Figuras de vendas Home de San Diego: Não tudo que parecem por Bob Schwartz
Revendo os dados recentemente liberados das vendas da propriedade imobiliária para San Diego, a pessoa da configuração pôde concluir que as figuras home da apreciação de junho eram abaixo de aproximadamente 1 por cento em comparação ao junho 2005. A realidade é o declínio é provavelmente muita mais perto de três ou cinco vezes as figuras publicadas. As razões para esta são realmente completamente aparentes quando se considera os seguintes fatos: - As figuras da apreciação mencionadas são os preços de vendas medianos. A superior-extremidade, mercado interno luxuoso foi extremamente forte em Califórnia do sul e é relativamente imune às taxas de interesse crescentes. Opera-se totalmente aparte do descanso do mercado imobiliário. As vendas destes propriedades luxuosas da superior-extremidade enviesam os dados medianos das vendas da apreciação.
Uma figura distante mais exata seria o preço de vendas médias. Alternativamente, os dados devem excluir, ou fazer a milhão dólares mais vendas uma categoria separada. - Os dados relatados das vendas não tomam nos incentivos da consideração usados não somente por construtores principais, mas, no mercado de hoje a maioria dos vendedores home, para seduzir compradores escassos para comprar suas propriedades.
Apenas abrir a seção da propriedade imobiliária de domingo de seu papel local e o valor destes incentivos torna-se completamente aparente. Apenas alguns incentivos que eu anotei em meu papel recente: $15.000 crédito closing do custo e $25.000 para uma compra da taxa de interesse para baixo ou melhoramentos; $50K a ajudar a pagar sua hipoteca; o vendedor paga a parcela do interesse de seu pagamento de empréstimo novo por os primeiros 6 meses, todos os custos closing nonrecurring, mais 12 meses de taxas de associação de proprietários de lar. Eu poderia ir sobre, mas, você deve compreender que os construtores não estão sendo altruístas. Não, apenas querem mover o inventário ereto, e movem-no agora antes que promover declínios! Quando a propósito dos incentivos do construtor, era apenas um pouco de sobre um ano há aquele que a maioria dos construtores não côoperava mesmo com os agentes de propriedade imobiliária. Agora, o construtor/côoperação do agente foi 180 graus mais! Tipicamente, os construtores oferecem comissões de um côoperativo de dois ou 2.5 por cento. Agora, os agentes estão sendo convidados aos brunches abastecidos e o côoperativo oferecido comissão até 5 por cento, como anunciados no 23 de julho de 2006, União-Tribuna! O fenômeno incentive da compra é de maneira nenhuma o domínio exclusivo de construtores home novos. Realmente, eu diria que a maioria de proprietários home individuais igualmente está sendo forçada no jogo incentive. Embora não muitos estão oferecendo incentivos do começo de seu mercado, após seis a oito semanas no mercado, a idéia se tornam mais atraentes. Mesmo sem oferecer nenhuns incentivos, a maioria das ofertas está sendo apresentada agora com built-in dos incentivos do comprador como uma condição de venda! Um ano há um ser comprimido encontrar todo o vendedor home individual ou major incentivos de oferecimento novos do construtor home. Agora, é apenas estes incentivos que igualmente enviesam os dados da apreciação. Uma venda $500.000 home com uma taxa de interesse $25.000 custos compra-para baixo/da fechamento o incentivo do pacote que será gravado como uma venda $500.000. Contudo, a venda $500.000, na realidade era somente $475.000 ou 5 por cento abaixo dos dados relatados das vendas! Assim se a venda $500.000 era apenas 1 por cento abaixo da apreciação mediana do junho 2005, você pode ver que a diferença “real” era 6 por cento abaixo do ano passado! Outros fatores que não estão sendo mencionados na imprensa que são importantes para nosso sentido do mercado são: Tipicamente o período de março atrasado com setembro é o mais forte para vendas da propriedade imobiliária. Que faz um enorme e mês de continuação sobre vendas do mês declina e agora uma gota home da apreciação, durante este tempo “quente”, prediz para o mercado enquanto incorpora o período mais fraco da queda/inverno? Última, o volume do interesse somente, os empréstimos de 100 por cento usados para sustentar acima nosso mercado por os últimos anos, tem dois ou períodos de tempo de três anos até que a re-amortização (nas taxas de interesse de prevalência atuais) do empréstimo balance. A maioria destes ajustes de taxa do interesse ocorrerá em 2007 e em 2008. Em minha opinião, este não é nenhum “retorno ao normal” ou “à correção ligeira” ao mercado imobiliário de San Diego. Pela extremidade do ano nenhum estará negando nós experimentará um declínio duplo dígito da apreciação. Um declínio que tome anos, não meses, para trabalhar-se para fora. |
