Подход к цены: Он не показывает рыночную стоимость гонорара просто! Кеннет J. Jones, CTA, SCGREA Директор, главный инструктор института технологий недвижимое имущество Одно горяче ых вопросов в пределах индустрий оценки и банка реальной собственности, так же, как в пределах тех таксирует определять подсудности необходимо, что основало оценки реальной собственности на рыночной стоимости, будет темой ли или не подход к цены соотвествующий для пользы в назначениях оценки улучшений существующий здания, независимо от их времени (включая brand-new структуры), когда цель назначения должна оценить рыночную стоимость, как определено в равномерными стандартами профессиональной практики оценки (USPAP), имущества гонорара просто. На одной стороне, мы имеем большинство appraisers недвижимое имущество которые были даны образование в применении этой методологии, или сразу или косвенно, в соответствии с текстом и преподавательствами института оценки который заявляет, «результат [подхода к цены] будут индикация значения простые проценты гонорара в свойстве.» (1). На другой стороне, мы имеем обширную разнообразность профессионалов недвижимое имущество, включая строителей, проявители, профессиональные цен-оценщики, контракторы, маклера по операциям с недвижимостью, также, как преобладающееа большинство покупая и продавая населенности которые не сумеют подействовать в соответствии с теми преподавательствами. Эти группы, и knowingly и unknowingly, дирижируют их экономические деятельности последовательные с основными хозяйственными принципами, и не считают результаты от пользы/применения подхода к цены как индикация рыночной стоимости, вопреки к тем преподавательствам. Эта бумага предназначена до 1) обеспечивает читателя с рассмотрением разниц между в настоящее время академичными преподавательствами и фактический деятельностями при рынка, и 2) обеспечивает практикуя хозяйственную appraiser фактическую поддержку и USPAP основанную с которой дать образование их клиентам к факту который польза подхода к цены в пределах оценок рыночной стоимости просто гонорара или меньших/частично имущества неуместна. Для того чтобы схватить своиственные проблемы с общим верованием результаты подхода к цены указывают товарнаяа стоимость прав на собственность гонорара просто, необходимо сперва знать и понять что будет существенная разница между недвижимое имущество, которому будет tangible аспект земли и любым структуры предназначены постоянно быть прикрепленным к тому, если любые, и реальнаяа собственность, которые будут неосязаемыми, man-made правами к пользе недвижимое имущество, типично названной пачка прав, которым включите права к имеют, то используют, занимают, арендуют, reversion, надувательство, дают прочь, или не сделать никакие этих вещей. Совершенно необходимо понять факт что, когда appraiser дают назначение к товарнаяа стоимость предварительного подчета просто гонорара или частично/меньшего интереса, «будучи оцениванным вещью» не будет tangible недвижимое имущество, только неосязаемые права реальнаяа собственность своиственные к той специфически парцелле недвижимое имущество. Следующий факт необходимо то, оценивая или воспроизводство цен-новое (оцененная цена для того чтобы создать точно дубликат подчиненный улучшений, включая точно строительные материалы используемые в своей конструкции также, как своя точно конструкция, включая свои функциональные дефициты) ИЛИ замену цен-новую (оцененная цена для того чтобы создать новое здание этих же использует [пакгауз, офисное здание, multi-family, одиночная семья, etc.] using самая последняя, большинств самомоднейшие строительные материалы и оптимальные функциональные конструктивные особенности), результатом такого предварительного подчета будет просто бухгалтерия всех расходов обязательно для того чтобы создать физическую структуру, следовательно свое бывшее имя Подход к суммирования. Результат этой процедурой по бухгалтерии будет подход к цены, не намеревается, ни должен оно быть ошиблен для того чтобы намереваться, что типичный участник рынка оплатит количество той оценки стоимости, или любое количество relative to оно в обмен на права к той парцелле недвижимое имущество. Верить что показано эту на процедуру по бухгалтерии рыночной стоимости патримониального права гонорара просто требует, что