Diretrizes do avaliador da propriedade imobiliária - parte 5i - 7/28/2007 - conselho perito da propriedade imobiliária

Diretrizes do avaliador da propriedade imobiliária - parte 5

O PROCESSO E OS MÉTODOS DA AVALIAÇÃO 

Sobre o tempo, as réguas à terra bem definidas foram desenvolvidas por avaliadores profissionais para chegar em uma estimativa do valor. Este procedimento em ordem, sistemático é sabido como o processo da avaliação. Não cada etapa é usada todas as vezes ou necessariamente no mesmo pedido. Entretanto, esta lista de verificação detalhada para o processo da avaliação deve serir para dar uma compreensão melhor da importância corretamente de avaliar os vários elementos que influenciam o valor de mercado e o preço de mercado. 
 
Vista geral do processo da avaliação 
Como governadas pelo padrão 1 de USPAP, as etapas do assistente hospitalar e as considerações do processo da avaliação são projetadas responder a duas perguntas: 

> Que é o uso o mais elevado e melhor?
e 
> Que é este valor do uso? 
 
Para alcangar uma conclusão legítima: 

A. Definir o problema. 
1. Identificação da propriedade a ser avaliada. 
a. Endereço completo do enviamento (cidade including e estado). 
descrição legal completa de b (pelo número do lote, do bloco e do intervalo, including o condado onde gravado; por metes e descrições dos limites; ou pelo sistema do exame do governo). 
2. Descrição do uso da propriedade ser avaliado. 
a. Lote vago. 
b. Residencial unifamiliar. 
c. Residencial Multi-family. 
d. Finalidade especial (anúncio publicitário, etc.) 
3. Interesses ser avaliado. 
a. Quais do pacote de direitas devem ser avaliada? Valor da influência das direitas porque ajustam os limites dentro de que a propriedade pode ser usada. 
b. Uma avaliação estima o valor dos direitos de propriedade, não meramente a terra física e suas melhorias. 
c. A extensão da pesquisa e da opinião da avaliação variará dependendo de quais das seguintes direitas são involvidas: 
(1) simples de taxa (posse completa). (2) servidão através da propriedade. (3) Interesse do Lessor ou do locatário. (4) Direitas minerais. (5) Interesses variados.
4. A finalidade e o uso pretendido da avaliação determinam os tipos de informação a ser recolhida e processado, como: 
a. Valor justo para a venda de um repouso. 
b. Valor para finalidades do empréstimo de hipoteca.
c. Valor para finalidades do seguro. 
d. Valor para continuações da condenação.
e. Finalidades e funções variadas. 
5. A data do valor é geralmente a data da última inspeção da propriedade, embora possa se realizar em qualquer altura que no passado. Os valores em perspetiva podem ser rendidos, como para os desenvolvimentos propor onde “as vendas futuras” são projetadas e discontadas ao valor atual. 
 
B. Fazer um exame preliminar da vizinhança, do local e dos dados exigidos para a avaliação. 
1. Fazer uma estimativa preliminar do uso o mais elevado e melhor da propriedade sujeita. 
a. Análise do local e das melhorias. É uma melhoria apropriada? A melhoria encontra o teste? Tomar o inventário de caraterísticas importantes dos serviços públicos do local e da construção de edifício. 
b. Análise da vizinhança. Que são os limites e os que serviços estão disponíveis? 
2. O tipo de propriedade determina a variedade de dados específicos necessários. 
a. Para um repouso unifamiliar, a ênfase será coloc em dados a respeito dos lotes e das melhorias similares. 
b. Para um four-plex, a ênfase ser?a em dados a respeito das unidades multifamily pequenas. 
3. Uma planta definitiva facilitado o recolhimento de dados necessários como indicado do exame preliminar. 
 
