Os milhão sistemas da execução duma hipoteca do dólar - parte 9 11-
5
Capítulo doze
RESPOSTA DE CONTROLO
Uma vez que seu programa de mercado direto é bem corrente você deve estar pronto
para esse dia eventful em que você receberá uma chamada ou um cartão de um prospeto.
Manter na mente que é improvável que seu telefone nunca estará soando fora do
gancho. Mesmo que você esteja mandando um volume alto de correio você será
recebendo um baixo volume de resposta.
A maioria de proprietários home encontrarão uma maneira de trazer seus pagamentos atuais. Poucos
as propriedades vão realmente à venda nas etapas do tribunal. A menos que você estiver em uma área
da aflição econômica extrema, raramente mais de 10% ou 12% dos repousos
no defeito terminar acima com uma execução duma hipoteca terminada. Em alguns condados a taxa das vendas
é apenas 1% ou 2%.
Para não se preocupar, as propriedades de compra no período da pre-execução duma hipoteca podem ser assim
rentável que você não precisa de encontrar dúzias dos negócios.
Sua primeira régua deve ser determinar o lucro que mínimo você aceitará
de algum negócio. Isto variará da área à área. Se você está vivendo em uma seção do
o país onde o preço interno mediano é $200.000 você esperará fazer mais
lucrar em cada negócio do que em uma área onde o repouso fixado o preço mediano seja $80.000.
Como um ponto de partida considera um lucro mínimo de $10.000 para a extremidade superior
áreas e $5.000 para a escala mais baixa. Baseado nestes números aprender
preço mediano para repousos em sua área. Aparecerá do tempo ao tempo no seu
o jornal ou você podem contatar a placa dos agentes de propriedade imobiliária em sua área para a figura.
O preço mediano dar-lhe-á apenas um alvo geral do lucro.
12-1
Seu lucro médio é provável ser muito mais elevado do que o mínimo você
estabelecer. Pode funcionar mais perto de $15.000 a $20.000. Cada ocasionalmente você
escavar acima uma compra super que o pesque um lucro de $50.000 ou mais. Quanto
negocia desse tamanho você precisam antes que você dance toda a maneira ao banco?
Sim, você quer cada negócio ser lucrativo, mas não é ávido. Recordar
você está em um jogo de números. Seu programa de mercado do correio direto estará trabalhando
para fornecê-lo com um fluxo constante das ligações. Seu custo por a ligação será o mesmo para
bons e maus. Mais negócios você pode fazer o melhor. Uma vez que
todos seus sistemas e procedimentos são in place ele são apenas como bons fazer dez
$8.000 negócios porque é fazer um negócio $80.000.
Naturalmente, não toda a aquela será lucro puro. Você tem o custo das despesas gerais
apenas como em todo o negócio e naquele deve incluir o custo de seu correio direto
campanha. Os custos de seu enviamento serão sua despesa preliminar. Se você tem a
o escritório home sobre seu somente outro na despesa indo será para o telefone
serviço.
ANEL, ANEL!
Finalmente o telefone soa e é um proprietário home que chama para inquirir sobre
material que tem recebido de você. Ser preparado! Este é o momento você
têm esperado. Você planeou com cuidado apenas como você reagirá?
Recordar que esta pessoa está sob muito esforço. Seu financeiro
os problemas criaram provavelmente a frição em suas relações pessoais e pode
ser isso que realmente não teve qualquer um a falar a até que o encontre. Ser um bom
ouvinte. Muita do que diz pode não ter nenhum rolamento em seu interesse na compra
seu repouso, mas para construir o relatório você deve ser um paciente e um ouvinte compreensivo.
Mais você escuta e simpatiza o melhor sua possibilidade de fazer a
conexão pessoal com o chamador e o vencimento de sua confiança.
Ajuda a pausar por um segundo em que o telefone soar e se põr em
o frame de mente direito. Lembrar-se que esta chamada pôde ser de um prospeto.
Tomar uma respiração profunda, relaxar, sorrir e resposta com uma voz delicada, amigável. Falar
lentamente e claramente. Este é seu primeiro contato pessoal com o proprietário home e
você quê-la dar forma a uma imagem muito positiva de você através do som do seu
voz. Nunca permitir que uma criança responda!
12-2
Não tentar e não se apresentar porque algo você não é. Não arriscar
som falso ou insincero. Ser você mesmo, mas ser seu auto morno, amigável.
Recordar que esta poderia ser uma chamada de telefone $10.000!
Em seus letras e áudios você tem dito prospetos que será você que
responde ao telefone quando chamam, assim que seja certo fazer assim - “olá!, esta é Lloyd.”
Estes podem parecer como pontos pequenos, mas relações pessoais sob estes
as circunstâncias podem ser uma matéria muito delicada. É muito importante começ fora á
bom começo com um prospeto. Facilita tanto construir o relatório você
precisará mais tarde como você guia o proprietário home em um negócio que trabalhe para ambos
você.