одно игнорирует несколько основные хозяйственные законы, включая 4 специфически необходимых компонента который должны существовать одновременно для того НОП что-нибыдь быть рассмотренными, что имели значение: 1) общее назначение; оно должен служить полезная цель, 2) целесообазность; оно должен быть пожелан теми к оно имеет пользу, 3) немногочисленности; своя поставка должна быть чем свое относительное требование, и 4) доступность; она должна быть допустимый к онок она имеет общее назначение и целесообазность. Более потом, верить что стоить процедуру по бухгалтерии подхода может указать рыночной стоимости просто гонорара, или любой частично интерес в том патримониальном праве, должен также проигнорировать принцип вклада который заявляет что деталь только имеет значение до степени что он способствует к значению целого, ИЛИ количеством что значение целого умалено отсутствием того деталя. Препятствуйте нам теперь рассматривать действия типичных участников рынка. Он не имеет значение если мы должны были рассматривать типичные типы после того как вкладчика мы включили в изощренный доход производящ свойства, или типичный первый домашний покупатель; когда это прибывает в решать цену для того чтобы оплатить для прав на собственность связанных с специфически парцеллой недвижимое имущество их методология «оценки», котор фактически идентична в методологи, ни том рассматривает для того чтобы стоить методологию бухгалтерии подхода. Почему не? Главным образом потому что, в их глазах нерелевантно! Факт что здание уже там исключает потребность знать оно стоило бы для того чтобы построить новую и уценить ее к наличному значению. Вкладчик только заботит о количестве возвращения от подчиненный свойства как облечение сравненное к возвращениям от конкурсных облечений, И домашний покупатель только заботит о покупательной цене дома a по отношению к покупательной цене дома b, плюс рассмотрение способствуя значения, если любой, от всех разниц между 2 домами, то которые они, типичный покупатель, могут рассматривать для того чтобы находиться значения и в таком тематически количестве доллара, по мере того как они, типичный покупатель, может приписать к таким разницам какие воспринимают разницам внести вклад в общие общее назначение и целесообазность каждой дома. Как для типичного продавеца, они единственно связаны с получать високую цену по возможности по отношению к продажным ценам полученным продавецами они воспринимают для того чтобы быть конкурсными свойствами. ПУНКТ ФАКТА: Очень предпосылка методологии бухгалтерии подходу к цены полно чужая к типичным покупателю и продавецу недвижимое имущество поддержано фактически отсутствием такой работы будучи предприниманным в рынке теми типичными покупателями и продавецами улучшений существующий здания. ПУНКТ ФАКТА: В дополнение к их явно опознаванию неуместности индикаций от процедуры по бухгалтерии подходу к цены, типичные покупатель и продавец бедного человек реальной собственности технические знания ни практически опыт требуемые, что предприняли конструкцию здания в сведущем, рентабельном, своевременном образе, таким образом, нельзя по возможности рассматривать способным предпринимать развитие подхода к цены. ОН ДОЛЖЕН БЫТЬ СЕРЬЕЗНОГО БЕСПОКОЙСТВА к каждому appraiser и каждому потребителю акта оценки для того чтобы обеспечить что персона обеспечивая предварительные подчеты цен-новой имеет достаточно технические знания и практически опыт в дисциплинах конструкции, конструкции и цен-оценивать здания быть рассмотренным в согласии с обеспечением правомочности USPAP когда польза подхода к цены соотвествующая. Добавлять к отсутствию хозяйственной поддержки, таким образом, более дальнейшей минирующ правдоподобие в веровании что процедура по бухгалтерии подходу к цены может указать товарнаяа стоимость прав реальнаяа собственность связанных с специфически парцеллой недвижимое имущество будет тема в настоящее время наученных и принятых методов которыми appraisers «уценивают» цен-новые предварительные подчеты теоретически для того чтобы получить индикацию присытствыющего «значения» уже существующий улучшений здания и места. Большинств appraisers были научены что здания «уценивают», или теряют «значение» 1) посредством процесса старения, 2) через изменения в стандартах функционального общего