Консультант снабжения жилищем:

Консультант снабжения жилищем: Foreclosures плотно сжимают проекты совладения

Бенни L. Kass

Ответ: Вы поднимали серьезный вопрос, который несчастливо слишком много людей фокусируют на. Было много давление о увеличивая тарифе foreclosure, и как то плотно сжимает на домашних владельцах.

Но вы описываете влияние «пульсации» foreclosures имеют на остальноях общины.

Препятствуйте нам пойти назад немного лет. Рынок недвижимости был горяч. Проявители совладения продавали блоки более быстро чем они smogли построить их. Lenders делал восприниманное каждое были очень благоприятные займы -- namely 100 процентов финансирования при интерес только финансируя. И много только low-balled проявителей предложенным бюджетям для ассоциации совладения -- держать гонорары совладения низкой -- но также не оплатил никакую деньг в запас определите блоки были все еще непроданный.

Теперь, было значительно реверсирование. Цены блоков совладения или оставались стабилизированными или уменьшались в значении, специально где проявители принудились к более низким ценам для того чтобы продать их остальные блоки.

И те владельцы теперь смотрят на с более высокими компенсациями ипотеки forced в foreclosure, и таким образом не оплачивают или их ежемесячную ипотеку или их гонорары совладения.

Каждый год, необходим, что подготовляет совет директоров ассоциации общины бюджетю на следующий бюджетный год. Они оценивают расходы ассоциация оплатить, которая вклюает такие детали как страхсбор, общего назначения счеты, управление и судебные сборы и обычные ремонты. Они также получают изучение анализа запаса проектирует что цены они будет иметь в будущем для того чтобы отремонтировать или заменить такие главные детали как лифты, крыши, дорожки, и другие общие элементы.

Вся из этих цен должны быть возмещены доходом, и в большинств случаи единственный источник доходов приходит от владельцев сами.

Избраны члены правления и -- как все другие выбранные должностные лица -- будьте неохотен к вздорным налогам или увеличивайте гонорары ассоциации. Так большинств бюджети ассоциации довольно плотно; они полагаются на уповании что все владельцы ассоциации проворно и регулярно оплачивают их гонорары.

Так если несколько владельцев неожиданно останавливают оплатить, то, это обычно будет создавать shortfall для ассоциации. И т намеревает что счеты регулярно должны быть paid -- как общие назначения, страхсбор, или ремонты -- отложит или не оплатит на всех.

Что алтернативы будут?

Во первых, ассоциация может предписывать специальную оценку, принуждая все владельцев оплатить больше деньг, или ежемесячной или как одноразовая компенсация. Очевидно, эти фонды только приходят от тех которые не смотрят на foreclosure, но снова влияние пульсации может причинять даже больше владельцев стать delinquent если они не могут позволять те дополительные платы.

Предельно, ассоциация могла «сдержать пулю» и архив для банкротства. Я читал что больше и больше ассоциации, в действительности, уже предусматривают такую решительную меру.

Затем, ассоциация может принять и принудить правило безпримимости. Если владелец блока delinquent на больше чем один месяц, то начните законную акцию против того владельца. Не препятствуйте количеству unpaid гонораров получить настолько высокой что не будет совершенно дороги что владелец всегда будет отплатить.

Я также имею 3 долгосрочных рекомендации.

Супер залог

Во-первых, установите сильную политическую кампанию убедить, что ваше штатное законодательство предписывало как «супер залог». Это намеревается должен кредитор foreclose на блоке совладения, оно необходимо, что оплатило номер ассоциации x гонораров совладения месяцев назад.

В заречье Columbia, например, если кредитор forecloses на ипотеке, то которая была записана на показателях земли после 7-ого марта 1991, и если foreclosed-на владельце был также delinquent в оплачивать гонорары совладения, то потребованы, что оплачивает кредитор ассоциации до 6 месяцев этих delinquent расходов.

Специфически язык в Кодем DC читает следующим образом:

Lien также будет до ипотеки или документа доверия… записанного после 7-ого марта 1991, в объем общих оценок расхода основанных на периодическом бюджете принятом ассоциацией владельцев блока которая стала бы должной в отсутствии ускорения во время 6 месяцев немедленно преждe заведения действия принудить lien. … (§42-1903.13 (a) (2).

Подобное обеспечение было предложено в законодательой власти Maryland, но банкошеты имеют сильно -- и успешно таким образом далеко -- сопротивлял свое введение в силу.

Если ассоциации не имеют достаточную деньг для того чтобы продолжить свои деятельности, то свойство идет расточительствовать и больше и больше владельцев остановят оплатить их гонорары ассоциации также, как их ежемесячные компенсации ипотеки. Ясно, то только ведет к больше foreclosures, и больше районов спада.

Закон работает успешно в заречье с 1991. Бедный человек Lenders ый из дела, как противницы говорил законодатели. Важно, если потенциальный покупатель на сбывании foreclosure видит, то что ассоциация растворяющая, это ободрит конкуренцию на тех сбываниях, которые будут enure к выгоде каждого, включая кредиторы.

По моему мнению, «супер залог» необходимо предписывать на всем эта страна как можно скорее.

Escrow 3 месяца гонораров совладения

Если вы живете в кооперативе, то вы можете быть обязаны положить 3 месяца гонораров оценки в escrow. Если вы будете delinquent, то кооператив имеет валик, котор они может выстучать в, прежде чем они должен принять законную акцию для собирает или foreclose.

Советы директоров совладения должны дать серьезную мысль к принятию этой политики для их ассоциаций. В зависимости от ваших правовых документов, доска может иметь авторитет для того чтобы сделать это на своих, или получите, что членство проголосовать для того чтобы откорректировать постановления.

Любая дорога, это поможет в держать финансовохозяйственный корабль положения плыть, на по крайней мере немного больше месяцев.

Право для того чтобы одобрить новые владельцев

Моя третья рекомендация что ассоциации должны рассматривать откорректировать их правовойа документ для того чтобы включать право совета директоров одобрить потенциальные владельцев. Такое право в настоящее время существует с большинств комплексами кооперативного жилищного строительства.

Если вы хотите закупить квартиру кооператива, то вы обычно должны встречать совет директоров (или свой комитет допущения) которые обусловят ли вас можно одобрить для того чтобы стать членом кооператива. Доска (или комитет) будут рассматривать только 2 фактора: потенциальный владелец (1) охотно готовый и способный исполнять с правилами и регулировками ассоциации, и (2) финансовохозяйственно способно для того чтобы оплатить ежемесячные оценки.

Очевидно, такой процесс если чревато с риском. Если персона излучена, то они могут востребовать различение, основанный на такими вопросами как гонка, вероисповедание, сексуальное предпочтение, etc. однако, над летами, в виду того что большинств доски (или комитеты) совестны и объективны, там были очень немногими такими жалобами, несмотря на сотниы (если не тысячи), то таких интервью с потенциальными домашними владельцами.

К моему знанию, хотя оно законно для ассоциации общины для принятия такого процесса утверждения, очень немногие ассоциации делали так. Возможно будет временем рассматривать этот вариант. Если кредиторы не экранируют их заемщиков, то почему должна ассоциация общины вытерпеть путем иметь новый владельца который не будет соотвествовать его/ее финансовохозяйственным обязательствам к ассоциации?

Я полно узнаю что это будет радикальное и состязательное предложение. Я некоторо не хочу ограничить любое от домашнего владения. Но на одной руке, я не могу признавать факт что потенциальные владельцы не могут предельно только ушибить, только общину в которой они живут.

Это будет едой для мысли.