C. Coletar outros dados gerais e específicos. O valor de uma propriedade é afetado pela demanda e pelo poder de compra disponível. Os dados devem ser obtidos em tendências da população, em níveis de renda, e em oportunidades de emprego. Um número de fontes devem ser investigadas. 
1. Os dados gerais são obtidos das publicações, dos jornais e das revistas do governo. 
2. Os dados regionais (área metropolitana) são obtidos dos sumários mensais do banco, das comissões de planeamento regional, e das agências governamentais. 
3. Os dados da comunidade (cidade) são obtidos da câmara de comércio, comissão de planeamento, governo de cidade, bancos e associações S&L, e placas da propriedade imobiliária. 
4. Os dados da vizinhança, obtidos da inspeção pessoal, os médicos da propriedade imobiliária e os construtores ativos na área, incluem: 
a. Idade e aparência da vizinhança. 
b. Perigos e influências adversas. 
c. A porcentagem constrói-para fora. 
d. Desenvolvimento contemplado. 
e. Proximidade às escolas, ao negócio, à recreação, etc. 
5. Obter dados comparáveis do mercado, tais como vendas e preços da tabela, de: 
a. Registros do assessor e escritório do registrador do condado.
b. Companhias de seguro e de confiança de título. 
c. Placas da propriedade imobiliária e escritórios locais da propriedade imobiliária. 
d. Proprietários na vizinhança. 
e. Bases de dados do avaliador/outros avaliadores'.
6. Coletar e analisar dados a respeito das melhorias de propriedade sujeitas de: 
a. Escritório do assessor para a idade e a outra informação não confidencial.
b. Departamento de edifício da cidade. 
c. Contratantes na área. 
d. Inspeção pessoal das melhorias. 
 
D. Analisar os dados para concluir o que é o uso o mais elevado e melhor e o valor estimado deste uso. Como discutido mais tarde neste capítulo, os seguintes são as três aproximações a avaliar que serão usadas: 
1. Aproximação da comparação das vendas, conhecida anteriormente como os dados do mercado se aproximam. Estudo do valor como indicado pelos preços de vendas recentes e por listas de confiança das propriedades similares à propriedade avaliada. 
2. Aproximação do custo. Estudo do valor adicionando o valor da terra, se vago, ao custo novo, menos depreciação resultada, das melhorias 
3. Aproximação da renda. Estudo do valor da propriedade como um córrego da renda porque seria vendido no mercado livre. 
 
E. Fazer a estimativa final do valor definido e escrever o relatório. O formulário e a extensão do relatório dependerão em cima da finalidade, do tipo de propriedade, e do pedido do cliente. 
 
A provisão da partida 
A provisão da partida determinou as parcelas dos padrões de USPAP que podem ser deixados para fora ou partido no processo da avaliação. O cuidado deve sempre ser dado na partida do processo cheio da avaliação, desde que a análise não empreendida pode ter um impato material na conclusão final do valor. Além do que o padrão 1 e a provisão da partida, há a indicação 7 e as opiniões consultivas 11, 12, 13 e 15 que fornecem a orientação valiosa adicional em desenvolver um processo apropriado da avaliação. Estes podem tudo ser encontrados na edição atual de USPAP. 
 
MÉTODOS DE AVALIAR PROPRIEDADES 
Há três aproximações a considerar em fazer uma estimativa do valor de mercado. Estas aproximações são: 

> Aproximação da comparação das vendas. As vendas recentes e as listas do tipo similar propriedades na área são analisadas para dar forma a uma opinião do valor. 
 
> Aproximação do custo. Esta aproximação considera o valor da terra, vago supor, adicionada ao custo menosprezado novo das melhorias. Isto é considerado um substituto ou uma alternativa a comprar uma casa existente. 
 
> Aproximação da renda. O rendimento líquido potencial estimado da propriedade real é capitalizado no valor por esta aproximação. 
 
Não somente cada pacote da propriedade imobiliária difere em alguns respeitos de todas propriedades restantes, mas há muitas finalidades diferentes para que uma avaliação pode ser feita. Cada variação da finalidade podia conduzir a um considerável, contudo lógico, variação do valor estimado. Por exemplo a natureza da propriedade, se non-investment, investimento ou serviço; a finalidade da compra, se para o uso, o investimento ou a especulação; e toda a finalidade da avaliação, como para a venda, empréstimo, tributação, seguro e semelhante, constitui as matérias que influenciarão os métodos apropriados da aproximação da avaliação e do resultado final alcangado pela avaliação. 
 
