Pedir Realty épocas o 18 de maio de 2007 por Peter G. Miller
Pergunta: Eu anunciei um pedaço de terra vago em minha cidade nataa pequena que está em um outro estado. Eu começ uma chamada de telefone de um comprador em perspetiva que não se identificasse. Ofereceu o preço máximo e aceitou meus termos que eram todo o dinheiro. Eu aceitei sua oferta verbal e no ponto de sua identificação, eu realizei que era alguém que não foi gostado bem por meu repouso da parte traseira da família. Neste momento, poderia eu ter retirado do negócio? Eu tinha aceitado sua oferta verbal mas não tinha assinado nenhuns papéis ainda. Eu estava receoso de um processo legal assim que eu fui adiante com o negócio. Supérfluo para dizer, minha família não me está falando. Seu conselho por favor? Resposta: Há dois problemas aqui. Primeiramente, você está inteiramente correto aceitar a oferta do comprador. Exceto em casos muito raros tais como uma unidade em uma comunidade over-55, quando você oferece a propriedade para a venda você está oferecendo-a automaticamente a todos que quer encontrar seus termos e condições. Para negar a alguém a possibilidade comprar uma propriedade porque você ou sua família não fazem “como eles” -- quem quer que “eles” pôde ser e o que quer que é que alguém não faz “como” -- podem bem ser as terras para um terno de discriminação. Imaginar se os papéis foram invertidos. Seria aprovado se você não poderia começ uma propriedade porque alguém não fêz “como” você? Em segundo, é você certo você vendeu a propriedade? Um acordo oral da propriedade imobiliária é worthless porque é unenforceable e provavelmente não endereça todas as edições em uma venda da propriedade. Por exemplo, quem está pagando os impostos de transferência? Ou parte dos impostos de transferência? Você precisa de ter um acordo escrito com seu comprador -- e uma vez que você tem um acordo escrito você precisa de dizer a sua família que você é grato ter um comprador que possa pronto, disposto e encontrar seus termos. Pergunta: Eu assinei um contrato (que eu nunca farei outra vez) com um corretor do serviço cheio para alistar e vender minha casa. Eu encontrei que um comprador no meus próprios sem a ajuda de todo o corretor e desta pessoa não teve nenhum contato prévio com meu corretor a respeito da venda de minha casa! O contrato de lista chama para que a comissão seja rachada entre o corretor do vendedor (meu agente) e o corretor de um comprador. Eu não tenho nenhum problema pagar a metade da comissão a meu agente. Entretanto, o corretor reivindica que eu ainda terei que pagar a taxa cheia. Por que devo eu ter que os pagar não produzir um comprador? Que crock! Aposta você não publica este. Resposta: Seu corretor quer a comissão cheia porque aquele é o que você concordou ao pagamento. Como uma alternativa, você poderia ter negociado um regime diferente, você poderia ter empregado um corretor que que oferecesse um menu dos serviços (descritos às vezes como a agência corretora da “liso-taxa”) ou você poderia ter vendido a propriedade por o senhor mesmo. O mais provavelmente você concordou a uns “direitos exclusivos de vender” o acordo da lista. Sob os termos de tal contrato se a propriedade é vendida a qualquer um durante o termo da lista -- se através do corretor ou não -- o corretor é intitulado então a uma taxa cheia. Os corretores preferem este regime porque estão cometendo a hora e os dólares de introduzir no mercado uma propriedade e -- não ilògica -- querer o melhor tiro em receber de volta seu investimento. Nenhuma dúvida você, como um corretor, procuraria os mesmos termos. Você poderia ter negociado “um acordo da lista da agência exclusiva” que desse a um corretor a direita exclusiva ao sell a propriedade durante o termo da lista mas igualmente tê-lo permitido vender independente sem pagar uma taxa. Última, você pôde ter mandado “abrir” ou o acordo “geral” da lista que significa todo o número de corretores poderia ter oferecido a propriedade para a venda em uma base não-exclusiva. Ao mesmo tempo, você teria a direita introduzir no mercado diretamente a propriedade e não pagar uma taxa a qualquer um se você encontrou um comprador. Nenhuma disto -- ou outras idéias -- é um segredo. Muitos livros, artigos de notícia e Web site oferecem esta informação. As taxas da propriedade imobiliária não são encarregadas pela lei e há muitas opções no mercado. I, para um, têm escrito sobre tais coisas desde os anos 70. Em muitos mercados hoje é difícil vender um repouso. Você estaria mais feliz se a propriedade não vendeu por seis meses? Se não vendeu de todo? Se vendeu para um preço mais baixo? Supr que o corretor mostrou ao repouso muitas vezes, gastadas diversos mil dólares em custos de mercado e a propriedade não vendeu. Aquele seria um resultado melhor? Para quem? O comprador viu a propriedade por causa do sinal ou do anúncio do corretor? Isso significaria o corretor “introduzido” o comprador à propriedade. Sem essa introdução você não teria um comprador. Seu corretor manda o comprador assinar um acordo de venda? Se sim, a mera escolha de acordos de venda e seus termos são um formulário importante da negociação. Um outro formulário, ou os termos diferentes, podem ter conduzido a um resultado líquido menor para você. Na mesma maneira que os acordos de venda são negociável, é assim o regime da lista. Você pode debater edições como as condições do contrato, a taxa, o preço de oferecimento, o formulário do acordo, o que