Ваш блок совладения не готов для поставки
Бенни L. Kass
Вопрос: В июле этого года, мы подписали подряд для того чтобы закупить новый блок совладения. Маклер по операциям с недвижимостью регулируя сбывание для проявителя убедил нас что мы будем пойти к выселку не более поздно чем концу от октября. В доверии на этих заявлениях, мы получили ссуду под недвижимость, и дали извещение к нашему присытствыющему содержателю что мы vacate наша квартира к 29-ому октября. Мы как раз были ы что выселок на нашем новом блоке не осуществит этот месяц, и в действительности, блок не смочь даже быть готов до предыдущего следующего года. Мы имеем принятие окончательного решения займа теряет силу 1-ое ноября, и наш содержатель уже арендовал нашу квартиру. Можем мы сделать? Ответ: Несчастливо, это было очень общей проблемой. С большим требованием для блоков совладения в урбанистических пространствах, проявители находили то -- несмотря на их самые лучшие усилия -- они часто неспособны поставить как пообещано. Вы имеете что-нибыдь в сочинительстве заявляя что вы будете пойти к выселку к 31-ому октября? Традиционно -- и законно -- любые представление или посыл общаясь с недвижимое имущество должны должны быть в сочинительстве быть enforceable. Прочитайте ваш контракт на продажу тщательно. Я подозрюю то похороненное где-то в середине того длинномерного, legalistic документом будет язык к влиянию что выселок можно задержать до один год для «форс-мажорных обстоятельств, террорисм, трудные забастовки, принуждает majeure, и что-нибудь еще вне управления проявителя.» Incidentally, определением «усилия majeure» будет «главным или неотразимый усилием,» или «случаем или влиянием которое нельзя разумно предвидеть или контролировать.» Ясно, это подлеубежит очень обширно и много толкований. Я также подозрюю что ваш подряд содержит язык как это: Если после того как я содержал в писании в этом подряде, проявитель не быть ответствен для всех устно представлений любым. Если вы не имеете что-нибыдь в писании относительно даты выселка, то были все заверители к заявлениям агент недвижимого имущества? Если вы можете доказать, то что эти заявления, в действительности, были сделаны -- без всех квалификаций или ограничений -- после этого вы можете мочь успешно хранить тяжбу против проявителя. Однако, судебный процечч только дорогий но требующий много времени также. Я подозрюю то если вы подадите иск начиная с сегодня, то, суд не буду адресовать ваши месяцы аргументы за. И к то время, многообещающий ваш блок совладения будет готов для поставки. Вы имеете 3 проблемы, котор нужно разрешить. Препятствуйте нам посмотреть каждое одно отдельно: Ваш содержатель: Вы давали извещение к вашему содержателю что вы будете vacating свойство от конца месяца. Спросите вашему содержателю если вы можете разговаривать с потенциальными новыми нанимателями. Возможно они могут мочь отложить их движение, которое позволило бы вам право остаться в вашей арендной квартире на немного больше месяцев. Это не может работать, но оно некоторо не ушибает для того чтобы попытаться. Если вы решаете остаться в квартире, то после того как ваша заявленная дата отклонения, вы будете рассмотрены trespasser, и ваш содержатель могут посудить вас для владения. Ясно, вы не хотите это случиться. И в некоторых подсудностях (как округ Колумбия) если вы остаетесь в вашей квартире после дня, котор вы советовали содержателю что вы vacate, вы можете быть потребованы, что оплатили двойную ренту к вашему содержателю. (См. Кодего §42-3207 DC) Ваш кредитор: Проявитель совладения порекомендовал этому кредитору к вам? Часто, проявители устанавливают отношение с один или два миллиона кредитором ипотеки, и в действительности соглашаются чредитовать вам несколько тысяч долларов если вы используете один из предложенных кредиторов. Почему? Потому что кредиторы должны рассмотреть документы совладения, название и другие дела. Если только один или два миллиона кредитор включаются в весь проект, то это ускорит процесс займа и проявитель получит выручки сбываний более быстрым. Если вы идете к кредитору порекомендованному проявителем, то может быть значительные задержки. Если ваш кредитор, в действительности, был порекомендован проявителем, то они ясно осведомленны ситуации, и должны мочь работать с вами. К радости, процентные ставки ипотеки оставали прочно, поэтому право теперь это не должно быть проблема для вас. Однако, я сильно подозрюю что прямо после президентских выборов в ноябре, процентные ставки могут начать двинуть вверх. Вы должны обсудить дело немедленно с вашим кредитором ипотеки. Спросите если они могут расширить ваш тариф lock-in, и будет ли обязанность для этого выдвижения. Друг, вы можете хотеть препятствовать процентной ставке по ссуде «поплавку.» Однако, если вы идете эта трасса, то вы хотите контролировать процентные ставки ипотеки очень тщательно на почти еженедельное основание. Если кажется, что двигают тарифы вверх, то то может быть время re-lock в вашем тарифе. Ваш проявитель: Идите назад к агент недвижимого имущества и объясните вашу ситуацию. Ясно, вы не будете единственное одним поврежденный этими задержками. Спросите планы проявителя, котор нужно сделать. Некоторые проявители имеют, в прошлом, согласились выбрать вверх цену других полеганий до тех пор пока выселок не осуществить. Некоторые проявители имеют согласились оплатить кредитора ипотеки для поддержания locked-in тарифа. Если проявитель соглашается к любому этих вариантов, то сделайте конечно что вы уменьшаете эти принятия окончательного решения в написанное согласование. Это будет добавлением к вашему подряду недвижимое имущество, и должно быть подписано обоими продавец также, как. С другой стороны, если ваш проявитель не соглашается быть кооперативом, то вы реально не имеете слишком много вариантов. Вы можете сохранить правовой советника может мочь одеть в давление проявитель. Иногда, письмо на letterhead законоведа работает -- но всегда. Держите в разуме право теперь -- с unbelievable требованием для новых (или восстанавливано) блоков совладения и при цены продолжая увеличить -- ваш проявитель довольно препятствовал вам из дела так, что блок можно продать к кто - то еще, по возможности на более высокая цена. То может быть вариант для вашего рассмотрения. Однако, даже если вы можете получить вне из-под этого дела, не будет гарантии что вы будете найти -- и покупка -- что-то еще вовремя вас встретить ваш краиний срок 31-ое октября. В окончательном анализе, как жестковатом по мере того как он может звучать, вы можете сдержать пулю и оплатить для вашего собственного заместительского полегания. Это может все еще быть более менее дорогим чем тяжбу. Для предполагаемых покупателей, здесь конец: Получите каждое представление сделано проявителем или своими агентами уменьшенным к сочинительству, и подписанным как продавецом, так и покупателем. Если будут планы пола, брошюры или другие описательные документы говоря о вашем совладении, то сделайте конечно что они включены в ваш контракт на продажу. Если агент отказывает положить в писание его устно заявлений, то это должно быть большим красным предупреждающий флагом к вам. | 