назначения, также, как 3) от «externalties»; влияния недостатка от внешней стороны границ свойства. Прежде всего, «умалением» по мере того как в настоящее время научено и напрактиковано, будет как раз другой процедурой по бухгалтерии, которая усиливает определенную разницу между методологией подходу к цены, которая дирижирована в изоляции от «сил рынка», и методологиями сравнения сбываний и капитализации дохода единственно и вс сразу результат деятельности при рынка. Это поддержано фактом что не было потребности получить индикации «умаления» от других 2 поистине подходов к рынка, как использование потери капитализированной рента от подхода к дохода; как раз один из много примеров. Анализ практики «физического умаления» должного к процессу старения находит цен-новый предварительный подчет само общ «уценен» или хозяйственными или фактическими временем/методом жизни, оба из которых основан на бухгалтер-как модель равномерного списывания основного капитала начатая путем разделять время (фактическое или эффективное) улучшения предварительным подчетом своей оставшей жизни (физическо или хозяйственно). В дополнение к факту что этот предварительный подчет «умаления» не выведен от доказательства «рынка», главная проблема которой она предполагает все вещи внутри структура, так же, как любые и все улучшения места, «уценивают» на этих же, константа, одноставочный тариф ежегодника среднего. Пример: Здание с фактическим временем 15 лет и ожиданиями остаточного срока службы по оценке 45 лет уценивало, согласно этой модели, итогом 25%, подразумевая средний однолетний одноставочный тариф 1.67% однолетн. В виду того что рынки просто не работают эта дорога, эту методологию бухгалтеров нельзя разумно рассматривать «основанным рынком» ни «рынок» родственный, поэтому, она не может по возможности достигнуть заключение ни указать «рыночной стоимости». Другой способствуя проблемой в этом бухгалтеры метод начисления износа, будет типично неподдержанный заявления оцененных фактических продолжительностей жизни. Она кажется, согласно фактически каждому отчету о оценки недвижимое имущество я всегда читал, не будет структуры дома в США которые будут продолжать более длиной чем 50-60 лет, ни промышленном здании которое будет продолжать более длиной чем 40-50 лет, при подобно короткие фактические жизненные ожидания заявленные для всех других типов улучшений здания. Я уверен, по мере того как я уверен вы, что будут большие количества зданий повсеместно в Соединенные Штаты которые превышают 80-100 лет времени будучи положенными к всем типам польз. В действительности, вероятно не будет структуры здания будучи построенными сегодня в соответствии с минимальными строительными кодексами которые не будут физическ продолжают на по крайней мере 100 лет, assuming нормальное продолжающийся обслуживание. И, пока оно не может продолжать снабдить способствуя значение земля/место для то длиннего период времени, более правоподобно чем не то оно физическ будет стоять по крайней мере то длиной, снова, assuming нормальное обслуживание. Это приносит нас к следующей главной теме обсуждая применимость в настоящее время примененных и принятых методов «умалением», которое будет забота что много актов оценки не сумеют продемонстрировать работая вникание прикосновенностей от терминой «остальным наиболее экономичный срок службы», которая, если вы не будете appraiser, то будет оцениваемая сумма времени в будущее которому существующий улучшения будут продолжаться снабдить способствуя значение рыночная стоимость вакантные земля/место. Эта проблема умоляет очевидному вопросу, «как может поддержка appraiser разумно их прогноз количества лет которые структура идет продолжать для того чтобы снабдить способствуя значение рыночная стоимость вакантных земли/места?». При разумно ответ, «ее вероятно нельзя сделать.». Пока можно поспорить заслуги and/or demerits различных методов измерять «умаление», логика диктует что даже рассмотрение «уценивая» цен-новых предварительных подчетов, своей очень природой, общается единственно с физическим аспектом недвижимое имущество, полно снаружи и отдельно от параметров необходимо оценки товарнаяа стоимость прав на собственность. Разумно испытание, или возможность к этой предпосылке должно спросить, «что доказательство соединяют физические