Conseqüentemente, a primeira etapa em todo o procedimento da avaliação é ter uma compreensão desobstruída das finalidades para fazer a avaliação e o valor a ser procurados. A suficiência e a confiabilidade de dados disponíveis igualmente são fatores de determinação na seleção das aproximações a ser empregadas. Uma falta de determinada informação pertinente ou moderna pode bem eliminar uma aproximação de outra maneira possível. Quando este é o caso, não se considera uma partida de USPAP, desde que a aproximação foi considerada mas nao praticável. 
 
Em outros exemplos, os procedimentos apropriados podem somente chamar para discontar apropriado das conclusões selecionadas de tais dados. Assim, baseado em sua adaptação ao problema específico, um método é subseqüentemente o foco da análise e os outros métodos da aproximação não podem ser empregados. Isto é considerado uma avaliação limitada e uma partida do padrão 1. de USPAP. 
Em a maioria de avaliações, todos os três métodos da aproximação terão ordinariamente algo contribuir. Cada método da aproximação é usado independente para alcangar um valor estimado. Então, como um passo final, aplicando a cada um o valor separado um o peso proporcional a seus méritos nesse exemplo particular, conclusões são alcangados a respeito de um valor apropriado. Este procedimento é sabido como a reconciliação. 
 
A APROXIMAÇÃO DA COMPARAÇÃO DAS VENDAS 
Esta aproximação, conhecida anteriormente porque a aproximação da comparação dos dados do mercado, é o mais geralmente adaptávela a ser utilizado por corretores e por salespersons da propriedade imobiliária. Empresta-se bem à avaliação da terra, das residências e dos outros tipos de melhorias que exibem um alto nível da similaridade, e para qual um mercado pronto existe. O princípio de substituição é a base desta aproximação. O comprador não deve pagar mais por uma propriedade do que o custo de adquirir uma propriedade substitute comparável. Uma análise de dados do mercado é necessária em todas as três aproximações para avaliar. 
 
Os mecânicos da aproximação da comparação do mercado envolvem o uso das vendas e introduzem no mercado dados de todos os tipos a fim comparar pròxima a propriedade que está sendo avaliada com outras propriedades similares que têm sido vendidas ou são oferecidas recentemente para a venda a respeito da época das vendas, da posição das vendas e das caraterísticas físicas das melhorias. As fontes usadas determinando o valor incluem preços de vendas reais, listas, ofertas, aluguéis e alugueres, assim como uma análise dos fatores económicos que afetam o marketability. 
 
Fontes de dados 
As vendas ou os dados do mercado são obtidos de muitas fontes compreendendo: 

> Próprios arquivos do avaliador. A informação recolhida em atribuições precedentes pôde fornecer a informação para a avaliação atual.  
> Registros do público. O escritório do assessor do condado mantem um registro de todas as transações de vendas gravadas dentro do condado. Esta informação é mantida confidencial para próprio uso do assessor, mas um proprietário pode obter informação needed sobre a propriedade do proprietário do escritório do assessor. A data de gravação de toda a ação pode ser obtida do escritório do registrador. A descrição legal exata assim como o vendedor e o comprador legais pode ser obtida de uma inspeção da ação (ou do fac-símile). O imposto de transferência documentável aplica-se em todas as transferências da propriedade real situadas no condado. A observação do pagamento é entrada na cara da ação ou em um papel separado arquivado com a ação. O imposto é computado na taxa de 55 centavos para cada $500 da consideração ou da fração disso. Se uma parcela do preço total pago pela propriedade é isenta porque uns laços ou um estorvo permanecem na propriedade, este fato deve ser indic na ação ou em um papel separado arquivado com a ação.  
> Escritórios da lista múltipla, avaliadores companheiros ou corretores. A informação em listas, em ofertas, e em vendas pode freqüentemente ser obtida das facilidades da lista múltipla da propriedade imobiliária, escritórios da propriedade imobiliária ou pelos avaliadores familiares com a área. 
> Proprietário, vendedores ou compradores legais. Ao ver vendas comparáveis e outros dados pertinentes em uma área, a informações adicionais é solicitada entrevistando os proprietários que vivem na vizinhança. O avaliador deve tentar confirmar o preço de vendas e as circunstâncias da venda com comprador, vendedor e/ou corretor. Se informado da finalidade do avaliador, os partidos geralmente verific e explicarão a venda.  
> Anúncios classific e listas. Os anúncios são uma fonte de informação nas propriedades que estão sendo oferecidas atualmente para a venda. Se possível, o nome do avaliador deve estar na lista de endereços dos bancos, S&L, e em outras instituições que vendem propriedades. > os preços da tabela podem frequentemente indicar o valor de mercado superior provável de uma propriedade específica quando os preços de oferta puderem normalmente indicar o mais baixo valor provável. Ambos são sujeitos à variação baseada na motivação, mas um número razoável de propriedades que caem nesta categoria fornecerá um suporte dentro de que um valor justo atual pode ser encontrado. As ofertas são prováveis aproximar mais pròxima o valor de mercado do que são as listas. Entretanto, uma oferta a comprar não é geralmente uma matéria do sabido por todos. 
 