Mesmo se você está usando um nome de companhia em suas letras sempre dar
nome de um indivíduo (você) que o chamador deve esperar falar com. Se há mais
do que uma pessoa que segura estas chamadas instruir o proprietário home “pedem Lloyd ou
Marcar. “
O proprietário home indicar-me-á porque está chamando, “começ uma letra de você.” Ou,
“Eu tenho começ seus letras e Cd.” Ou, “é você o indivíduo que compra
casas? “Ou, “eu tenho tido alguns problemas e eu começ uma letra que o dissesse
pode ajudar-me. “
Começar a conversação pedindo seu nome. Apenas seu nome fará
(Tyrone?). Ser certo que sabe seu nome, “me chama por favor marca. Posso eu chamo-o
Tyrone? “Não pode querer dar seu nome e neste momento aquele é APROVADO.
Começá-lo falar pedindo; “Dizer-me sobre sua situação, Tyrone?”
o chamador derramará frequentemente para fora seus problemas em muito mais detalhe do que você quer saber.
Você pegarará alguma informação valiosa aqui, assim que escutar e tomar notas quando
fala. Depois que foi sobre por um quando onde você se move dentro e começar começ
informação que você precisa.
Alguns serão tight-lipped e para dizer algo como, “bem, você é esse
quem emitiu as carta que pedem que eu chame! “Então você pode entrar para a direita no seu
as perguntas, mas estejam prontas para escutar se começa oferecer a informação sobre seu
problemas.
Em seguida você diz, “Tyrone, eu sou um acionista que trabalhe com povos que são
em situações da execução duma hipoteca.
12-3
Eu faço-a para o lucro e eu tento fazê-lo bastante para ambos nós. Se você é
interessado eu posso poder ajudá-lo, mas eu preciso de fazer-lhe algumas perguntas.
É isso APROVADO? “
Ser honesto & verdadeiro
Da direita parte dianteira que acima - você tem o deixa saber o que você é sobre. Você faz este para
lucro. Não pode haver nenhuma surpresa sobre aquela mais tarde. A outra coisa que você fêz
é pedir sua permissão recolher a informação dele. Deve objetar a muito
poucas perguntas depois que lhe deu sua APROVAÇÃO. Se objeta a algo
explicar que você estará arriscando muito seu dinheiro para o ajudar o e
pode somente fazer assim se você tem as respostas a estas perguntas.
Não quer vender seu repouso! Aquele é o que você aprenderá frequentemente neste
conversação. Está indo somente vender como um último recurso e talvez não mesmo então.
Você deve conduzi-lo para uma venda muito lentamente e com cuidado. Explicar, como você
fizeram em suas letras, porque pode ser seu melhor plano de ação. Que pode
conservar algum de seu lucro para ajudar com um começo novo. Que evitará o estigma de
uma execução duma hipoteca em sua História de crédito. Que para sua saúde precisa de põr
um fim ao esforço e à ansiedade que tem experimentado.
Mesmo se você pode o dobrar para seu modo de pensar você deve estar ciente
esse a maioria de proprietários home ainda estão indo ser suspicious e talvez mesmo um pouco
hostil. Manter sua maneira morna e amigável não importa o que dizem ou como
dizem-na. Ser um amigo compreensivo a todo é apenas parte do trabalho. Você
encontrar isso depois que você conhece os prospetos que a maioria são povos muito agradáveis, mas
tomar um bocado do abuso está de vez em quando toda no trabalho de um dia. Não acontecerá frequentemente.
Se você se treinará sempre para ser morno e amigável você será
recompensado na taxa de milhares de dólares para cada chamada de telefone. Uma vez que encontram
você realmente pode ajudá-los que muitos se tornarão muito gratos e amigáveis.
Tentar começ o prospeto ao ponto onde considerará ao menos a venda
de seu repouso. Explicar que deve ter a venda de seu repouso de planeamento como uma opção
se outros esforços em encontrar a falha do dinheiro. Explicar que você está pronto para comprar agora
e vender põr uma extremidade rápida a muitos de seus problemas.
Cada prospeto aceitará esta linha de raciocínio? No. Alguns quererão
nada de você à excepção de um empréstimo. Deixar a porta aberta para aqueles prospetos a
contatá-lo mais tarde. Alguns, se você fêz um bom trabalho do relatório do edifício.
12-
4
O truque é começ tanta informação como você pode sem soar como
você está bombeando o prospeto. Isto vem com prática, mas você encontrará que é
muito mais fácil se você apenas mostra o interesse real e o interessa no proprietário home
contrariedade.
Fazer seu melhor para fazer perguntas principais. Fazer as perguntas que o começ que fala
e mantê-lo falar. Pedir, “como você sente sobre aquele?” “Quando fêz esse começo?”
“Quanto tempo há era isso?” E assim por diante. Pedir e escutar - pedir e escutar! O velho
dizendo que você tem uma boca e duas orelhas, assim que escutar duas vezes tanto quanto você
falar é certamente a régua aqui.