é incluído na venda, no tamanho de todo o depósito required, etc. E, como com outros acordos, se você não gosta dos termos propor você pode ir em outra parte -- e pode assim o corretor. Sobre aquele apostar. Emitir por favor o que quer que é que I “ganhou” à caridade de sua escolha. Pergunta: Minha mãe morreu e saiu de seu repouso a seus herdeiro. Na altura de sua morte, nós assinamos toda um acordo informal permitir que meu sobrinho (também um herdeiro) viva na casa contanto que pagasse os impostos, seguro dos proprietários home e fizemos os reparos necessários. Começ atrás nos impostos e perdeu o seguro do proprietário home por causa da condição das premisoes. Nós queremos agora vender a propriedade enquanto se está transformando uma responsabilidade a todos nós. Meu sobrinho mantem-se obstruir a venda declarando a bancarrota. A primeira vez que declarou a bancarrota foi deixada cair porque não estêve conformes as circunstâncias. Declarou agora a bancarrota outra vez. Que nós fazemos? Pode esta bancarrota obstruir a venda da casa? Resposta: Que significa quando você diz que havia “um acordo informal” entre os herdeiro? Se significa um acordo oral ou algo escrito na parte traseira de um guardanapo que pode ser muito difícil dizer que direitas são mantidas por seu sobrinho, que exigências do acordo foram violadas, etc. Também, que você significa seu sobrinho violou os termos da política de seguro do proprietário home? A companhia de seguros mandou um inspetor? Ou, isto apenas uma matéria de não está pagando uma conta? Falar com um advogado local que segure bancarrotas para determinar que direitas você tem nesta matéria. Com uma bancarrota que pode ser uma corte pode forçar seu sobrinho fora da propriedade na mesma maneira que um inquilino grátis pode ser forçado fora da unidade rental. Há uma alternativa a toda a esta: Explicar a seu sobrinho que tão mau como as coisas são agora, serão substancialmente mais más com uma bancarrota e nenhuma sustentação da família. Uma parte dianteira unificada da família pode conduzir a mais côoperação do que uma ação de corte. Talvez a família pode concordar fornecer um aluguel de três meses se se move em outra parte. Isso começ o fora da propriedade a custo mínimo. Pergunta: Eu tenho tentado encontrar exatamente como “nós compramos as companhias das casas” nos operamos. Eu devo $38.000 em meu repouso e a propriedade vale a pena aproximadamente $150.000. Eu estou na saúde má e gostaria de sair de meu repouso a meu filho. O problema é que entrou em uma bancarrota dois anos há. Eu não acredito minha companhia de hipoteca permitirá que tome sobre o empréstimo se eu a propriedade dois ele, assim que eu tenho pensado (quando o tempo vem) para vender apenas a um daqueles “nós compramos casas” como quanto menos ofereceriam. Resposta: Primeiramente, seu filho pode provavelmente tomar sobre seu empréstimo não obstante o que o emprestador pensa contanto que prosseguir os pagamentos. O Garn-St. O ato de Germano diz que um emprestador não pode chamar um empréstimo quando há “transferência onde o esposo ou as crianças do mutuário se transformam um proprietário da propriedade.” Ver por favor um advogado para detalhes. Em segundo, se seu filho foi fora de uma bancarrota por dois anos onde pode bem poder começ um empréstimo se restabeleceu o bom crédito, especial se a bancarrota foi causada por algo além de seu controle tal como uma perda do trabalho, um acidente ou uma conta médica. Deve ao menos falar com os vários emprestadores. Em terceiro lugar, “nós compramos companhias das casas” somos simplesmente compradores que olham para comprar para o menos possível. Dado que você não é um vendedor afligido, uma alternativa melhor se você quer vender é provável ser o uso de um corretor local introduzir no mercado o repouso. Como seu agente, o corretor é obrigado começ o preço e os termos melhores possível para você. Ir por favor não mais com isto até que você fale com um grupo da carcaça da comunidade e um advogado. Você precisa uma vontade e a vida -- mas você não pode precisar de vender seu repouso. Pergunta: Eu começ sempre confuso sobre a vantagem de imposto do repouso-escritório. Eu tenho o trabalho do repouso e tenho uma parte designada de meu repouso a fazer assim. Quando eu amaria a escrita fora, meu conselheiro de imposto tem-me dito que o imposto que da recaptura você tem que pagar quando você vende os tempos da residência frequentemente não faz a reivindicação da dedução home worth ela. Eu fui mal recomendado? Resposta: Em geral, se você regularmente e usa exclusivamente uma parcela de sua residência para seu negócio, e se você satisfaz vários testes, a seguir você pode amortização um a parcela de seus custos residenciais como despesas de negócio. Quando você vende a propriedade há umas várias e implicações complexas das deduções do escritório home. Para detalhes, ver a publicação 523 do IRS, vendendo seu repouso e falar com um CPA ou o outro profissional do imposto para específicos. Seu profissional do imposto fêz as recomendações baseadas nos detalhes de sua situação particular, algo a que nós não somos ao corrente. Há, entretanto, duas estratégias que você pôde querer tentar: Primeiramente, imaginar que você vendeu a propriedade hoje. Como seus impostos da transação olhariam com uma dedução cheia do escritório home e sem? Em segundo, começ uma opinião de um outro profissional do imposto.
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