O procedimento 
O procedimento usado no método da aproximação da comparação das vendas é montar sistematicamente dados a respeito das propriedades comparáveis a que ser como “como-amável” ao assunto como possível com respeito: posição da vizinhança; tamanho (um número comparável de quartos e de banhos); idade; estilo arquitectónico; termos do financiamento e gama de preços geral. Maior o número de bons dados comparáveis usados, melhor o resultado, desde que uma análise apropriada é feita. A aproximação é baseada na suposição que a propriedade vale a pena o que venderá para na ausência de esforço impróprio, e se a hora razoável é dada de encontrar um comprador. Por este motivo, o avaliador deve olhar atrás das vendas e das transferências para verificar que influências podem ter afetado preços de vendas, particular se somente algumas comparações estão disponíveis.  

As comparações apropriadas no meio como propriedades são baseadas idealmente em uma inspeção real. As inspeçãos devem determinar: a condição das melhorias no tempo da venda, não até à data da data da inspeção; regime do quarto e contagem do quarto de modo que o serviço público dos dados possa ser comparado à propriedade sujeita; melhorias de jarda e sua influência em cima do preço de vendas; o preço de vendas (do comprador, do vendedor ou do corretor), para determinar se a venda era transação do comprimento de um braço ou de mercado livre; tamanho e topografia do lote. Para propriedades quase comparáveis, os ajustes (descendentes) negativos devem ser impor para o reparo pobre do assunto, o projeto freakish, os incômodos existentes, etc. inversamente, ajustes positivos devem ser feitos para o projeto superior do assunto, vista, caraterísticas especiais, melhor circunstância, mais de alta qualidade dos materiais, ajardinando, e semelhante.  

A menos que as vendas que estão sendo comparadas se realizarem da data recente, a consideração deve igualmente ser dada a ajustar valores de acordo com a tendência econômica do distrito e o valor do dólar. Os termos do financiamento recebem considerações do ajuste de valor, por exemplo, para o financiamento assumable existente favorável, ou o financiamento talvez vendedor-ajudado. 
 
Unidades e elementos da comparação. As unidades comuns de comparação usadas por avaliadores na aproximação da comparação das vendas são os componentes da propriedade que podem prontamente ser usados para finalidades da comparação: metragem quadrada; número de quartos; e número de unidades. Os elementos da comparação são as caraterísticas na propriedade ou na transação própria que fazem com que os preços variem. Estes elementos principais da comparação são termos do financiamento, tempo (as condições do mercado na altura da venda), condições da venda (nenhumas pressões/comprimento do braço), posição, caraterísticas físicas, e renda (eventualmente) da propriedade.  

Using as unidades e os elementos apropriados da comparação para o assunto e cada um comparáveis, o avaliador atribui uma quantidade ajustada estimada (dólar ou porcentagem) para cada diferença encontrada nos itens da comparação (número de banheiros, de vista, de metragem quadrada, de financiamento, de venda forçada). Um preço ajustado é estabelecido assim para cada propriedade comparável que deve realìstica refletir o que o assunto venderia para no mercado atual. As propriedades menos comparáveis são eliminadas então da consideração e o grande peso é dado às vendas comparáveis as mais similares à propriedade que está sendo avaliada. Com este processo do julgamento ou de reconciliação, o avaliador chega na estimativa final do valor para a propriedade sujeita. 
 
