As estatísticas de carcaça de Silicon Valley “Freak o para fora” - 4/12/2007 - condomínio do repouso da casa da propriedade imobiliária

Estatísticas de carcaça “anormal de Silicon Valley você para fora”

por Broderick Perkins

Os peritos locais dizem que o salto de $40.000 Fevereiro-à-Marços no preço mediano de repousos destacados single-family e no aumento $25.000 nos condomínios e nos repousos da cidade é mais uma reflexão da compra reduzida em áreas menos caras e, a um grau inferior, de maiores vendas em umas áreas mais afluentes.

A tendência incomun do mercado faz crucial para que os compradores imerjam-se em condições de compra locais do mercado, firma acima de sua razão para comprar -- para ocupar ou investir -- e para pregar para baixo quanto tempo planeiam em sustentar o repouso.

“Não é apenas sobre preços medianos,” diz Richard Calhoun, corretor do Realty de Creekside em San Jose.

“Geralmente quando é uma boa estadia comprar no condado, é uma boa estadia comprar em toda parte. Não é geralmente quente e frio no mesmo condado. Nós estamos tendo um mercado que pareça ser rachado ao longo dos limites geográficos,” ele adicionamos.

O preço mediano de únicos domicílios familiares alcangou um registro $830.000 que eclipsa em mar?o o registro velho de $819.950 ajustados para trás em junho de 2006, de acordo com o boletim de notícias do mercado imobiliário da área da baía de Calhoun. O novo recorda representa um salto $90.000 no preço interno mediano em dois meses.

O relatório, que é compreendido das estatísticas do serviço da lista múltipla da área, COM REFERÊNCIA a InfoLink de Campbell, CA igualmente revela um registro mediano novo do preço para condomínios em mar?o, $530.000. O último registro foi ajustado no in3cio deste ano em janeiro quando o número médio entrou em $518.880.

Entrementes, entretanto, vendas de todos os repousos (single-family e condomínios) onde para baixo a 1.306 em mar?o este ano, comparado com os 1.647 em mar?o de 2006.

Os peritos dizem que a compra reduzida nas áreas menos caras está relacionada diretamente a uma restrição mais dura das exigências e dos emprestadores do empréstimo de uns empréstimos mais arriscados, seguindo um aumento nas execuções duma hipoteca e em uma pressão mais reguladora apertar os cordões da bolsa no dinheiro de hipoteca fácil.

“É por causa do aperto de exigências do empréstimo a nível da entrada quando a extremidade mais elevada ainda for forte e gerar uma parcela maior das vendas totais,” diz o corretor Rick Campbell, que publica REReport.com, uma avaria estatística similar ao boletim de notícias de Calhoun.

Com as execuções duma hipoteca que caem realmente por 49 por cento do fevereiro 2006 ao fevereiro 2007, de acordo com o perseguidor da execução duma hipoteca, RealtyTrac.com, Silicon Valley resistiu à tempestade da execução duma hipoteca melhor do que a maioria de regiões.

Durante o mesmo período, condados próximos Alameda (acima de 132 por cento); San Francisco (acima de 93 por cento) e San Mateo (acima de 53 por cento) todas as taxas de aumentação sofridas. Por todo o estado, as execuções duma hipoteca eram acima de mais de 78 por cento e de âmbito nacional eles se levantaram por 11 por cento durante o mesmo período, de acordo com RealtyTrac.com.

Infelizmente Silicon Valley, como outros mercados por todo o país, não pode escapar a precipitação da execução duma hipoteca.

“Muitos emprestadores eliminaram 100 por cento de financiamento e Freddie Mac comprará somente (hipotecas de taxa ajustável, ou “braços”) os empréstimos que qualificam na taxa cheio-posicionada. Isso está tendo um impato grande no baixo da gama,” disse Campbell.

Além do que os emprestadores de sobrevivência que desembaraçam do subprime e de outros empréstimos arriscados, a associação está secando acima porque outros emprestadores se fecharam acima da loja devido aos acionistas opostos do risco, os compradores que não podem ter recursos para preços do elevado-repouso e a insolvibilidade resultante.

Paul García, proprietário do corretor do lucro azul pacífico em San Jose central diz os empréstimos de 100 por cento que se usaram para ir aos compradores home principiantes com as contagens de crédito de 660 a de 680 e de nenhuma História rental, é, bem, História.

