Pedir Realty épocas o 27 de abril de 2007 por Peter G. Miller
Pergunta: Nós estamos olhando atualmente em vender nosso repouso rental das férias e em comprar um repouso fracionário da parte dianteira da praia (1/13th parte). Podemos nós fazer uma troca 1031 para esta propriedade? Enquanto nós somos estamos permitidos nós usar o repouso por somente quatro semanas por o ano, que seríamos a exigência rental? Resposta: Ed Horan, um especialista certificado da troca com o Realty Troca Corporation (www.1031.us), ofertas esta resposta: “Supr que o repouso que rental das férias você planeia vender qualifica como uma propriedade abandonada 1031 trocas, sua compra de um interesse de 1/13 porque uma propriedade da recolocação não qualificará. “A razão para esta é que o IRS considera o uso pessoal da propriedade por todo o co-owner como sendo uso pessoal por você. Assim, mesmo se você alugou a propriedade para fora por suas quatro semanas inteiras, o uso pessoal acumulado por seus co-owners eliminaria a propriedade como sendo prendido para finalidades do negócio ou de investimento.” Para mais informação ver a publicação 527 do IRS, propriedade Rental residencial, e falar com um profissional do imposto para específicos. Pergunta: Nós estamos alistando uma parte de propriedade para a venda. Nós estamos querendo saber se permitir que o corretor represente o comprador assim como nós. É esta aprovação? Resposta: As réguas e as práticas variam pela jurisdição, mas em termos básicos quando você alista seu repouso com um corretor da propriedade imobiliária que o indivíduo seja seu agente e você é o cliente. Porque um “agente” seu corretor tem determinadas obrigações aos clientes, as obrigações representaram às vezes pelo termo “carvão” -- cuidado, obediência, obrigação de prestar contas e lealdade. De acordo com a associação nacional dos agentes de propriedade imobiliária, um estudo 2006 dos compradores e os vendedores mostram que 44 por cento de todos os compradores tinham escrito acordos de agência corretora do comprador quando outros 20 por cento tiveram acordos orais. Vinte e seis por cento dos respondentes não usaram corretores do comprador e 11 por cento não souberam quem o representou, se qualquer um. De fato, há uma boa possibilidade que seu corretor trará em um comprador free-range, alguém unrepresented por um outro corretor. Seu corretor pode actuar como um agente duplo divulgado e representar ambos você e seu comprador na transação. Em algumas jurisdições, um corretor pode poder actuar como um “facilitador” que traz os partidos junto mas que representa ninguém. Onde há umas agências corretoras grandes com escritórios múltiplos você tem às vezes um agente representar um vendedor e outro representar um comprador. Desde que ambos os agentes trabalham para o mesmo corretor, a introdução da agência dupla levanta-se. Porque um proprietário seu objetivo deve vender a propriedade para o preço o mais elevado e os melhores termos você pode começ em seu mercado neste tempo. É importante estar ciente de edições da agência e é importante que seu corretor fornece todas as divulgações required, mas nenhum menos importante você quer começ a propriedade vendida. Filosòfica, eu preferiria em um mundo perfeito que cada vendedor e cada comprador cada um têm um corretor separado em cada transação, mas tal padrão não é prático no mercado de hoje. A boa notícia, ao menos, é que 44 por cento de todos os compradores escreveram acordos de agência corretora do comprador. O que são prático e o que são permitidas agora em a maioria de jurisdições é agência dupla divulgada ou o que é chamado às vezes agência “designada”. A agência dupla representa um conflito de interesse porque os compradores e os vendedores têm inerente agendas de deferimento. Entretanto, agência dupla divulgada -- porque se revela acima de - parte dianteira -- coloc ambos os partidos na observação que há um conflito, um conflito que cada um eleja para aceitar. Seu corretor deve poder para explicar a inteiramente e claramente padrões e exigências da agência em sua jurisdição. Por exemplo, há uma presunção que exceptuando acordo diferente um corretor representa automaticamente um comprador ou um vendedor? Esta é uma conversação worth ter antes que um acordo da lista esteja assinado assim que você compreende exatamente o que estão sendo feitos e porque. Além, um comprador ou um vendedor podem igualmente acoplar os serviços de um advogado para rever contratos e fornecer o parecer jurídico. Pergunta: Eu comprei recentemente um repouso. No contrato meu corretor mão-escreveu que “todas as cobertas da janela” estiveram incluídas na venda. Suposição que? Drapeja e a ferragem falta. O agente do vendedor diz agora que drapeja não eram da “cobertas janela” porque não cobriram completamente as janelas, e outras cobertas (cortinas) foram deixadas naquelas janelas. Igualmente diz que as hastes de madeira não são cobertas da janela nem são “dispositivos elétricos” porque poderiam ser removidas sem danificar a parede. A mim este é um básico. Que você diz? Resposta: Eu digo que os contratos devem ser escritos em uma maneira que seja nem obscura nem discutível. A língua legal tem um fraseio particular onde cada termo tenha um significado específico e combinado. Da “as cobertas janela” são um não termo da arte, mas um pouco uma expressão geral. Por exemplo, pôde