Pedir Realty épocas o 25 de maio de 2007 por Peter G. Miller
Pergunta: Eu tenho um cliente que esteja atualmente no compromisso com uma propriedade de REO. Após a inspeção da térmita, havia os reparos significativos que precisaram de ser feitos. O vendedor concordou dar-nos uns $2.600 crédito “para custos closing” para os reparos. Entretanto, querem-nos fazer o reparo “depois que” próximo do compromisso, mencionar a “responsabilidade se refere”. Por que você os pensa nos quereria fazer o reparo da térmita “após” e não durante o compromisso? Resposta: Como uma matéria da especulação larga e sem o conhecimento de todos os vendedores particulares, meu pensamento vai como este: Supr que você fêz reparos antes de fechar, danificado a propriedade e então não se fechou? Aquela seria uma muito boa razão manter um comprador de fazer reparos antes do estabelecimento. Você sabe que os reparos custarão $2.600? Ou podia o custo ser maior? Pelo menos faria o sentido ter uma examinação cuidadosa e extensiva da propriedade por um controlador qualificado da praga antes de aceitar o crédito. A respeito do porque o crédito foi atribuído para o “fechamento custa” um pouco do que um problema particular, se era mim mim não pôde querer ter um reconhecimento escrito que poderia ser provido no futuro mostrando que pode haver uma edição da térmita. Pergunta: É próxima a um mês desde a enumeração de nossa casa de Colorado em um mercado dos vendedores quentes. Nós tivemos duas exibições e uma oferta. Nosso repouso é um de alguns repousos mais velhos em uma novidade elegante e está em uma posição fantástica em uma área exclusiva. Vistas, área cultivada, privacidade, proximidade à cidade…. Quanto tempo um testa o mercado? O que você recomendaria com referência: paciência, deixando cair o preço da tabela, ou deixando cair nossa lista e vendendo FSBO? Resposta: Nenhuma dúvida você tem uma propriedade agradável, entretanto, Colorado tem um grande número de execuções duma hipoteca. RealtyTrac.com relata que Colorado está classificado em segundo nas execuções duma hipoteca entre todos os estados. Em a maioria de jurisdições há uma média que vende épocas. Falar com seu corretor para determinar quanto tempo toma para introduzir no mercado um repouso típico em sua vizinhança -- e reconhecer então que a “média” significa algum sell mais rapidamente e algumas vendem mais lento. A respeito dos preços em mudança, paciência ou o que quer que, a melhor etapa é se sentar para baixo com o corretor e olhar a planta de mercado que foi apresentada quando você alistou. A planta foi seguida? Há as mudanças que devem ser feitas? Pergunta: Eu comprei um condomínio em 2003. Imediatamente depois de mover-se na unidade eu queixei-me sobre o ruído excessivo de uma instalação da bomba de depósito que o construtor fizesse e que a alteração conduzisse a um cheiro que entra meu nível superior, na maior parte em torno da arruela/secador. Um canalizador do construtor alegou que “o encanamento está na violação ao código técnico da edificação”. Eu tenho contatado a gerência da propriedade para o projeto desde 2003 até recentemente. Eu sou informado agora que havia uma cobertura sob um programa da garantia que decorra agora. Como podia a ocupação ser concedida para esta unidade com defeitos do código técnico da edificação? Resposta: É agora 2007 e você viu primeiramente estes problemas quatro anos há. Se o construtor não estava sendo responsivo, a seguir a solução era chamar o inspetor de edifício local em 2003 para determinar se a alegação do canalizador estava correta. Se há umas violações de código, a seguir o governo local pode assegurar que os reparos estão feitos pelo construtor, se o construtor é responsável. Pergunta: Se meus esposa e eu nos movemos de novo em um de nossos arrendamentos e nos vivemos lá mais de 24 meses querem-nos qualificam para a isenção de imposto de $500.000 mais-valia? Resposta: Talvez. Se a unidade rental foi obtida com uma troca de 1031 impostos você terá que possuir no mínimo a propriedade cinco anos, including dois anos de residência, para qualificar para os mais-valia escreve fora. Se a unidade rental não foi adquirida com uma troca 1031, a seguir você pode viver nela no mínimo dois anos e de outra maneira qualificar para a amortização dos mais-valia. Em um ou outro caso, quando você vende você pode igualmente enfrentar “recaptura” o imposto para a depreciação tomada quando a propriedade foi usada como um arrendamento. Para específicos, falar com um CPA ou o outro profissional do imposto. Pergunta: Eu comprei meu côoperativo de Manhattan em 1996 e este foi meus preliminar e somente lugar de residência. Eu estou pensando da venda e estarei fazendo um lucro substancial na venda. Que porcentagem, eventualmente, devo eu pagar nos mais-valia? Posso eu ser isento do imposto? Resposta: De acordo com a associação nacional de côoperativos da carcaça, “pelo ato do congresso, acionistas do côoperativo estão tratados o mesmos que proprietários do repouso de única família quando vendem. Se seu côoperativo foi sua residência preliminar para dois dos cinco anos antes da venda, o primeiros $250.000 ($500.000 se casado) do ganho estão excluídos do imposto de renda federal. Você pode usar a exclusão mais de uma vez.” Para específicos, ver a publicação 523 do IRS, vendendo seu repouso e falar com um profissional do imposto. Pergunta: Poderia você por favor dar-me uma idéia sobre quanto meu repouso iria para baixo no