Программы подарка первого взноса снова бросаемые вызов HUD Питер G. Miller
Будет стоимостью дома реально? Эмоциональн или психологически, но в наличных деньгах, сегодня, в этот момент? Я спрашиваю потому что письмо от читателя подняло этот вопрос в интересной и важной дороге -- дорога имеет национальный удар. Мои супруг и я будем покупателями первого раза домашними. Мы будем заключительный на нашем совладении эта пятница, и как раз находим вне что окончательные заключительный цены чем количество уступке продавецов. Мое вопрос в том, что: Куда экстренная деньг от уступки продавеца идет? Я знаю что не предположены, что получает покупатель любые наличные деньги назад от продавеца (мы одобренн с мы), но с другой стороны экстренная деньг идет к продавецу? Я не думаю продавец должен получить ту деньг потому что мы добавили количество уступке продавеца na górze первоначально значения свойства (мы предложили 239K для уступки совладения + продавеца 11K). Можем мы добавить другие расходы как первоначально гонорары ассоциации, или домашние ремонты?
На одном уровне, ответ к вопрос в том, что то которое получает $11.000 быть в зависимости от подряд говорит. На пример, будет разница в согласовании говорит продавец оплатит «до» $11.000 в закрывать против языка говорит покупатели просто получат $11.000 кредит на закрывать. Но на другом уровне, письмо спрашивает: Будет стоимостью свойства? Будет своей справедливой рыночной стоимостью? Сочинитель говорит они предлагает цену $250.000 -- $239.000 для свойства плюс $11.000 для уступки «продавеца.» Если эта бухгалтерия правильно после этого, то не было уступки для $11.000. Вместо будут отложенные цены в форме более высокого ежемесячного расхода ипотеки, более больших налога на собственность и счетов страхсбора (потому что свойство дорогле чем $239.000), и более высокого финансовохозяйственного барьера когда они продают. Препятствуйте нам сказать свойство предложил для сбывания на $239.000 и покупка была профинансирована с ипотекой 30 год на 6.25 процентах и ничего вниз. Месячный платеж для капитал и проценты был бы $1.472. Однако, свойство фактическ имело покупательную цену $250.000. С такими же сроками ссуды, ежемесячная цена для финансирования вырастет до $1.539 -- увеличение $67 месяц или $804 год. Это крупная сделка? Любое ушиблено этим расположением? Не будет крупной сделкой если свойство имеет справедливую рыночную стоимость $250.000 и покупатели могут позволять дополнительную ежемесячную цену, то, некоторыми чего deductible тягла. Но если они будут приобретением на краю доступности, то как настолько много начинающих покупателей? Если кто-то теряет работу, то некоторая оплата сверхурочных не приходит внутри или будет дорогая авария или медицинская аварийная ситуация? Если свойство необходимо продать или если оно идет к foreclosure, то покупатели могут иметь большие проблемы если они купили над справедливой рыночной стоимостью. В тот случай, с сбыванием preimum-плюс свойство владельцы после этого состязались бы с продавецами которые не оплатили экстренные $11.000 и могут таким образом предложить их свойства на недорогой без потери. О foreclosure, если свойство были закуплены с 100 процентами финансирования, тогда между ценой над-рынка, полным финансированием и по возможности «рабатом foreclosure» кредитор, то страховщик ипотеки или оба правоподобн для того чтобы принять финансовохозяйственное подпаливание. HUD огорчено на идее покупк над справедливой рыночной стоимостью включают страхование по ипотечной задолженности FHA потому что если что-то идет неправильно после этого, то FHA должно компенсировать кредитора. HUD теперь предлагает регулировки ограничивались бы если не исключить способность третий лиц как программа Nehemiah обеспечить деньг первого взноса. С Nehemiah, продавец снабубежит вклад до 6 процентов продажной цены бесприбыльная группа. Nehemiah, в свою очередь, снабубежит дар покупатель равного размера. Продавец также оплачивает наценку за обработку $499. Никакая деньг от Nehemiah не идет оплатить кредитные карточки, автоматическую задолженность, etc. Помощь от Nehemiah и подобные группы не были бы обязательно за исключением того, что HUD требует, что покупатели обеспечивают 3 процента деньг первого взноса или получают его от друзей, семьи, работы, соединения, группы общины, etc. -- но не от продавеца. Изумительный, правила FHA позволяют владельцев сделать как много как вклад продавеца 6 процентов к ценам и ремонтам смещения заключительный -- но никакая деньг не может пойти к первому взносу. «Забота FHA главным образом с этими трудыами что продажная цена часто увеличена для того чтобы обеспечить что не умалены выручки продавеца сетчатые, и такое увеличение в продажной цене часто к ущербу заемщика а FHA,» говорит HUD в своем предложении для того чтобы отрезать помощь первого взноса покупателя от благотворительных групп. Но программа Nehemiah преогромно успешно. Пишущ в еженедельнике Луизианы, C. Syphax Scott, президент и генеральный директор Nehemiah Корпорации Америка, говорит что в виду того что 1997 его программа помогали «229.000 семьям закупить их первое самонаводит через каждое положение в стране и давало вне почти $900 миллионов в дарах без получать одиночное монета в 10 центов от или правительства или учредительств.» Будут реально несколько вопросов здесь. Во-первых, оно после этого делает чувство ограничивать или кончать программу успешно? Что алтернативы HUD предлагает? Во-вторых, представьте удар на домашних значениях если мы не имели 229.000 покупателей в прошлой декаде. Были бы потеряны сколько миллиардыы долларов в домашних сбываниях? Сколько районы увидели бы склоняя домашние значения? Представьте удар на программе FHA. Nehemiah делает работу, котор правительство говорит оно хочет после того как оно сделано: Будет вер-основанной инициативой с пропагандой к заемщикам несовершеннолетия. В-третьих, HUD имеет точное замечено в думать что продажные цены могли быть подняты над справедливыми рыночными стоимостями для того чтобы включить уступки продавеца. Но беспокойство о over-pricing применяется только до 3 процента помощи первого взноса, они также применяется к вкладам продавеца 6 процентов -- практика HUD признавает. Если HUD хочет получить освобожданным помощи, то первого взноса оно должно логически быть в пользу получать освобождано вкладов продавеца. Ответ к over-pricing заботам не потревожиться о программах как Nehemiah, вместо разрешение должно посмотреть оценки, котор HUD требует для всех FHA-подпертых займов. Уверенно местные и лицензированные appraisers могут обусловить если дом продается для больше чем справедливо рыночной стоимости; уверенно appraisers могут увидеть если продажная цена более высока чем последняя цена продавца для свойства; и уверенно appraisers могут документировать если более высокая цена находится или не оправдано в базарной площади. Как только будет независимо и точная оценка, проблема для кредиторов и HUD легк разрешена с старым стандартом underwriting: Lenders обеспечит финансирование основанное на продажной цене свойства или стоимости по оценке -- . | 
