Спросите Джордж & цыпленка:

Спросите Джордж & цыпленка: Вопросы от едоков 24-ое апреля 2007

Джордж Stephens & цыпленком Jacobus

Я как раз интересовал если это было типично или не, то по мере того как большинство статьей, котор я читал покажите агент недвижимого имущества обычно имеет трудное время получить, что продавеца уменьшило спрашивая цену, но кажется противоположностью здесь.

Ответ: Для того чтобы начать с, агент недвижимого имущества перечисления должно повиноваться всем правовым инструкциям, котор вы поставляете к ему или ей. Так вы, не агент недвижимого имущества, обусловливаете спрашивая цену. Secondly, CMA будет направляющим выступом о рыночной стоимости, под в настоящее время рыночными условиями, вашего дома. Оно должен показать соответствующие свойства к твоим находятся на рынке (смысли как близко к дубликату как по возможности в всех уважениях включая размер серии, спальни, ванны, и другие физические атрибуты), отрегулировал для всех изменений. Как только агент недвижимого имущества выполняет фактическое CMA, должно быть ясно к обоим вы и агент недвижимого имущества спрашивая цена должно быть.

Агент недвижимого имущества может обычно обусловливать после того как оно основано на что соответствующие свойства фактическ продали для в задачи, трудыах третья лицо (т.е. unrelated продавецы и покупатели, отсутствие необыкновенные термины, etc.) как процент спрашивая цену. Если фактическая продажная цена усредняет для того чтобы быть 95 процентов спрашивая цены, то агент недвижимого имущества должно предложить вы спрашивает значение показанное CMA разделенным 0.95. Например, если CMA показывает значение $250.000, то ваша цена продавца должны быть $263.158.00.

Вопрос (GA): Агенты недвижимого имущества как независимо контракторы делает их работу согласно методам агента и ответственн к их фирмам брокерства только для результатов полученных внутри директивы агента/твердого подряда и политик фирмы.

В соответствии с RE комиссиями (Georgia, по крайней мере), лицензионное право обеспечивает фирму, котор способность «одобряет» совсем рекламировать. Я вполне понимают исполнять с полностью фирменным имененем, логосами, контактом # ' s, размерами # ' s, non-обманчивым или неточным info, etc., но агенты, как независимо контракторы, не имеют право выбрать что рекламодателями они хотят разрекламировать с и обсудить их собственные термины? Препятствуйте мне подробности вам моей ситуации.

Я был сразу абонентом Realtor.com в течение всего времени я был агентом. Несколько лет тому назад моя фирма заключила контракт с Realtor.com для того чтобы снабдить подписку Realtor.com все агенты на никакой цене к агенту -- с шнурами конечно -- гонорары направления в зависимости от времен на ответ. Я выбирал не участвовать и продолжил оплатить независимо. То был большой выбор на моей части в виду того что оно повернуло вне для того чтобы не быть таким же уровнем характеристик. Тверд-спонсированная программа улучшила над временем но не все еще приемлемо к мне и дороге, котор я использую Realtor.com.

Моя подписка с Realtor.com с однолетним возобновлением. Этот год, я был сказан под никакими обстоятельствами буду мной позволил быть отказанным и продолжаюсь по мере того как я сразу с Realtor.com. Я отказывал исполнить, но моя фирма и Realtor.com говорят мне я не имеет никакой выбор. Необходимо. Это кажется, что будет нарушение моих прав по мере того как независимый подрядчик довольно чем политика для того чтобы сделать конечно меня в согласии с всеми рекламируя директивами. Я из линии?

Я в настоящее время не признаваю направления или перестановку потому что политики фирмы для этого типа дела не последовательны с моими целями. Это будет мой выбор. Я чувствую он восхитителен что моя фирма предлагает такие преимущества к тем хотят их. Но как могут они принудить метод на мне как раз потому что он случается находиться внутри область «одобряя рекламировать»? Я испуган расточительствовать время и законные доллары пытаясь воевать non-winning сражение. Помощь!

Ответ: Самой легкой дорогой понять это будет тот государственный закон Georgia -- как в большинств других положениях, требует что вы работаете через спонсируя маклера. Спонсируя маклер ответствен для вашего проступка, если любое, и поэтому озаглавлено для того чтобы установить правила, то под которыми вы работаете.

Другая дорога посмотреть это должна быть осведомленна что независимо состоянием контрактора будет специальное классифицирование IRS, применимо к агенты недвижимого имущества среди одних других профессионалов. То состояние позволяет маклеры по операциям с недвижимостью избежать оплатить задерживать, социальное обеспечение, Medicaid и другие тягла к федеральному и правительству штата. Для того чтобы квалифицировать для носить вас как независимый подрядчик, маклер по операциям с недвижимостью должен поддерживать в вашем архиве независимого подрядчика, однолетнем заявлении понимать в вы, сподвижница, детали положения которые подобны или эти же как следующий 9 деталей:

Iий, положение ________________ (сподвижницы) следующим образом:

1. Я буду продавцем ____ ___broker должно лицензированным в положении ________ и am присоединенный как независимый подрядчик с ________________ (маклером).

