A estrada aos trabalhos de equipa de associação de proprietários de lar
por Richard Thompson
Isto é como um conselho de administração tratou com sucesso uma edição que tudo assombra demasiado freqüentemente associações de comunidade -- avaliações especiais. Tom, presidente da placa de condomínios litorais da vila, bateu o receptor de telefone para baixo após a fala ao gerente de propriedade e respirou um sigh pesado. Após ter que tratar diversos projetos significativos do dryrot sobre os cinco anos passados, estava mais contudo vir. Como poderia isto ter acontecido? A associação tinha gastado várias centenas mil dólares já para reparar o dryrot… que agora? A vila litoral teve o infortúnio da construção com o produto favorito do edifício do noroeste, madeira -- moldação de madeira, etapas de madeira, tapume de madeira, telhas de madeira. Era bonito olhar, sim, mas o frio, os edifícios chuvosos do tempo e da madeira, a menos que construído corretamente e mantido, são uma fórmula para o disastre. No caso da vila litoral, os condomínios foram construídos com T-111 o tapume, um tipo de painel decorativo da madeira compensada com sulcos do presawn para o acento. Onde os painéis de tapume se encontraram, as tiras decorativas do “sarrafo” foram instaladas para cobrir as emendas. Em diversas inspeçãos de local recentes, observou-se que nos lugares havia um crescimento de cogumelo que vem abaixo dos sarrafos. Os Woodpeckers tinham sido igualmente os furos drilling no tapume, uma indicação mais adicional do dryrot. Assim que é dryrot de qualquer maneira? No sumário, o dryrot é cancro de madeira. Misnamed realmente, o dryrot ocorre sob circunstâncias molhadas, frescas, nubladas esse freqüente muito do noroeste. Os Spores que prosperam sob estas circunstâncias crescem e multiplicam, dividindo as fibras de madeira e a integridade estrutural dos materiais de construção de madeira. Os spores de Dryrot amam lugares escondidos escuros abaixo do tapume como studwalls, subflooring e joists do assoalho. Ao contrário das térmitas e das formigas de carpinteiro, não há frequentemente nenhum sinal indicador até que entre em erupção na superfície. Um ponto do dryrot no tapume é frequentemente indicativo de um problema muito mais mau abaixo… da ponta proverbial do iceberg. Dryrot causa dano estrutural principal e é uma chamada para a ação. O conselho de administração e o gerente de propriedade reuniu-se para discutir os resultados preliminares. Recomendou-se que um relatório de inspeção estivesse desenvolvido que poderia ser usado como uma base para a ação. Quem era desenvolver este relatório? Quando um inspetor de edifício licenciado puder identificar o dryrot, a correção exige geralmente o conhecimento técnico de materiais e de técnicas de construção. A placa aprovou um arquiteto experimentado no dryrot e deu-lhe a tarefa fisicamente de inspecionar todos os edifícios. Última, uma comunicação escrita foi enviada a todo o conselho home dos proprietários do alerta do dryrot. Tomou ao arquiteto diversos dias para terminar a inspeção de local. O tapume foi sondado para o softness e marcado, os crawlspaces foram inspecionados sempre que seja possível para subfloors podres ou joists, as placas do sarrafo foram removidas e todos os telhados foram inspecionados. Era óbvio que tinha havido um descuido original principal da construção: O tapume não foi aprontado antes que os sarrafos estiveram pregados em deixar a madeira crua debaixo dos sarrafos. Sobre o tempo, a água da chuva tinha escoado atrás dos sarrafos, embebendo a madeira e dando a dryrot um apoio para o pé. Os lados do “tempo” dos edifícios mostraram uma deterioração maior mas virtualmente todos os lados de todos os edifícios mostraram vários graus de deterioração. O arquiteto wrestled com a solução apropriada: Fazem um reparo corretivo (remendo) ou uma reconstrução detalhada? A placa tinha experimentado diversos reparos “parciais” para retornar somente demasiado logo todo ao problema. Uma reunião de placa especial foi chamada e todos os proprietários home foram convidados a atender. O arquiteto apresentou um relatório detalhado que detalha seus resultados. Sua recomendação: Substituir todo o tapume e aparar as placas que executam reparos needed à estrutura subjacente. A resposta lógica da placa era: Quanto é toda a este que vai custar? O processo de oferecimento Um convite oferecer o projeto foi emitido aos contratantes experientes da área. A “experiência” significou a experiência específica e passível de verificação do reparo do dryrot. Os contratantes da área foram escolhidos para a proximidade e a facilidade do trabalho de continuação