Pedir tempos do Realty - 10 de dezembro de 2004
por Peter G. Miller
Pergunta: Eu sou um corretor da propriedade imobiliária que representa os vendedores que compraram um repouso 18 meses há. O relatório de inspeção da praga era desobstruído. A inspeção feita para compradores novos na semana passada (por uma companhia respeitável) mostrou a podridão seca, as térmitas etc. -- um total de $12.000 para o trabalho do reparo. Eu realizo que as térmitas podem vir a qualquer hora, mas a podridão seca teve que tomar um tempo longo se tornar. O vendedor tem algum recurso de encontro à companhia que inspecionou o repouso quando comprou sobre um ano há? Resposta: A resposta depende onde a propriedade é encontrada porque o espaço de uma inspeção da térmita variará do estado ao estado. Por exemplo, em Maryland, a C.C., e os inspetores da térmita de Virgínia não são exigidos para inspecionar para ou divulgar a existência de qualquer coisa mas de insetos de destruição da madeira. A razão? A podridão de madeira, a deterioração, o fungo, e a podridão seca são considerados ser causados por organismos de destruição da madeira. A maioria estados do sul, do golfo da costa, e de Califórnia incluem organismos de destruição da madeira no espaço de uma inspeção. As inspeçãos da térmita mostram circunstâncias na altura do relatório somente, e a menos que indic especificamente pela firma de inspeção não há nenhuma garantia de encontro às infestação futuras. A maioria de firmas respeitáveis carreg o seguro das erro-e-omissões, assim que uma primeira etapa é contatar a companhia da inspeção original. Se a firma de inspeção sente que podem ter negligenciado algo durante a inspeção, frequentemente corrigirão o problema a não custo ou a custo reduzido, mesmo quando nenhuma garantia emitida foi emitida. Também, encontrar dano worth $12.000 exige certamente uma segunda e inspeção independente assim como o reparo oferece por alguém à excepção da firma que encontrou o dano. Pergunta: Nós estamos comprando um repouso. O acordo de venda diz que os vendedores precisam de nos dar a observação de 30 dias de se mover e que podem somente permanecer até dois meses após o fechamento. Que devemos nós incluir no contrato do aluguel-para trás para nos proteger dos danos incorridos após o fechamento mas quando os vendedores alugarem para trás? Nós temos concordado igualmente já no preço do aluguel-para trás -- estão cobrindo nosso pagamento de hipoteca. Nós somos compradores home principiantes e precisamos detalhes a respeito de como nós começ o aluguel, o depósito de segurança, etc. Resposta: O que você está procurando é do “um acordo da ocupação borne-estabelecimento.” Este é um original complexo com lotes das cláusulas e dos subparágrafos porque alugar para trás levanta um anfitrião das edições. Por exemplo, como você sabe os danos para ter ocorrido não antes durante a ocupação e sem uma inspeção e um registro fotográfico? Quem está pagando por serviços públicos? Seguro? Faz o emprestador sabem que a propriedade está sendo alugada para contanto que dois meses -- muitos acordos de empréstimo exigem compradores ocupar uma propriedade no prazo de 30 dias. E sua comunidade tem o controle de aluguel? Se sim, alugando você pode dar determinadas direitas a seus inquilinos. Pergunta: Nós alugamos um repouso mais velho por diversos anos e preocupamo-nos sobre a condição da propriedade. A inclinação de alguns assoalhos e a parede estão separando da banheira. Eu scared o assoalho e a cuba pôde desabar dentro. Que se esta instalação inteira é um perigo? Que podemos nós fazer? Resposta: Os proprietário têm uma obrigação fornecer quartos seguros e habitáveis -- e nenhum proprietário quer o governo local emitir citações ou mesmo fim uma propriedade. Os assoalhos e as paredes de inclinação que separam podem ser evidência do movimento estrutural, uma matéria séria mas um que pode geralmente ser resolved. Pedir que o proprietário tenha um olhar licenciado do côordenador imediatamente na propriedade. Pergunta: Eu estou interessado em comprar uma casa em uma venda do xerife. Se eu ofereço na casa e a compro para $100.000 e seu valor avaliado é $160.000, esse meio que mim teriam $60.000 no lucro, e se poderia assim eu usam-se que $60.000 em um empréstimo de lucro para pagar na primeira hipoteca para fazer os pagamentos menores? Como é provavelmente que eu poderia começ o