Pedir tempos do Realty - 28 de julho de 2006 por Peter G. Miller
Pergunta: Minha casa está no mercado com um corretor e o acordo da lista expira na extremidade se o mês. Eu põr a propriedade para trás sobre o mercado das seguintes semanas com um corretor novo. O número de dias no mercado que mostra no MLS incluirá o tempo alistado com o primeiro corretor? Resposta: Há umas centenas de sistemas de MLS e as políticas variam. Nas descrições vistas por corretores você encontrará o número de dias no mercado sob o corretor atual da lista. Muitos sistemas igualmente incluem o número total de dias no mercado com todos os corretores. Assim com alguns sistemas você verá os DOM de um MLS (dias atuais no mercado) de 140 e os DOM de uma propriedade por 220 dias (todos os dias no mercado). Pergunta: Eu estou no processo de vender meu repouso e de começ scared pouco que não venderá. Tem três anos velho com quatro quartos, 2.5 banhos e uma grande vizinhança. Nós tivemos o no mercado por aproximadamente três meses agora e não mesmo um oferecido. Como podemos nós mover este albatross? Resposta: Antes de apavorar-se, perguntar a seu corretor quanto tempo toma ao sell como repousos em sua comunidade. Se o repouso parece ter estado no mercado por um período de tempo excedente-longo, a seguir olhar na planta de mercado do corretor. A propriedade que está sendo introduzida no mercado como é prometida? Deve a planta ser mudada? Considerar em seguida melhorar sua oferta com um preço mais baixo, ajuda para compradores no fechamento, etc. falam com seu corretor para detalhes. Pergunta: I para possuir uma propriedade que consista em dois lotes da cidade em que uma casa pequena se senta. A casa está na necessidade de reparo e vale a pena $75.000 como é e vago. Há atualmente $60.000 nos empréstimos de encontro à propriedade. Eu gostaria de rasgar para baixo a casa e de construir um four-plex no lote. Como eu faço este acontecer? Eu tive as ofertas a comprar dos colaboradores. Eu gostaria de tentar minha mão em desenvolver a propriedade eu mesmo. Resposta: O que você tem é uma propriedade hipotecada que não produza agora nenhuma renda. Você seria mais em melhor situação reparando acima a propriedade e alugando a para fora, olhando o valor de venda da propriedade, trocando o ou desenvolvendo a propriedade mais. Cada um destas opções tem benefícios e riscos. Se você repara acima a propriedade você precisa de ser certo que o mercado rental local produzirá um retorno satisfatório. Se você o vende necessidade de ver o que a propriedade renderia depois que todos os custos e impostos foram pagados. Uma troca 1031 -- se a propriedade qualifica -- pôde dar-lhe uma propriedade melhor e você poderia adiar imposto sobre rendimento em todo o lucro. Ver um profissional do imposto para detalhes. A respeito de desenvolver a propriedade, os proprietários inexperientes bem-não são seridos que fazem a sós. Em muitas jurisdições o desenvolvimento é um processo complexo com custos grandes acima - frontear para obter a divizão em zonas, as licenças, etc. Uma idéia considerar seria participar em um empreendimento misto com um colaborador -- você fornecerá a propriedade no retorno para uma parte da venda de efectivação ou dos dólares rental. Para detalhes, falar com um advogado. Pergunta: Que porcentagem do momento um contrato assinado para uma venda home não vai completamente ao fechamento? Quanto tempo o faz geralmente para tomar entre o contrato e o closing. Também, não é o preço pré-fixado mais atual e mais descritivo do mercado do que o preço closing? Resposta: Virtualmente todas as ofertas da compra são hoje contingentes em exigências como o financiamento com uma determinada taxa e termos, uma inspeção home e a habilidade começ bom, título negociável e insurable. Algumas ofertas falham claramente, mas a porcentagem é desconhecida. A porcentagem dos contratos que não se fecham varia provavelmente do mercado ao mercado. Os Closings podem ser programados com grande velocidade por causa dos serviços computarizados do crédito, da hipoteca e do título. Entretanto, não está geralmente no interesse de um ou outro partido ter um closing imediato porque os vendedores precisam frequentemente a hora de encontrar uma propriedade da recolocação e os compradores e os vendedores precisam a hora de embalar e o movimento. A respeito dos preços pré-fixados contra preços closing, um contrato reflete um ponto de partida no processo closing. As despesas Closing tais como impostos, seguro de título e por-diem o interesse relacionam-se ao tamanho do contrato e à data closing. Eu não sou certo que o preço pré-fixado é “mais atual” do que o preço closing porque se fechar é simplesmente uma reflexão do contrato. Ambos são o que são -- e não mais. Pergunta: Nós temos um dilema. Nós compramos um repouso para nosso filho e sua esposa nova três anos há porque nós poderíamos começ uma taxa de interesse melhor. Viveram no repouso até recentemente, quando sua esposa teve uma lesão dorsal e não pôde escalar acima as escadas. Fizeram todos os pagamentos e deduziram o interesse em seus impostos -- nós não reivindicamos nenhuma amortização. Agora precisam de mover-se para fora - do estado e estão planeando comprar um outro repouso. Podemos nós parar a reivindicação a casa sobre a seus nomes e então podem usar a exclusão de $500.000 mais-valia? Nós precisamos fazemos completo uma troca 1031 em nosso nome (enquanto aparece atualmente no título) e então tempo mais atrasado em um título parado da reivindicação a seus nomes? Resposta: As plantas para parar a reivindicação qualquer coisa a qualquer um devem nunca ser empreendidas sem conselho apropriado legal e da contabilidade, se não tais esforços podem produzir resultados sem intenção e caros. No que diz respeito a suas perguntas, se seu título do ganho do filho e da nora à propriedade você teria que pagar impostos nos lucros de sua venda e teriam que viver na propriedade por dois anos antes de poder vender e proteger lucros. Eu duvido a propriedade possa ser vendida em uma troca 1031 que permita que você adiasse impostos em todos os lucros da venda. Por que? Porque a propriedade não foi usada no comércio ou no comércio, não foi menosprezada e você não está reivindicando o interesse ou os impostos sobre os bens imóveis de hipoteca como deduções de negócio. Para específicos, ver por favor um advogado do imposto, um CPA ou um agente registrado. Pergunta: Que porcentagem é pagada a um salesperson da propriedade imobiliária da venda de uma casa? Resposta: A resposta depende sobre mesmo se o vendedor alistou e vendeu o repouso, apenas alistado a propriedade, apenas vendida a propriedade, o acordo no lugar com seu corretor e -- mais importante ainda -- a taxa total a que um proprietário ou um comprador concordaram. Não há nenhuma taxa padrão, required ajustada pela lei e todas as taxas são negociáveis. Pergunta: Eu possuí uma gaiola em NYC desde 1999 -- antes que eu começ casado em 2002 -- assim minha esposa não está no aluguer. Meus esposa e eu compramos um repouso em Florida em 2004; nós estaremos vendendo ambos os repousos no próximo ano para comprar uma outra casa em Florida. Podemos nós reivindicar uma isenção dos mais-valia em ambos os lugares? A gaiola de NYC é minha residência preliminar, mas a residência de Florida é residência preliminar da minha esposa (eu vou para a frente e para trás). Eu sei que nós satisfaremos as 24 exigências do mês mas eu não sou certo sobre a exigência da residência -- ambos nós precisam de viver no lugar do FL para que nós reivindiquem a isenção dos mais-valia? Há um número mínimo de dias que eu tenho que permanecer na residência do FL a fim qualificar para a isenção ou está este moot desde que eu não posso ter duas “residências preliminares”? Pode minha esposa reivindicar a venda do repouso do FL como seus próprias para que nós começ a isenção? Resposta: Você pode somente reivindicar uma amortização residencial cada dois anos. Desde que sua esposa não está no título da gaiola, desde que “não possui” uma estaca na propriedade e assim na ela não tem provavelmente nenhuma habilidade de tomar uma amortização. “Para excluir o ganho,” diz o IRS, “um contribuinte deve ambo próprios e para usar o repouso como uma residência principal para dois dos cinco anos antes da venda. Os períodos da posse e do uso não precisam de ser simultâneos. Os dois anos podem consistir em 24 meses cheios ou em 730 dias. As ausências curtas, como por umas férias de verão, contam como períodos de uso, mas umas rupturas mais longas, tais como um sabbatical de um ano, não fazem. O contribuinte igualmente não deve ter excluído o ganho em um outro repouso vendido durante os dois anos antes da venda atual.” Pode-se ser que você possa vender a gaiola e você pode começ uma amortização e sua esposa pode vender e qualificar para uma amortização da venda da propriedade de Florida. Para detalhes falar com um profissional do imposto. Pergunta: Eu possuí um repouso antes de minha união. Agora eu estou atravessando um divórcio. I poderá encontrar uma companhia de seguros do título que assine fora na venda de minha casa quando eu for ainda no meio do divórcio. A casa deeded somente em meu nome. Resposta: Sua esposa pode bem ter um interesse equitativo na propriedade com uma reivindicação a todo o valor aumentado que ocorra durante o período de sua união; sua esposa pode ter direitas adicionais em um estado da propriedade de comunidade e pode estar em seu interesse não vender a propriedade até que o divórcio esteja finalizado. As situações do divórcio são difíceis para todos os partidos, as réguas variam pela jurisdição e você não deve fazer qualquer coisa até a discussão da matéria com seu advogado. Pergunta: Nós estamos no processo de comprar um repouso novo. A casa não era finished antes da data onde nós fomos supor se fechar e eu tive que emitir mais papéis em relação a o que eu ganho, etc. Agora dizem que eu posso somente começ a taxa de interesse em 10.5 por cento e é um empréstimo do refinanciamento. Podem fazer este como nós para se ter fechado não mesmo na casa? Resposta: Que era sua taxa original? Você verific com outros emprestadores a respeito de um empréstimo? No ambiente de hoje, uma taxa de 10.5 por cento sugere o crédito lamentável ou um empréstimo para distante mais do que o valor da propriedade. Os contratos do construtor, sendo escrito para e por construtores, absolvem-nos tipicamente de toda a responsabilidade para uma conclusão home atrasada. Você bem-seria serido que contata o escritório dos casos de consumidor com seu Attorney General do estado e um advogado do grupo da carcaça da comunidade ou o local. | 
