O caso do domínio eminente de New-jersey cria o obstáculo novo para colaboradores por Peter G. Miller
Domínio eminente -- a direita do governo tomar seu repouso -- foi muito na notícia desde a decisão 2005 de Kelo de corte suprema, mas vem agora palavra de uma decisão do tribunal de New-jersey que adicionasse uma aura fresca do senso comum ao debate Primeiramente, pouco fundo: A quinta emenda diz que o governo tem a direita tomar a propriedade privada para “o uso público” mas não “sem compensação justa.” Ou seja se o governo está indo construir uma estrada, uma escola ou algo com um benefício público liso então pode obter o título a sua terra se é disposto pagar um valor de mercado justo por sua propriedade. A quinta emenda balança com cuidado direitas confidenciais e públicas e trabalha geralmente bem por mais de 200 anos até o Kelo 2005 de corte suprema v. A decisão nova de Londres mudou as réguas. Sob Kelo, disse cinco justiças, o governo poderia tomar seu repouso não somente para “o uso público” mas também quando havia “uma finalidade pública” como o aumento da base fiscal. Ou seja se um colaborador quis construir um centro comercial e você não quis vender, o governo local poderia adquirir sua casa sob o public domain, paga-o pela propriedade como se foi avaliada como um repouso, a seguir para vendê-lo a um colaborador com divizão em zonas diferente e um preço mais elevado. Desde que um centro comercial igualmente renderia mais rendimento de imposto do que alguns repousos dúzia, o uso do domínio eminente seria justificado sob Kelo. A decisão de Kelo significou eficazmente que os governos locais poderiam aumentar rendimentos de imposto espremendo alguns proprietários home em vez de fazer a coisa unpopular e de levantar impostos. O público compreendeu imediatamente o que a decisão de Kelo significou. E políticos -- muitos que actuam no princípio -- igualmente compreendido como Kelo poderia ser empregado mal. O resultado, de acordo com a conferência nacional das legislaturas estatais, é que 30 estados decretaram leis para restabelecer os padrões do pre-Kelo e os 10 mais estados passados iniciativas de cédula em 2006 para realizar a mesma finalidade. Agora de New-jersey vem uma decisão nova do domínio eminente que possa ser adotada em muitos estados. Em termos básicos, um colaborador no distrito do louro da montagem quis construir 23 repousos novos em 16.3 acres que tinha sido dividido para o uso residencial. As exigências locais seguidas colaborador e tinham obtido todas as licenças e permissão necessárias, mas por outro lado a comunidade decidiu que quis a terra para “um programa dos espaços abertos”; isto é, quis a terra permanecer pouco desenvolvida. Em repousos do distrito v. MiPro do louro da montagem, a corte suprema de New-jersey governou 6-1 que a comunidade poderia, de fato, tomar à propriedade para da “finalidades recreação e da conservação,” na parte porque o motriz do “distrito para limitar o desenvolvimento e para limitar desse modo escolas abarrotado, engarrafamento e poluição que acompanha o desenvolvimento não é incompatível com o motriz que conduz o interesse público na aquisição do espaço aberto geralmente.” Montar o louro, dizer a corte, apenas fazia que governos locais têm feito desde que a quinta emenda foi escrita, tomando a propriedade privada para bens do público. A corte de New-jersey igualmente disse que se o governo está indo apreender a propriedade, a seguir deve pagar “pelo valor do uso o melhor” que é este caso significou que o proprietário estêve intitulado à compensação adicional porque o uso o mais elevado e melhor da terra tinha sido aumentado pela aquisição de licenças e de permissões de edifício. Você pode esperar que muitos jogadores no processo de desenvolvimento serão screaming sobre a decisão do louro da montagem porque diz que mesmo depois que as licenças e a divizão em zonas foram obtidas, o desenvolvimento pode ser parado -- mas somente se os governos são dispostos pagar o preço máximo pela terra. A edição real, naturalmente, é que a terra é somente uma fonte de receitas no processo de desenvolvimento. Se a terra não pode ser desenvolvida então não pode haver nenhum lucro das vendas do repouso e do lote, das comissões da agência corretora, das taxas da hipoteca, do interesse de empréstimo, das cargas de fechamento e dos pagamentos da gerência. | 