вызревание/умаление для того чтобы понизить «рыночную стоимость»? », которая могло разумно быть проанализировано следующим образом. Рассматривайте общее возникновение; жилище годовалого 100 на подходящем уровне обслуживания в настоящее время было продано для $150.000, ради этот пример, будет типичной рыночной стоимостью в своем рынке. Своя фактическая цен-новая в 1893 может разумно иметь после того как она была $3.500 с рыночной стоимостью своего места $300 с общей рыночной стоимостью $4.200. И, пока изменения в хозяйственных усилиях спрос и предложение увеличивали коэффициент способствуя значения земли к общей рыночной стоимости, первоначально вопрос остает, «что доказательство соединяет физические вызревание/умаление для того чтобы понизить «рыночную стоимость»? », с ответом быть, «будет никакое такое доказательство.» Таким образом, показалось бы разумно заключить которое, ни принятые методы для измерять физическое «умаление» ни на наиболее экономичный срок службы прогнозирования остальное, имеет отношение к реальности рынка, таким образом, не смогите привести к в индикации рыночной стоимости. Замечание и опыт обеспечивают заключение что большинств appraisers начинают цен-новый предварительный подчет улучшений существующий здания в рыночной стоимости, также, как назначения оценки для других типов значения, данные по пользы обеспечили национальными обслуживаниями оценки стоимости. При использовании такого обслуживания, appraisers типично начинают цен-новый предварительный подчет using данные которые обеспечивают предварительный подчет замены цен-новый; seemingly unreasoned выбор водит одно верить что этот выбор приводит к от отсутсвия вникания своих прикосновенностей определения и значения как проявлено когда, почти беспеременно, appraiser приложит отрицательный заряд против цен-нового предварительного подчета citing здания замены, «функциональные неуважительности содержал в пределах существующий подчиненный улучшения здания.» , очень определением «замены цен-новой», нельзя по возможности рассматривать потому что здание замены построено к в настоящее время оптимальным функциональным стандартам. Если, в действительности, здание которого цен-ново рассматривает имеет функциональные неуважительности, то единственная соотвествующая методология для оценивать своя цен-новую должна была бы высчитать воспроизводство цен-новое которое буквальн воспроизвело бы точно дубликат вопроса, включая всю из своих функциональных неуважительностей, которые, снова, не обеспечивали бы для рассмотрения отрицательного заряда против цен-новой для функциональных неуважительностей потому что они уже рассмотрена в цен-новом предварительном подчете, выходящ мы с вопросом, «функциональное умаление причиненное такими своиственными вещами как план плана пола, высота потолка, etc., даже быть рассмотренным как «depreciable» детали в цен-новом предварительном подчете? », к которой ответом должен разумно быть «No. Потому что использование соотвествующего цен-нового предварительного подчета исключает то рассмотрение.» Другой главной заботой будет придумка что цен-новый предварительный подчет улучшения существующий здания должен иметь отрицательный заряд принятый против его для «хозяйственного/внешнего устарения», фиктивная предпосылка в виду того что, по мере того как потребованы, что знают все appraisers, оценивая значение земли/места если вакантно, appraiser ответствен для рассмотрения совсем социальные, хозяйственные, правительственные, и относящие к окружающей среде влияния на вакантных земле/месте обусловить и свое значение и свою самую высокую и самую лучшую пользу. Это вклюает весь external, или locational факторы. В этой затее, потребованы, что сравнивает appraiser рыночную стоимость земли/места если он был вакантн, против оцененной рыночной стоимости свойства по мере того как оно в настоящее время улучшен. В оценивать рыночную стоимость теоретически вакантных земли/места самым соотвествующим методом, каждый такой метод должен включить рассмотрение способствуя влияния значения на подчиненный земле/месте от LOCATIONAL ФАКТОРОВ, включая любые и все отрицательные влияния external на положении вопроса. Более потом, если будет отрицательное влияние на подчиненный парцелле земли/места от источника вне своих границ, то которых был настолько