Pedir Realty épocas o 13 de abril de 2007 por Peter G. Miller
Pergunta: Que pode ser feito se um vendedor e o comprador concordam cortar seu próprio negócio, a fim enganar os agentes do vendedor e do comprador fora de suas comissões? Resposta: O comprador e o vendedor podem chegar em o que acordo quer. O que não pode fazer é minar todo o contrato de agência corretora da lista ou do comprador a que concordarem. Esta é uma matéria a resolver imediatamente, antes que saia da mão. Uma letra de seu advogado com uma cópia de seu acordo deve claramente estabelecer sua reivindicação a uma comissão -- e aos emolumentos legais e aos danos se requerido. Quando você estiver nela, pedir que seu advogado explique o conceito da interferência tortuosa. Em geral, quando um terceiro interfere em um relacionamento contratual podem ser responsáveis para perdas e danos. Por exemplo, se você tem um acordo da lista com um vendedor e as tentativas de um comprador a interferir dizendo o estiverem pagadas menos ou de modo nenhum, você pode ter uma reivindicação outra vez o comprador. Pergunta: Eu preciso o conselho. Minha casa estêve no mercado para uma semana em New-jersey ainda-frio. Eu já não estou vivendo lá. Eu era fora da área por quatro dias e parada perto por alguns minutos para verific em coisas. Tudo era aprovado. Então havia uma exibição em 4 pm. No dia seguinte quando eu entrei em 10 am para limpar para fora um armário, a casa estava fria e tinha um cheiro estranho. Quando eu verific o termostato, foi ajustado em 53 graus no condicionamento de ar (era 43 graus esta manhã). É desobstruído a mim que um corretor ou um cliente do idiota tentaram ver se meu ar central trabalhou e o esqueceu põr para trás o calor sobre. Você não está supor girar o ar central em quando está frio para fora. Eu sou certo que o cheiro era a apreensão do compressor. Eu relatei imediatamente este a meu corretor que chamou o corretor mostrando que negou ter tocado no termostato (nenhuma surpresa grande lá). Tão agora eu estarei enfrentando um reparo enorme causado pela negligência de um corretor. A, eis porque os negócios têm-mim o seguro de responsabilidade, mas quem é responsável? Finalmente, não é meu próprio corretor responsável? Resposta: Você saltou o injetor em reparos. Até um profissional do aquecimento e do condicionamento de ar que você confie verificações o sistema você não sabe que qualquer coisa é realmente erradamente com ele. Antes de dizer que um corretor dado era um “idiota” ou que alguém acoplou na “negligência,” você necessidade de ser certo de seus fatos. Neste caso os fatos são insuficientes. Você não tem nenhuma evidência para mostrar quem era responsável. Seu corretor da lista, o corretor mostrando, o comprador em perspetiva e mesmo você podem tudo plausìvel negar tocar no sistema. A respeito de uma conta do reparo, se há uma, o seguro não pode ajudar se você ou o corretor têm um grande-bastante dedutivo. Certamente, se uma reivindicação de seguro produzirá somente um benefício menor pode ser sábio não arquivar uma reivindicação para manter prêmios. Uma sugestão: Começ uma estimativa do reparo de um profissional de confiança do aquecimento e do condicionamento de ar. Perguntar então ao corretor se pode ajudar o offset o custo. Quando você provavelmente não ganharia a tomada de sua reivindicação à corte (por causa dessa falta traquina da evidência), um corretor não definido como um “idiota” ou acusado da “negligência” pôde tentar ajudar como uma matéria de boas relações do cliente. Pergunta: Meus marido e eu temos uma propriedade para a venda em um canal da água de sal em Florida. Nós temos dois lotes. Um é um pouco menor de 1/4 de acre e tem nosso 2 quartos, repouso do stilt do rancho de 2 banhos na grande forma. O outro lote construtível separada deeded, também beira-rio, está apenas sob 1/4 de acre igualmente. A propriedade é atualmente para a venda -- a casa e seu lote para $339.900 e o lote separado para $119.000. No lote separado estão nossa vertente $3.000-$4.000 de madeira com um sotão e nosso carport dobro. Nós usamos a propriedade inteira, mas os dois pacotes deeded separada. Nós temos dois compradores potenciais interessados no lote construtível. Devemos nós vender o lote agora? Devemos nós vender a casa e seu lote separada? (Não que há um comprador da casa que espera nas asas.) Devemos nós prender para fora e vender a propriedade inteira junto? Resposta: Você levantou uma pergunta clássica que explicasse porque a propriedade imobiliária é um producto localizado. Para responder a sua pergunta apreciàvel uma deve saber o mercado local. Você