“Mesmo com uma contagem de 760 ou mais elevado é uma dor para começ completamente estes empréstimos. Somente alguns bancos estão fazendo-os. E estes são povos mandam $150.000 descontar dentro o banco, são comprar owner-occupied e têm boas rendas. Usou-se para ser um húmido de slam e agora são nitpicking,” García disse.

No extremo oposto, comprar em umas áreas mais afluentes é suportada por Silicon Valley lentamente mas a economia firmemente crescente, que, no término do ano em fevereiro, apreciou um crescimento de 2.4 por cento no número de trabalhos. O setor high-paying do computador era o setor deprodução o maior da região durante o período, de acordo com o departamento de desenvolvimento de emprego de Califórnia.

A taxa de desemprego no Silicon Valley era 4.6 por cento em fevereiro, para baixo de 5 por cento um ano há e mais baixa de 5.2 por cento para Califórnia e 4.9 por cento para a nação, o departamento de estado relatou.

“Nós temos muitos povos profissionais associados com a indústria da tecnologia,” disse Warren Winsness, presidente da associação do condado de Santa Clara dos agentes de propriedade imobiliária.

“Eu não penso que (empréstimos arriscados reduzidos) fizeram a isso muita diferença. Muitos compradores para fora reconhecem lá que as taxas de interesse são baixas e querem comprar um repouso. Eu vendi duas casas na semana passada em encenações múltiplas da oferta,” ele adicionei.

Entretanto, Winsness, proprietário do corretor do Realty de Winsness em Los Gatos, concedido, “eu não encontro muitos povos procurar fixer-uppers. Você realmente tem que olhar os mercados diferentes.”

Aquele é apenas o que Calhoun fêz para explicar a disparidade entre preços do recorde e vendas de queda.

“É mais uma matéria dos empréstimos do subprime (e o outro arriscado) que fazem com que o baixo da gama vá adeus, do que é por causa da parte alta que começ uma porcentagem maior das vendas,” Calhoun disse.

De acordo com Calhoun:

 

• Silicon Valley “baixo da gama” (central e San Jose da baixa, vale do leste, San Jose sul), onde os preços são os mais baratos, esclarece tipicamente 16 por cento das vendas home no mercado. Agora as vendas compreendem somente 12 por cento do mercado, uma perda de 30 por cento do volume.

  “O baixo da gama é onde você tem todo o inventário assim que as áreas desejáveis estão conduzindo acima do número médio. Os números são enganadores e freak o para fora,” disse Manuel De Neves, um agente de propriedade imobiliária no Realty do Fireside na área do Glen do salgueiro de San Jose.

   

• As áreas “moderadas” (Santa Teresa, vale da flor, Evergreen, vale do salgueiro, vale norte, Santa Clara e Campbell) esclarecem tipicamente 52 por cento das vendas home e permaneceram os mesmos aproximadamente 51 por cento.

   

• A região “moderada cara” (Cupertino, Sunnyvale, Mountain View, vale de Almaden) esclarece tipicamente 22 por cento das vendas home de Silicon Valley traz agora em 26 por cento, acima de 20 por cento.

   

• As áreas as mais caras a “parte alta” (Los Gatos, Saratoga, Palo Alto, altos do Los e montes dos altos do Los) esclarecem normalmente 8 por cento das vendas do mercado, esclarecem agora 11 por cento, um crescimento de 20 por cento.

O preço mediano de Silicon Valley igualmente começ um impulso quando os contratos entram com os preços mais elevados do que as cotações de venda. Isso acontece mais frequentemente nos setores moderada caros e gama alta.

Countywide, o preço mediano das vendas dos únicos domicílios familiares era, em média, 99.7 por cento de pedir ou preço da tabela em mar?o. Entretanto, no Mountain View, o preço de vendas mediano era, em média, 105.9 por cento da cotação de venda; Sunnyvale, 103.7 por cento; Palo Alto, 102.5 por cento e nos altos do Los, 101.8 por cento, de acordo com números de Calhoun.

Os “agentes de propriedade imobiliária têm que passar mais tempo que treinam clientes para encontrar quais suas necessidades são e o que planeiam assim que eles podem fazer a uma decisão informed. Não é apenas preços medianos, mas igualmente a informação sobre diferenças nas áreas,” disse Calhoun.