существенн о представьте свое значение земли на zero (или под нул, снести остаток отрицательного удара значения на предложенное [фактическ существуя] строя улучшение), на тот этап в процессе валюации, appraiser должен заключить что самая высокая и самая лучшая польза подчиненный земли/места, если вакантно, для ее, котор нужно остать вакантной до тех пор пока не извлечь такое время как источник отрицательного влияния или свой удар достаточно будет умален к пункту где было бы измеряемое требование рынка для развития земли/места с улучшениями встретили бы все 4 испытания для самой высокой и самой лучшей пользы на том будущем состояния системы на определенный момент времени. Это водит к, возможно, самым важным вопросом, котор нужно спросить, «будет польза подхода к цены в назначениях оценки для оценивать «рыночную стоимость» имущества гонорара просто улучшений существующий здания, независимо от их времени, в согласии с обеспечениями USPAP и стандартами?» По рассматривать USPAP, мы находим что преамбула учредительств оценки к положениям обеспечений & стандартов, «оно необходима что профессиональный appraiser приезжает на и связывает его или её анализы, мнения, и консультация в образе который будет содержатен к клиенту и не будет обманчив в базарной площади.» Часть проведения этик USPAP Provision положения, «appraiser должен выполнить этично и сведуще в соответствии с этими стандартами и не вступал в бой проведение которое противозаконно, неэтично, или неправильно.». Уточняя комментарий относительно этого заявления правильного проведения говорит, «развитие оценки, просмотрения, или консультативная служба основанная на постулативном состоянии неэтична…», которое умоляет вопросу, «может быть более постулативно чем претендующ что существующий здание не там?». Однако, ужасно нарушая вопрос в том, что, «smogло по возможности быть более обманчиво, постулативно, и продвигает от реальности работ в рынке чем имеющ appraiser начните так называемый «валюацию» методологию которая фактически НИКОГДА не использована типичными участниками рынка?» И, к тем которые спросили бы, «о принципе замещения? », напомните, пока оно заявляет что, если 2 деталя равного общего назначения, то деталь с самым низким ценой приобретет самое широкое распределение, этот основной хозяйственный принцип основан на предпосылке что оба деталя в настоящее время существуют! Более потом, положить вперед принципиальную схему что типичный покупатель типично построил заместительское здание если было более экономично, то только «поддержан» несколькими неразумными hypotheticals, включая 1) игнорировать рассмотрение самой высокой и самой лучшей пользы вакантного места, 2) игнорирующ хозяйственные поставку/требование выдает в над-поставленном рынке, 3) предположение наличия заместительской парцеллы вакантной земли способной быть закупленным на таком же цене как рыночная стоимость подчиненный места, 4) способность и готовность типичного покупателя оплатить нормальные front-end расходы для инженерства плана места, архитектурноакустические обслуживания и относящие к окружающей среде оценки, все перед обсуждать покупку цена земли может доказать undesirable затем к этим предварительным изучениям, в дополнение к рассмотрению 5) имеет ли или не этот типичный участник рынка экспертизу успешно для того чтобы дирижировать такую затею, которая довольно маловероятна, после того как я проявлена фактически отсутствием таких затей в рынке. Поэтому, основанный на реальностями основных хозяйственных принципов, также, как действия фактически полноты типичных участников рынка, я верю тому: 1. Результаты начинать цен-новый предварительный подчет материальной физической структуры не могут по возможности обеспечить индикацию рыночной стоимости неосязаемых прав реальной собственности, и 2. Начать методологию во время назначения оценки фактически никогда не использовано типичными участниками рынка, и включить ту никогда используемую методологию в отчетность которого оценкой, будет большой misrepresentation фактических деятельностей при рынка, поэтому, обманчивы к потребителю рапорта, и должны разумно быть рассмотрены серьезным нарушением обеспечения этик USPAP и стандарты управляют 1 и 2. (1) оценка недвижимое имущество, 10TH варианта, института оценки, Chicago, Illinois, p 313. |