ter sido melhor dizer que você devia manter o 27 de abril de 2007 todas as cobertas da janela e limpezas da janela in place, incluindo mas não limitado a todas as máscaras, cortinas, cortinas, valências, drapeja, cortinas e toda a ferragem e equipamento relacionados. Nesta situação, eu pediria o corretor novo drapejo e ferragem. Casualmente, o teste para um “dispositivo elétrico” não é a se pode ser removido sem dano, mas a se está unido e pretendido ser uma parte da propriedade. Por exemplo, você poderia remover um forno interno de uma cozinha sem dano mas por outro lado você teria um furo gigante. Claramente o forno deve permanecer. Pergunta: I para possuir um duplex. Eu vivo em um lado e alugo o outro. Por vinte anos isto trabalhou muito bem. Agora tudo que mudou. O duplex é limpado, remodelado, e apronta-se mas para as três semanas passadas eu entrevistei um seção transversal dos povos que não têm nenhum sentido de responsabilidade ou consideração para outro. Alguns são rudes extremoso. Eu cancelei meus anúncios de jornal para agora. Eu estou usando o word-of-mouth entre amigos e conhecimentos. Eu realizo que nossa área está na preocupação profunda com carcaça e trabalhos. Eu quero fornecer um repouso; aquele é todo. Eu reduzi o aluguel. Eu estou listado em três páginas de internet diferentes, também. Há algum outro conselho que você puder me dar para alugar minha unidade? Resposta: Eu não sou certo o que constitui uma falta da responsabilidade ou a rudeza em sua situação particular, mas eu estou razoavelmente certo que tais qualidades não estão relacionadas ao mercado de trabalho local. O problema, eu suspeito, sou que você teve um ao lado dos inquilinos por 20 anos. Você teve um determinado nível do conforto com seus inquilinos. Agora estão saindo e a mudança, e nse, pode ser difícil. Você parece atento em alugar a propriedade por o senhor mesmo. Por que não usar um corretor local? Você terá que pagar uma taxa, mas talvez você igualmente terá menos esforço. Aquela pode ser uma troca muito de valor. Pergunta: Eu sou curioso sobre “o processo inteiro da hipoteca reversa”. Embora eu estivesse provavelmente a 35 anos da aposentadoria, eu tenho seguido o debate da segurança social e do Medicare, que é todo o doom e melancolia, assim que eu quis saber as hipotecas reversas trabalham. Você tem que possuir seu livre home e desobstruído qualificar para uma hipoteca reversa? Que está nele para o emprestador de hipoteca? Como lucram? E que acontece à hipoteca se o proprietário home morre? Que se a casa é querida a um membro da família? Que então? Resposta: As hipotecas reversas estão disponíveis àquelas 62 e mais velho envelhecidos. Um repouso não precisa de ser livre e desobstruído de todo o débito, mas os repousos sem a hipoteca balançam ou um balanço pequeno da hipoteca é os melhores candidatos para uma hipoteca reversa, ou que HUD chama “uma hipoteca da conversão de lucro home” ou HECM. Quando um indivíduo morre ou os movimentos longe da propriedade que o balanço deveu na hipoteca reversa são devidos e pagáveis. Isto significa tipicamente que a propriedade deve ser vendida ou refinanciado. Se vendido, todo o dinheiro acima do débito seria parte do cliente ou da propriedade do proprietário. Se refinanciado por um herdeiro a propriedade podia ser retida. Pergunta: Aproximadamente dois anos há meus esposa e eu compramos a propriedade do investimento em uma área que está sendo tornada por um grande construtor nacional. Nós pensamos que o desenvolvimento estaria vendido para fora até agora, mas com a diminuição da carcaça pode ser anos antes que o projeto esteja terminado. Os construtores têm a direita proibir um proprietário de usar um sinal anunciar uma propriedade para a venda ou o aluguel? Alguns povos põr um pequeno para a venda assinam dentro uma janela, mas eu sou dito que os sinais tiveram que ser removidos. Resposta: É apenas uma suposição, mas eu imagino que o construtor não virou o controle do associação de proprietários de lar ou da associação do condomínio aos proprietários porque um número de unidades dado não foi vendido. De fato, o construtor pode compo o que réguas gosta. A edição de núcleo aqui é que se seus sells que da unidade significa que o construtor pode ter perdido um comprador. Em um mercado parado, menos competição é boa para um construtor incapaz de descarregar suas próprias unidades, assim uma razão possível para uma proibição do sinal. Que pode você fazer? Anunciar fora da propriedade e ter lotes das fotos e dos vídeos em linha. Os corretores locais podem dizê-lo mais. Pergunta: Eu tenho um um quarto, um condomínio do banho em uma cidade principal. Eu quero rasgar para fora minha cuba do whirlpool e mudá-la a um chuveiro de pé somente. Com ele que é meu somente banheiro, você pensa que impataria negativamente o valor do condomínio? Resposta: Eu penso que a mudança que você propor desvalorizaria o valor de sua unidade e custaria muito dinheiro para realizar, supor o podiam começ todas as permissões necessárias da associação do condomínio e do inspetor de edifício da cidade. Por que? Porque você pode tomar um chuveiro em uma cuba do whirlpool, mas em você não pode começ um banho do whirlpool em um chuveiro. Em outras palavras você perderá uma caraterística que muitos povos considerem atrativa.
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