Opção e “assunto do aluguer” - o perfurador de 1-2 do acionista - parte 5 2-6
TRATAMENTO DE IMPOSTO DAS OPÇÕES - VENDEDOR
Se o comprador exercita a opção, o dinheiro de opção pago ao vendedor é
a parte considerada do preço de vendas da propriedade e é tratada como uma pena
pagamento no ano de venda. Se a venda é uma venda de prestação, o dinheiro de opção (No.
importar quando era paga) é tratada como o pagamento no ano de venda e na parte do
preço pré-fixado.
Se o comprador não exercita a opção, o dinheiro de opção torna-se
a renda ordinária ao vendedor até à data da data a opção expirou. O comum barato
a régua da renda aplica-se a todos os vendedores compreendendo negociantes e acionistas.
O vendedor não tem que reivindicar a consideração da opção como a renda até
a opção é exercitada ou perdida.
TRATAMENTO DE IMPOSTO DAS OPÇÕES - COMPRADOR
O ganho ou a perda da venda de um contrato de opção são considerados ganho ou perda
da venda ou da troca da propriedade. As tomadas do contrato de opção no mesmos
a classificação como a propriedade teria se adquirido pelo comprador do optionee.
Desde que isto está sendo escrito para acionistas da propriedade imobiliária nós limitaremos o sumário
discutir dos impostos às situações do acionista. Assim… se o propert subjacente y teria
sido propriedade do investimento nas mãos do optionee (acionista/comprador), de capital
o ganho ou a perda são realizados.
Se a opção “foi prendida” por mais de um ano, a perda de capital é a longo prazo.
Se um ano ou menos, a curto prazo.
Propriedade pessoal do uso - se a propriedade subjacente seria real
a propriedade prendeu para o uso pessoal nas mãos do optionee, ganho é tratada como o capital
ganho. Se uma perda é sofrida, é pessoal e nao dedutiva.
IMPOSTO NA TROCA DAS OPÇÕES POR COMPRADOR
O ganho ou a perda da venda de um contrato de opção são considerados ganho ou perda
da venda ou da troca da propriedade. As tomadas do contrato de opção no mesmos
a classificação como a propriedade teria se comprado pelo comprador do optionee.
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OPÇÃO OU VENDA?
Grande deve ser tomado para assegurar a opção não recharacterized pelo
IRS como um contrato de venda. Esta distinção é vital porque um contrato de venda
cria um evento passível de imposto quando a opção não fizer. Para assegurar que está tratada como
uma opção para finalidades de imposto pelo IRS, o contrato de opção deve detalhar (1) o que
acontecer se a opção é perdida e (2) o que acontecerá se é exercitado.
Um contrato do executory* para vender a terra não é no futuro um contrato de opção.
(o contrato executório *an é um em que o todo ou uma parte do desempenho required tem
feito. Um exemplo seria um contrato de que exigisse uma série
os pagamentos antes do título são passados.)
Um contrato de opção dá ao optionee a direita participar em um separado
contrato em uma data mais atrasada, especific. Quando a opção for extirpada o separado
o contrato o mais frequentemente seria o contrato de vendas, de modo que o optionee pudesse obter
título à propriedade.
Nenhum contrato executório separado seria necessário onde o título
passar uma vez que todos os pagamentos foram feitos sob um acordo de vendas. Isso não
ser reconhecido pelo IRS como uma opção. Em uma alugar-opção negociar o aluguer
exigir pagamentos, não a opção, assim que a opção não poderia ser caraterizada como
contrato executório.
Um pagamento para um contrato de opção, mesmo se creditado de encontro à compra
o preço, é somente para o contrato de opção e não para um interesse equitativo no
propriedade. Isto não é verdadeiro onde o comprador está construindo um interesse equitativo no
propriedade fazendo pagamentos mensais sob um contrato executório.
Um contrato que não ligue o proprietário da propriedade para entregar
a propriedade não é um contrato de opção intitulado ao tratamento do mais-valia.
Uma direita da primeira recusa não é uma opção.
Para fazer o emperramento do contrato de opção, dinheiro de opção (ou algo do valor)
deve ser entregado ao Optionor. O dinheiro de opção é chamado “consideração”.
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Isto é conduzido para casa por um caso legal onde haja um acordo undated
purporting dar o optionee, que não tinha pagado nenhuma consideração, a direita a
comprar a propriedade a preço fixo dentro de seis meses da data do
acordo. Esta foi governada para não ser um contrato de opção, mas uma oferta a vender meramente
feito pelo proprietário.
