incerto, baseado em grande parte na incerteza do mercado imobiliário. A placa de reserva federal pode mudar seu curso e mais uma vez começá-lo aumentar o custo dos fundos -- qual começará muito provável impatar em taxas de interesse da hipoteca. Conformemente, eu não posso recomendar pagar fora seus balanços do empréstimo sem amortizar. Adicionalmente, eu acredito que o mercado rental continuará a ser agressivo. Os povos ainda têm que viver em algum lugar, e se não estão comprando, alugarão. Um bocado final do conselho. Uma de suas propriedades está no distrito de Columbia. Há umas exigências específicas no distrito que os proprietário devem seguir -- mesmo se você possui apenas uma propriedade lá. Você pode encontrar mais informação indo ao Web site da C.C. No Home Page, você encontrará que uma caixa intitulada “o que pode nós o ajuda a encontrar” e datilografar dentro “proprietário.” Isto dirigi-lo-á à informação que apropriada você precisa de se certificar que você é legal. | 