Não é necessário recolher sua informação no pedido exato indicado
em sua da “folha de informação propriedade” (amostra apenas adiante), mas usar
cobrir como um guia. Ter sempre uma fonte acessível pelo telefone. Você logo
treinar-se para alcangar todas as vezes para uma folha de informação os anéis do telefone. Não fazer
pedir que o chamador espere quando você começ o papel e a pena.
Quando o tempo for direito em seu começo da conversação que pede às perguntas aquele
ajudá-lo-á a determinar se esta pôde ser uma situação rentável. Explicar que você
não saberá se você pode ajudar até que você faça alguma pesquisa e ter verific
com seus emprestadores para aprender as quantidades exatas devidas, assim será por favor como
exato como possível com seu respostas.
Não confiar a informação que você recebe do prospeto. Pode tentar a
fazer o olhar da situação tão atrativo como possível. Neste momento pode realmente ser
considerando a venda a você e, como todo o vendedor, pode tentar começ o melhor negócio
possível. Como em algum uso do negócio o que o diz como um guia para ver se você
prosiguer.
Com o que você aprendeu do prospeto, o valor do repouso e
a quantidade dos empréstimos de encontro ao repouso, você pode determinar se este poderia ser a
situação rentável - uma que você deve investigar mais.
Recordá-lo ter estabelecido uma figura de lucro mínima que você use
para qualificar cada propriedade para a compra possível. Para alcangar uma conclusão válida você
deve ter uma idéia das quantidades de empréstimo proeminentes de encontro à propriedade. Está aqui
um exemplo:
12-5
Valor de mercado do repouso $130.000
ø balanço 50.000 da hipoteca
ò balanço 15.000 da hipoteca
Totalizar as ?as & ?as hipotecas 65.000
Outros laços 000.000
lucro $130.000 - $65.000 = $65.000
A informação que você recolheu do proprietário home indica que ele
tem o lucro de alguns $65.000. Isto far-lhe-ia facilmente um candidato para mais adicional
investigação.
Lucro! Deixar-nos parar aqui por um momento e falar sobre o lucro. Lucro em a
o repouso é a diferença entre a quantidade devida em empréstimos de hipoteca e a feira
valor de mercado da propriedade. Se o repouso é avaliado em $100.000 e há a
o débito de hipoteca proeminente de $50.000, então o proprietário home tem o lucro de
$50.000.
Valor $100.000 - $50.000 hipotecam o débito = um lucro de $50.000 Proprietários.
Teòrica os $50.000 são o que o proprietário receberia se teve
hora de vender a propriedade com os meios normais, em uma média real-estate
mercado, menos encargos de venda. O lucro pode ser transformado em dólares duros abaixo
circunstâncias normais.
Quando você está sondando para a propriedade da pre-execução duma hipoteca você é realmente
procurando o LUCRO! Você quer comprar o lucro e você quer comprá-lo em um disconto.
É importante compreender isto. Sim, você está comprando casas, mas somente porque
isso é o lugar onde você encontra o lucro e você pode transformar esse lucro no dinheiro real.
Você não compra uma mina de ouro porque você quer possuir um furo na terra.
Você compra uma mina de ouro, porque aquela é o lugar onde o ouro está! O mesmo prende verdadeiro
com propriedade imobiliária e lucro.
12-6
No exemplo acima de você querer comprá-lo o lucro do proprietário $50.000, mas
querer somente pagar $25.000 por ele. Porque ele vender seu lucro para apenas a metade do seu
valor? Porque está para perder todo o ele se não faz!
Isso é porque você está procurarando por estas situações da execução duma hipoteca. Você deve
encontrar o prospeto que tem seu de volta à parede e está enfrentando a perda de seu inteiro
lucro - criado com os anos de pagamento. Deve ser grato que você tem
ido ao esforço de estar lá, assim que ao ele pode conservar a metade do seu lucro e você encontrará
que muitos são.
Você deve com cuidado determinar o valor real do lucro. Isto é crucial a
seu sucesso. Com uma execução duma hipoteca do revestimento da propriedade não é raro encontrar laços
e débitos de encontro ao repouso à excepção das hipotecas.
Podia haver uns laços do IRS para impostos por pagar. O proprietário pode ter perdido a
caso em tribunal que conduziu a uns laços de julgamento de encontro a sua propriedade. Impostos sobre os bens imóveis
poderia ser o passado - a dívida e o condado coloc uns laços de imposto no repouso.
Estes são todos os débitos de encontro à propriedade que deve ser paga antes de você
poder tomar o título. O dinheiro para pagar-lhes a obrigação vem do
lucro do prospeto. O custo de repara-acima deve ser fatorado no preço de aquisição. Você terá
para pagar para ter a casa trouxe até padrões da vizinhança. Estes original e materiais do acompanhamento são projetados fornecer a informação competente com respeito ao assunto coberto nele. É para finalidades da ilustração somente e apresentado com a compreensão que o autor e o editor não estão acoplados na rendição legal, explicando ou outras opiniões profissionais. Se o parecer jurídico ou o outro auxílio perito são exigidos, os serviços de um profissional competente devem ser procurados. |