VENDAS DE PRESTAÇÃO
Quando o comprador exercitar sua opção à compra a propriedade, ele e
o vendedor pode concordar a uma venda de prestação. Isto permite o vendedor relatar sobre a venda
o método da prestação do relatório do imposto. Não é necessário para a nota da prestação
para para ser fixado pela propriedade para qualificar para o relatório do imposto da prestação. Anotar por favor:
As condições da venda da prestação não são incluídas na opção. Aqueles são
detalhado no acordo de compra executou quando a opção é exercitada.
VENDA OU LEASE-OPTION?
Normalmente, um acordo da alugar-opção não apresenta nenhuma dificuldade na determinação
data da venda. Mas algumas alugar-opções, escritas descuidada pelo uninformed, tomada
em todas as ou em a maioria caraterísticas de uma venda com um acordo de financiamento. Porque
a data das vendas é vital, ele é importante compreender a diferença entre um aluguer
acordo e um contrato de vendas.
Muitos alugueres com a opção a comprar são de fato acordos de vendas, e o IRS
trata-os como acordos de vendas se o contribuinte é examinado. Como o acordo é
tratado depende em cima da intenção dos partidos. A intenção é determinada baseada no
fatos e circunstâncias que existem então o acordo é feito.
A existência de uma opção não lhe faz automaticamente um financiamento
transação quando criado com cuidado. Fazer estas perguntas:
Durante o período de opção que supor as cargas e os benefícios econômicos do
propriedade?
Como o preço de aquisição sob a opção foi determinado?
Faz o aluguel refletem o aluguel justo do mercado ou é ele ajustam-se acima de ou abaixo
mercado? 2-9
A transação foi negociada no comprimento dos braços?
É um substituto para o financiamento de débito da hipoteca convencional?
Quando a opção é exercitada faz o comprador têm um interesse de posse genuíno ou
é meramente um inquilino?
Estas perguntas devem ser consideradas se a transação lhe é estruturada assim
assemelha-se pròxima a uma transação do débito. Isto pode acontecer se:
Há uma opção permitindo o inquilino comprar a propriedade, e
Os termos de aluguer assemelham-se a um acordo da hipoteca mais do que se assemelham
regime financeiro do aluguer.
Um acordo pode ser considerado um contrato de vendas pelo IRS e não pelo a
o aluguer eventualmente do seguinte é verdadeiro:
O acordo aplica a parte de cada pagamento que do “aluguel” o vendedor recebe para
interesse do lucro na propriedade. (A parte de pagamentos mensais poderia ser creditada
para a consideração da opção para evitar este ponto.)
O “inquilino” paga-lhe o aluguel que é muito mais ou menos do que a corrente justa
valor rental da propriedade.
O “inquilino” tem uma opção para comprar a propriedade a preço que é pequeno
comparado à quantidade total exigida ser pagado sob o aluguer.
O “inquilino” tem uma opção para comprar a propriedade a preço que é pequeno
comparado ao valor da propriedade então pode exercitar
opção. Este valor é determinado na altura do acordo.
O aluguer designa alguma parte dos pagamentos que do “aluguel” o vendedor recebe como
interesse.
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A MUITO?
Alguns podem dizer que o que você apenas leu é mais do que você quiseram realmente
para saber sobre alugueres e opções. Nossa suposição é aquela aproximadamente 95% dos acionistas
using LO as técnicas não estão cientes da linha que estreita estão andando.
Se você apenas lerá sobre os detalhes nós apresentamos aqui um par
épocas você será distante melhor equipado para evitar o problema. A verdade é que se você
usar consistentemente um jogo do pensamento bom para fora e de originais que esboçados você será sobre
terra firme. Raramente, se nunca, você enfrentará desafios legais se você negocia honesta
e razoavelmente com todos.
Recapping os fundamentos de uma opção válida:
1. Preço: Para que a opção seja válida o comprador deve fornecer o vendedor a opção
consideração. Isso significa geralmente o dinheiro. Um dólar é bastante, embora mais
o dinheiro é exigido geralmente. Se você está alugando a propriedade do Optionor isso
pode ser a consideração. Se o comprador não exercita a opção o dinheiro
a consideração não é refundable.
2. Termo: O contrato de opção deve conter uma data firme por que o comprador deve
exercitar a opção ou a opção é perdida e torna-se sem valor.
3. Meios do exercício: O contrato de opção deve especific exatamente que ações
o comprador deve tomar para exercitar a opção. Isto é escrito geralmente simplesmente a observação ao
vendedor que o comprador exercitará.
4. A consideração da opção não é passível de imposto ao optionor até que a opção esteja exercitada
ou perdido.
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7LPH) RU $FWLRQ
.