Vantagens. Algumas vantagens de usar a aproximação da comparação das vendas são: 

> É o método o mais de fácil compreensão da avaliação e em a maioria de prática comum entre corretores e salespersons da propriedade imobiliária. 
> É particular aplicável para as finalidades da avaliação que envolvem a venda de únicas residências da família e de regime do empréstimo em consequência. Estes compo o grande volume de transações da propriedade imobiliária. 
 
Desvantagens. Algumas desvantagens do método da aproximação da comparação são: 

> Encontrando bastante “quase igualmente” propriedades que têm vendido ou têm alistado recentemente. > ajustando cortesias para fazê-las comparáveis à propriedade sujeita. Maior a quantidade de ajuste ou número de ajustes, menos de confiança o comparável torna-se. 
> Umas vendas mais velhas tornam-se menos de confiança em um mercado em mudança. 
> Detalhes de confirmação da transação da dificuldade ocasional. 
> Limitações em situações económicas e em períodos ràpida em mudança de inflação elevada e de taxas de interesse, quando as taxas da apreciação da propriedade puderem causar conclusões perigosas do valor. 
 
Aplicação do procedimento - vendas residenciais 
As propriedades semelhantes são comparadas sempre. Mais atuais os dados o melhor. O pedido sugerido para fazer comparações da unidade e do elemento está nesta seqüência: 

> termos da finança 
> tempo (condições do mercado) 
> condições da venda 
> posição 
> caraterísticas físicas 
> outro (por exemplo, considerações especiais para a propriedade de renda) 
 
As etapas. 
> Pesquisar o mercado para dados recentes “como-amáveis” genuínos do mercado. Selecionar dados. Verific. > selecionar as unidades e os elementos apropriados da comparação. Ajustar o preço de vendas de cada um comparável (ou o eliminar da consideração). O ajuste é feito sempre à propriedade comparável, não sujeita. 
> Cada um comparável terá sua própria indicação do valor. Eliminar as propriedades menos comparáveis. Expr resultados da comparação no formulário da carta ou da grade. Using o julgamento e a experiência, reconciliar ou correlacionar os preços de vendas ajustados dos comparables e, dando o grande peso à venda que é a mais compatível à propriedade sujeita, atribuir um valor estimado ao assunto. Não calcular a média dos preços de vendas ajustados dos comparables. A reconciliação é um processo do julgamento. Não é mecânica. 
 
Exemplo. Supr que a casa a ser avaliada é uns 2.400 pés quadrados, 5 anos velhos, repouso unifamiliar do intervalo encontrou dois blocos da praia, com uma vista justa, estuque, 10 quartos, 4 quartos, 3 banhos, garagem de 3 carros. Está nas boas condições. 
Os preços têm aumentado em 1% um o mês. O avaliador selecionou dos comparables da vizinhança que são iguais em a maioria de seus financiamento e caraterísticas físicas, a não ser que como mostrado na carta da avaliação. O valor ou o preço de vendas para a propriedade sujeita são determinados como mostrado na carta abaixo. 
 
Ajustar preços de vendas para indicar o valor avaliado do pacote subtraindo o ajuste se o pacote avaliado (assunto) é inferior ao comparável e adicionando o ajuste se o assunto é superior ao comparável. 

* O Inferior significa que a propriedade sujeita é inferior ao comparável nesta consideração. O superior significa o oposto. Subtrair o ajuste se a propriedade sujeita é inferior à propriedade comparável. Adicionar o ajuste se a propriedade sujeita é superior à propriedade comparável. 
 
Reconciliação: 
Os dados 2 são próximos à propriedade sujeita no tamanho, na posição, e na vista embora tão bom quanto o assunto. 
Os dados 3 são a venda a mais atrasada, mas têm a grande diferença na vista e na posição. 
Os dados 1 são a venda a mais velha mas são os mais úteis para confirmar a indicação do valor. 

Valor indicado: $185.000.