lucro se eu digo o segundo emprestador que eu põr seu dinheiro para a primeira hipoteca? Resposta: Batente. Oferta em nada. Você precisa de saber mais sobre a propriedade imobiliária antes de ir mais. A propriedade imobiliária “lucro” é considerada geralmente como o valor do mercado de uma propriedade menos débito de hipoteca. Alguns povos têm uma vista mais conservadora e vêem o lucro da propriedade imobiliária como o valor do mercado de um repouso menos débito de hipoteca e custos de mercado. Lenders financiará a propriedade imobiliária com base em seu preço de venda ou em seu valor avaliado, qualquer é menos. Por este motivo, um emprestador far-lhe-á um empréstimo baseou no preço de aquisição $100.000. A respeito de começ um segundo empréstimo além do que a primeira, o segundo empréstimo é o débito que igualmente tem que ser reembolsado. Porque um segundo empréstimo representa mais risco, um emprestador quererá uma taxa de interesse mais elevada, assim você não está pagando adiante fora um primeiro empréstimo com um segundo. Pergunta: Quando nós assinamos um acordo da lista com um corretor, meu marido estava bêbedo e eu estava sob a influência de uma medicina da prescrição. Eu disse a meu corretor sobre o todo o este e o dia depois que nós assinamos o contrato que teve os sinais põr em minha jarda. Alguém conduziu por e concordou a nosso preço. Meu corretor disse que não havia nada que eu poderia fazer mas lhes vender. O agente do comprador ameaçou-me com um processo legal. Há qualquer coisa que eu posso fazer para manter agora meu repouso? Resposta: Pode ser aquela por causa da condição que do seu marido faltou a “capacidade” participar em um acordo da lista ou em todo o outro formulário do contrato. Você e seu marido aceitaram a oferta do comprador? Que um comprador fêz uma oferta do cheio-preço não significa necessariamente que ele reunião todos os termos e condições de um acordo da lista. Ver por favor um advogado. Isto custará um pacote para começ em linha reta. Pergunta: Eu apenas comprei uma residência de 1.25 acres. Além do repouso onde eu vivo, a propriedade tem aproximadamente um acre plantada com abacates que são colhidos e vendidos comercialmente. Eu gostaria de explorar os benefícios de imposto (impostos sobre os bens imóveis e outro) de converter a propriedade de uma residência a uma exploração agrícola. Resposta: Você poderia certamente chamar o governo local, anònima, e fala a alguém no escritório dos impostos sobre os bens imóveis. O que você tem agora é um negócio repouso-baseado. Se o status da divizão em zonas da propriedade é convertido de “residencial” a “agricultural” você pode bem ter uma taxa mais baixa dos impostos sobre os bens imóveis em algumas jurisdições. Entretanto, pode igualmente ser mais difícil refinanciar a propriedade e mais resistente para que os compradores futuros obtenham o financiamento. Falar com os corretores locais da propriedade imobiliária e perguntar qual é mais fácil de vender: Um repouso em sua comunidade em 1.25 acres ou uma exploração agrícola do mesmo tamanho? Pergunta: Nós compramos uma casa nova e temos trabalhado na classificação de nossa jarda com nosso construtor. Nós tivemos a água ereta em nosso quintal por meses. Após duas tentativas falidas de repará-lo re-grading contudo outra vez. Meus marido e eu faltamos duas semanas do trabalho para reparos ao interior da casa. Nós temos dito nossa pessoa da garantia que precisarão de vir em um sábado terminar o trabalho. Isto é porque quase tudo em nossa lista a ser reparada estêve em nossa lista três ou mais vezes. Há alguma esperança? Há qualquer coisa que nós podemos fazer? Resposta: Você pode olhar este duas maneiras. Você poderia dizer que há alguns itens que devem ter sido feitos para a direita inicialmente, ou você pode dizer que uma casa é um produto enorme complexo e você tem um construtor que seja de continuação e de tentativa fazer reparos. Sua situação estaria perturbando se você teve problemas e o construtor não fêz nenhum esforço para os reparar. Aqui ao menos você tem um construtor tentar fazer a coisa direita mesmo que o repouso seja vendido e o dinheiro seja coletado. A sugestão aqui é trabalhar com o construtor, permanece o repouso se a necessidade se realizar durante a semana (talvez telecommute se possível) e começ os reparos feitos.
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