tem que falar com seu corretor e perguntar se há um mercado forte para repousos como o seu ligada um único lote. Você igualmente tem que perguntar se a venda separada do segundo lote reduziria significativamente o potencial do valor e de venda da propriedade principal com a casa. Uma vez que você tem respostas de um corretor local experiente você pode então fazer uma decisão. Pergunta: Eu estou em um contrato para comprar um repouso e o vendedor pedido um preço e nós concordou nesse preço se avalia para esse preço. O emprestador não nos dará um empréstimo para mais do que o que o valor da avaliação para e nós não estamos indo comprar um repouso para mais do que ele avaliou. Assim desde que nós estamos no contrato com o vendedor que tem que abaixar o preço e nos o vender, direito? Nós não estamos suportando fora do contrato assim que é forçado a vender-nos para o que avaliou para. Há alguma conseqüência envolvida para que um proprietário tente começ sobre em um comprador não querendo fechar o negócio porque avaliou a preço mais baixo? Resposta: Não tão rapidamente. Que faz o acordo diz? Tipicamente -- mas não sempre -- um acordo de venda com uma cláusula de avaliação fornecerá que um comprador deve ir completamente com uma venda se o valor avaliado é igual ou maior do que ao preço de venda. Entretanto, tais cláusulas tipicamente não dizem que um vendedor deve reduzir seu preço face a uma baixa avaliação. Em lugar de, o que acontece geralmente é que o comprador deve fornecer o dinheiro adicional acima do valor avaliado para comprar o repouso, o vendedor pode eleger para abaixar o valor de venda ou alguma combinação dos dois. Entretanto, se o vendedor decide não abaixar o preço, a seguir o comprador pode adicionar o dinheiro adicional ou, para retirar-se tipicamente do acordo sem penalidade. A lógica de tais cláusulas é que um emprestador financiará um repouso com base no preço de venda ou no valor avaliado, qualquer é menos. Se o valor avaliado é menos do que o valor de venda, a seguir o emprestador financiará somente a soma menor -- que meios pagar a um preço mais altamente do que a avaliação o comprador deve trazer a dinheiro adicional ao fechamento. Antes de ir mais você precisar de ter o acordo revisto por seu corretor do comprador ou por um advogado para determinar os específicos do que exige realmente do vendedor. A aposta aqui é que o vendedor não estará compilido abaixar seu preço. Pergunta: Quatro meses há um agente de um outro escritório da companhia emitiu-me um acordo da referência alistar próximo o townhouse do fiance do seu cliente. Após o trabalho com meu cliente por dois meses, (meu cliente) pediu que eu ajudasse os pares a encontrar e comprar um repouso na área do outro agente. Explicou que e seu fiance não estavam felizes com os serviços do outro agente e me quis realmente trabalhar com eles na compra nova. Eu esclareci com o cliente que havia um acordo de nenhum comprador exclusivo com o outro agente. E perguntaram que eu para não divulgar ao outro agente que eu os estaria ajudando, um pouco do que o outro agente, porque a temeram sabotage a outra lista para a venda. Porque a referência original refletiu um acordo para uma lista somente, eu não senti uma obrigação notificar o outro agente como meus clientes tinham pedido. Depois que nós encontramos um repouso novo para os pares e escrevemos um contrato para a venda e a compra, o outro agente exijiu uma taxa de referência para a compra nova. Porque deve já receber uma taxa quando a lista vende, eu devo-lhe uma segunda taxa para esta transação demasiado? E em caso afirmativo, quando para? Resposta: Se seu acordo com o agente consultando o exige pagar uma taxa você alistar e vender a propriedade, a seguir claramente o outro agente é devida uma taxa se a propriedade é vendida. Se o acordo é silencioso sobre a representação dos clientes na compra de uma propriedade, a seguir em minha opinião o primeiro agente perde. A menos que houver um acordo escrito pelo contrário, o agente não tem uma reivindicação ou uma “posse” da vida de seu relacionamento com os clientes além do ato único de alistar sua propriedade. Se há um acordo tão escrito então os clientes devem saber sobre ele -- assim têm a oportunidade de ir em outra parte. Imaginar que os clientes o chamaram em seis anos e os perguntaram que você vender a propriedade que você foi pedido para encontrar para eles. Você consideraria mesmo uma taxa de referência ao agente original? O outro agente chamaria? Falar com seus corretor e advogado para específicos.
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