da garantia. O uso de instala contratantes igualmente significou mais recurso para edições da garantia através da placa do contratante de construção. Os contratantes interessados encontraram-se com o arquiteto no procedimento de um licitante prendido na vila litoral. As perguntas foram feitas e respondidas pelo arquiteto. O arquiteto igualmente considerou sugestões dos contratantes em materiais e em técnicas da correção usar-se. As três horas eram especificações gastadas e revisadas do poço - de trabalho foram mandados aos contratantes dentro de diversos dias. Foram dados 30 dias para submeter uma oferta escrita. As ofertas foram recebidas uma vez, a placa previram uma outra reunião aberta a que os proprietários home foram convidados. A reunião da revisão da oferta era a mais interessante. As ofertas do reparo de Dryrot causam geralmente muito uneasiness. Por que? Há sempre duas porções à oferta: A parte uma oferece um preço do jogo reparar o que pode realmente pode ser visto. Negócios da parte dois com o que não pode ser visto do “em uma base tempo e do material”. Assim a placa fêz a pergunta lógica: Quanto devemos nós planear para no total? A melhor suposição do arquiteto: triplicar a parte uma oferecida. Há uma expressão que vá, “se você está indo a New York, não para em Chicago.” Após ter discutido o dryrot reparar ofertas, um membro de placa sugeriu que se todo o tapume devia ser removida, por que não substituir ao mesmo tempo as janelas de alumínio antiquadas com mais energia as eficientes? Com exceção do fato de que o custo do reparo do tapume sozinho era importante, a sugestão fêz muito sentido. A placa, mantendo uma mente aberta, concordou olhar opções e custos. Então, um membro de placa/contratante de edifício decidido submeter uma oferta para fazer o trabalho. Que a oferta era substancialmente mais barata do que a outro recebida. Desde que havia um conflito de interesses óbvio, os membros de placa restantes concordaram que se sua oferta foi aceitada, teria que renunciar da placa. O arquiteto inspecionou o trabalho e referências do contratante e relatou de volta à placa que tudo era aceitável. Baseado na recomendação, a placa aceitou sua proposta e renunciou prontamente da placa. O estágio foi ajustado agora. Baseado em estimativas combinadas para substituir todo o tapume, pintura, telhados (não fiz eu menciono que a telhadura estêve precisada demasiado?) e instalar janelas novas, a placa aprovou uma avaliação especial de -- aferrar-se a seu chapéu -- $14.000 por a unidade. Uma apresentação elaborada com cuidado foi preparada e apresentada nos proprietários Home anuais que encontram seis semanas mais tarde. As amostras de tapume, de janelas e de telhadura dryrotted foram exibidas. Havia diversos proprietários vocais que fizeram seu argumento de encontro à avaliação alta. Uma “GESTÃO FRAUDULENTA urrada.” Alguns tiveram interesses legítimos sobre não poder pagar. Entretanto, o mais escutado pacientemente a discussão. Todos foram dados uma possibilidade fazer perguntas e dar uma opinião. Era uma reunião longa. A placa chamada para um voto de confiança e caiu somente alguns tímidos da aprovaçã0 unânime. Depois da reunião, uma observação formal da avaliação especial foi enviada a todos os proprietários do registro. Para aquelas de meios limitados, uma opção de três anos do pagamento era incluída quando um disconto foi oferecido àqueles que pagaram antecipadamente. Diz-se que a réplica de um terremoto é frequentemente a parte mais má dela. Depois que a observação da avaliação especial foi recebida por aquelas que não tinham assistido à reunião anual, a placa foi bombardeada com chamadas de telefone outra vez. Era óbvio que havia ainda mais controlo de danos a ser feito. Uma outra reunião foi chamada e muitas que faltaram a reunião anual estavam no comparecimento, assim como outro que tinha vindo antes. Naturalmente, havia rehashing da informação velha para aqueles que o faltaram a primeira vez ao redor. A placa concedeu pacientemente toda a entrada, positivo e negativo. Quando a reunião era longa, esta vez era diferente. Muitos dos proprietários que tinham atendido ao encontro Home anual dos proprietários estiveram em defesa da placa. Pela extremidade da reunião, a maioria esmagadora afirmou outra vez a avaliação especial. Alguns proprietários pensativos ofereceram realmente agradecimentos bem merecidos à placa para seu trabalho do trabalho duro. A moral da história: Esta placa empreendeu um desafio ENORME com sucesso using as seguintes técnicas: Para estratégias maiores em trabalhos de equipa de associação de proprietários de lar, ver www.Regenesis.net. | 