2. Я оплачивал все из моих собственных платы за лицензию и должных членства.

3. Я оплачивал весь из моих собственных расходов автомобиля и перевозки без получать любое рамбурсирование от маклера.

4. Я оплачивал всю зрелищность и другие случаиные расходы в связи с ходатайствовать перечислениями и выхлопатывать перспективностям без получать любое рамбурсирование.

5. Бедный человек iий потребовано, что маклером поддерживать любой специфически план-график.

6. Бедный человек iий должен посоветовать с с маклером относительно планировать моих каникул или рабочих часов.

7. Я не получал никакую зарплату или выплата по болезни и я компенсированы на основание комиссии.

8. Я оплачивал мой собственный доход и тягла FICA.

9. Моя ассоциация с маклером может быть прекращена любой партией в любое время на извещении, котор дали к другому; но права партий к всем гонорарам увеличивали до прекращения divested прекращением.

Иначе говоря, как независимый подрядчик вы соглашались, заранее, к вышеуказанным 9 заявлениям. Не будут других прав увеличивают к вам как независимый подрядчик, за исключением права прекратить вашу ассоциацию с вашим маклером. Если ваш маклер также использует согласование независимого подрядчика («ICA») между вами и маклером, то вы должны посоветовать с разделом который заявляет требования к которым вы соглашались, общаясь с «одобрять рекламирующ» раздел вашего ICA.

Вопрос (MO): Я ищу свойство на мексиканской стороне граници, с ценой продавца около 50.000 пес. Вы знаете любых? Я надеюсь я может найти одно.

Ответ: Мы предлагаем что вы выбираете ваш любимейший двигатель поиска и вписываем «Мексику + недвижимое имущество» без quotes. Мы использовали Google и оно возвратило 24.800.000 мест. 50.000 мексиканских пес в настоящее время около $4.549.35 USD, который не будет очень много деньг, котор нужно оплатить для свойства -- ли улучшено или сырцовая земля, в или США или в Мексике. Мы предложили бы связывать с немного фирм активно в Мексике и дали бы им специфические для тип реальной собственности вы изыскивает.

Вопрос (TN & FL): Я установил мой townhome для сбывания в ноябре 2006. Мой дом расположен в плантации Флорида (графстве Broward). Моей проблемой будет моя ассоциация. Они отменяли 2 дела до тех пор и треть погуляла далеко от покупать из-за страхов действий ассоциации. Первые 2 дела и были одобрены их кредиторами и соответствовали требованиям всем финансовым требованиям от кредитора.

Дело #1 было отменено моей ассоциацией 48 часов прежде чем мы должны были закрыть. Второе дело было отменено ассоциацией за 5 дней до закрывать. Я на потере для, котор нужно сделать с этой точки зрения. Мои супруга и дети с тех пор передислоцировали к Теннесси и я шел закупить новый дом с моей справедливостью и имел все setup. Когда первое дело было отменено я должен профинансировать мой новый дом 100 процентами финансирования. Совершенство спасибо я имел кредит для того чтобы сделать то. Я думал когда мы имели второе предложение и покупатели были approved что мои проблемы идут прочь. После отмененной ассоциации общается я теперь выходите с 3 ипотеками и новой работой находится в никакой дороге идя оплатить для их.

Я на серьезном риске теперь терять мой дом Флорида и $100.000 долларов справедливости я имею в той доме. Мое агент недвижимого имущества говорит мне то в его летах 20+ опыта, котор он никогда не приходил через эту проблему. В виду того что я буду в Теннесси теперь мной спросите, что мой тестьь следует законоведа для меня от Флорида для того чтобы увидеть что действие я могу принять. Проблема что это все принимает время и я испуган они foreclose на моей доме и я потеряю все действия доски ассоциации вследствие этого в отменять мои сбывания.

Мое личное мнение что будет некоторая форма различения идя на здесь должное к гонке и цвету 2 семей шли купить мою дом. Их кредит в оба случая был хорош достаточно быть одобренным для townhome $250.000 и оба были готовы закрыть. Ассоциация сказала в оба случая что они отменяли дела из-за проблем кредита. Ассоциация не поговорит к мне и не дает моему агент недвижимого имущества ориентацию каждое время, котор он вызывает. Я как раз не знаю сделать. Если будет любая консультация, котор вы можете дать меня, я оценил бы его очень очень.

Ответ: Вам нужно нанять юриста КАК МОЖНО СКОРЕЕ. Юрист может хранить временно предписание на вашем в интересах если он или она делят ваши заботы относительно foreclosure. Обслуживание по направлениею законоведов Флорида обнаружено местонахождение здесь.

Если вы ссылаетесь поистине, то любой законовед worth его или её соль идет прийти вниз на это домашняя ассоциация владельцев для discriminatory практик, и может даже повернуть их внутри к соотвествующему Florida и федеральным агентствам соответствия, как eeoc.gov.

Одно примечание, вы должны иметь экземпляр всех ваших документов ассоциации (правил, регулировок, рестриктивных covenants, etc.) и те вы получили когда вы закупили ваш townhome Флорида. Ваш юрист может попросить экземпляры тех.