Quando você usará o aluguer/opções (LO)? Frequentemente! Muitas vezes o LO reservará
você para controlar a propriedade com quase nenhum dinheiro. Quando os gurus da propriedade imobiliária da tevê
proclamar que aqueles que compram seu material aprenderão o segredo da propriedade de compra
para $10… estão falando geralmente aproximadamente $10 na consideração da opção.
TRABALHA COMO ESTA
Toda a propriedade imobiliária creativa começa com encontrar um vendedor motivated. Há
abundância daqueles em SUA área. Um bom programa de mercado produzi-los-á para
você.
Como nós explicamos do “no poder cartão”, a maioria de acionistas da propriedade imobiliária falham porque
falham no mercado. Do “o poder cartão” é um sistema prático que qualquer um possa encontrar
o momento de põr na ação sobre um orçamento razoável.
Deixar-nos começar explicando como as opções do aluguer do uso dos autores no nossos próprios
investindo o programa. Nós preferimos comprar ou controlar “casas bonitas”. Repousos agradáveis dentro
vizinhanças agradáveis onde os povos agradáveis vivem. Esse tipo de repouso é nossa primeira escolha,
porque atrairá inquilino-compradores da boa qualidade. Sim, nós preferimos repousos bonitos,
mas LO é uma técnica poderosa para cada tipo de propriedade.
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Nossos inquilino-compradores home bonitos serão os povos da família que amarão o repouso,
pagar seu aluguel no tempo e muitos gastarão a adição do dinheiro alguma melhoria a
a propriedade. Depois que tudo… que olham nela não tanto como uma casa estão alugando,
mas um repouso que estão comprando. Essa atitude significa que nós temos raramente todo o contato
com eles esperar se deixam cair ocasionalmente fora a verificação do aluguel pessoalmente. Isso é
endireitar, nós ouvem-se raramente que o tipo de proprietário ordinários das queixas está regado com.
Nós criamos listas de endereços das vizinhanças onde nós gostaríamos ao próprio
repousos. Nós, como agentes de propriedade imobiliária, chamamos estas áreas nossas “explorações agrícolas”. Nós preferimos áreas
onde os repousos foram construídos nos últimos um a cinco anos. A gama de preços de
os repousos em nossas explorações agrícolas caem entre $130.000 a $295.000. Desde que os repousos são
perto de novo, são assim os dispositivos. Isso significa que precisam raramente o reparo ou
recolocação durante os um a cinco anos nós possuímos ou controlamos a propriedade. A maioria
os dispositivos, including o aquecimento e o condicionamento de ar, ainda estarão sob a garantia.
Os repousos nessa gama de preços estão vendendo bem em nossa área sob a corrente
dinheiro fácil financeiro do clima… e baixas taxas de interesse. Quando mercados de dinheiro
apertar e as taxas de interesse levantam-se nós abaixarão nossas vistas aos repousos menos caros assim
que mais compradores poderão os ter recursos para.
Quando nós os começ a uma resposta de um vendedor motivated nestas áreas
ter tipicamente quase nenhum lucro. Frequentemente compraram com um sinal de
zero a 3% do preço de aquisição. Durante o curto período possuíram
dirigir a hipoteca pagam-para baixo é minúsculo. Se havia uma apreciação rápida no
área que muitos proprietários refinanciaram e gastaram os rendimentos em um estilo de vida eles
realmente não podia ter recursos para. Não têm muito lucro e assim que compreendem logo
que não receberão muito dinheiro se querem vender rapidamente.
Às vezes estes proprietários têm não poder alistar com um corretor da propriedade imobiliária,
porque uma venda apenas não produzirá bastante dinheiro acima do pay-off da hipoteca a
pagar a comissão e custos closing de um corretor da propriedade imobiliária.
Você pode ver que nós, como compradores, estaremos controlando uma fatia um pouco fina de
lucro quando nós pegararmos um destes repousos… geralmente $8.000 $15.000.
Durante nossa negociação que chave amigável, baixa nós começamos oferecendo comprar
propriedade “assunto” ao financiamento existente. Este é frequentemente o negócio muito melhor
o acionista pode fazer e nós esforçamo-nos para ele sem aplicar as táticas de alta pressão das vendas. Estes original e materiais do acompanhamento são projetados fornecer a informação competente com respeito ao assunto coberto nele. É para finalidades da ilustração somente e apresentado com a compreensão que o autor e o editor não estão acoplados na rendição legal, explicando ou outras opiniões profissionais. Se o parecer jurídico ou o outro auxílio perito são exigidos, os serviços de um profissional competente devem ser procurados. |