valor se duas torres de rádio de 200 pés 50kw AM foram põr acima de 1.200 pés de minha casa e smack na frente de meus Mountain View rochosos bonitos. A área é residencial rural dividido. Meu repouso está em 5.7 acres. Os vizinhos são pacotes de 5 a 20 acres e triste são mesmo mais perto do local propor da torre. Meu repouso é avaliado agora ao redor $350.000. Resposta: Um estudo 1998 por James A. Bryant e por Donald E. Epley olhou a matéria dos valores home e de campos eletromagnéticos. Seu estudo é interessante mesmo que sua situação envolva as torres de rádio e não as linhas eléctricas. Bryant e Epley oferecem uma observação astonishing: Mesmo que a evidência efetiva falte, um caso em tribunal -- Autoridade do poder de Criscuola v. do estado de New York, 1993 -- mostra que a “percepção de um risco para a saúde dos campos eletromagnéticos (EMFs) foi a base de uma diminuição do valor dos bens imóveis residencial e dos danos compensáveis. Este caso reafirmou a tendência em onze indic que a prova do medo público é uma base adequada para a compensação mesmo que a prova científica faltasse.” Ou seja os valores podem ser reduzidos não porque há uma ameaça real da saúde mas por causa das impressões, se aquelas impressões são direitas, erradas ou fora da parede. “Cancerphobia,” escreve os autores do estudo, “tornou-se uma edição a todo o proprietário que residir perto de uma linha eléctrica e dos emprestadores que prendam empréstimos naquelas propriedades que podem sofrer um declínio no valor de mercado. Nenhum dados conhecido existe para estimar o valor do valor residencial influenciado, mas a lógica deve produzir um grande valor porque cada comunidade local tem linhas de transmissão do poder.” Para determinar o impato em valores dos bens imóveis pela construção de torres de rádio próximas, falar com os avaliadores locais que estudaram a edição. Pergunta: Depois que eu comprei um repouso, os vizinhos informaram-me que um homem idoso cometeu o suicídio na casa. Pode um corretor reter tal informação? Pode um corretor dizer-me se um proprietário anterior teve dae (dispositivo automático de entrada)? Resposta: O ato justo da carcaça, diz HUD, fá-lo ilegal “para anunciar ou fazer toda a indicação que indicar uma limitação ou uma preferência baseada na raça, na cor, na origem nacional, na religião, no sexo, no status familial, ou na desvantagem. Esta proibição de encontro ao anúncio discriminatório aplica-se à carcaça unifamiliar e owner-occupied que é de outra maneira isenta do ato justo da carcaça.” Também, diz HUD, “se você ou alguém associaram com você: Ter um físico ou a inabilidade mental (audição including, mobilidade e prejuízos visuais, alcôolismo crônico, enfermidade mental crônica, atraso complexo do AIDS, do AIDS e mental relacionado) essa limita substancialmente umas ou várias atividades principais da vida, tem um registro de tal inabilidade ou é considerada como tendo proteções de uma inabilidade” adicionais tão então aplicar. Assim um corretor, um proprietário ou um vendedor não podem comentar ou especular a respeito de mesmo se alguém tem nem estiveram com o AIDS porque em sua cara tal observação pode ser considerada como uma indicação discriminatória. Há uma variedade de réguas “estigmatizaradas” da propriedade em vários estados -- e nenhumas réguas estigmatizaradas da propriedade em muitas jurisdições. Em algumas áreas os suicídios e os assassinatos não são considerados como matérias materiais de todo, em outras áreas que podem ser informação material por um período de tempo dado se sabido ao corretor. Alternativamente, e apesar das réguas do estado, se poderia argumentir que o exame de um suicídio é igualmente algo que violaria o ato justo federal da carcaça porque um suicídio pôde ser considerado como parte de uma enfermidade mental crônica. Para os específicos relacionou-se a sua jurisdição que você precisará de falar com um advogado local. Pergunta: Meu vizinho começ licenças para construir um quarto e para conectá-lo a sua casa. A cidade f-lo começ um exame que “màgica” cancelasse a linha de propriedade. Eu tive recentemente meu próprio exame feito e o vizinho está invadindo até 4 " pelo canto traseiro de sua estrutura nova em meu lado da parede comum. Eu consultei um advogado e não me deu muitas alternativas a respeito das ações que eu poderia tomar sem cálculo de gastos muito nos emolumentos legais. Se eu tento vender minha casa eu terei que divulgar a usurpação? A construção ocorreu um pouco de sobre três anos há. Resposta: Se a garagem invade em sua propriedade então que estará determinada com exame de um comprador. Entretanto, não pode haver uma usurpação, dada que seu vizinho produziu um exame que seja satisfatório à cidade. O que você tem agora são os exames de duelo. A matéria deve ser divulgada na escrita e o comprador deve ser exigido começ um exame como uma condição da venda assim que ou podem independente determinar mesmo se há um problema material. Esta matéria impatará o valor de sua propriedade? Em um mercado quente, talvez não. Em um mercado frio, muito provável.
Esta coluna é projetada fornecer a informação exata e competente com respeito ao assunto coberto. Faz-se disponível com a compreensão que nem o autor nem o editor estão acoplados na rendição legal, explicando, ou outros serviços profissionais. Se os serviços jurídicos ou o outro auxílio perito são exigidos, os serviços de uma pessoa profissional competente devem ser procurados. | 
