Консультант снабжения жилищем: Конкуренция между компаниями недвижимое имущество Бенни L. Kass
«Конкуренция обеспечивает цены американских едоков более низкие, более лучшие качественные сервисы и большой выбор. В селитебной индустрии недвижимое имущество, конкуренция существенно важна потому что покупать или продавать дом одним из самые важные финансоваяа операция, котор едок всегда будет предпринимать.» Однако, конкуренция в индустрии брокерства недвижимое имущество была помешана в результате нескольких факторов, несмотря на недавнее явление интернета и других научно-технических прогрессов. Такие факторы вклюают действия принятые некоторыми маклера по операциям с недвижимостью, штатными законодательствами и даже комиссиями недвижимое имущество. То одним из много заключений недавн опубликованного рапорта озаглавленного, «конкуренции в индустрии брокерства недвижимое имущество,» после того как я выдано в апреле 2007, федеральной торговый комиссией и министерством юстиции Соединенных Штатов. Рапорт длинномерн и обеспечивает обстоятельнаяо справка как типичные трудыы недвижимое имущество продолжают -- от времени домашний владелец решает одеть в его/ее дом рынок до тех пор пока заключительный/выселок не осуществить. 2 категории профессионалов брокерства недвижимое имущество: маклеры и агент. Согласно совместному рапорту, «… агенты работают сразу с едоками и маклеры наблюдают агенты.» Согласно 2006, котор обзор выполнил национальной ассоциацией агент недвижимого имущества, 84 процентами едоков используйте маклера по операциям с недвижимостью для того чтобы помочь им для того чтобы продать их дом. Продавец подписывает «согласованием перечисления,» которое будет подряд между маклером и продавецом. Это говорит вне условия по буквам -- включая комиссию, котор нужно поручить если надувательство дома. Согласно изучению FTC/DOJ, 3 главным образом типа согласований перечисления. - «эксклюзивное право продать,» которое самые общие. Здесь, маклер перечисления получит комиссию если дом продана во время периода перечисления, независимо от, то находит покупателя для дома;
- «агентство с исключительными правами.» Под этим расположением, маклер перечисления получит комиссию если любой маклер успешно в находить покупателя. Однако, никакая компенсация не одолженна если продавец находит покупателя.
- «открытое перечисление.» Маклер имеет право продать дом, но он не исключитен. Если другие маклеры -- или homeseller само - находки покупатель, маклер перечисления не получают комиссию.
Рапорт идет дальше обсудить нескольк он называет «нетрадиционные» бизнесы модели. Они вклюают: - Маклеры рабата полного обслуживания. Они предлагают покупателей и продавецы завершают обслуживания брокерства недвижимое имущество на ценах более низко чем превалируя гонорарах комиссии. Как пример, рапорт объясняет что «маклер рабата может предложить все обслуживания обеспеченные традиционным маклером для комиссии 3 или 4 процентов в области где от 6 до 7 процентов в общераспространенной ставка.»
Некоторые маклеры -- где запрещено законом -- предложит скидки как наличные деньги, подарочные купоны или талоны и ваучеры к их клиентам по мере того как побуждение к иметь их подписывает вверх как клиент. Рапорт идет в детальный анализ значения скидок. «… путем возвращающ деньг к домашним покупателям, скидкам смогите также помочь домашним продавецам, потому что покупатели будут иметь больше, котор нужно потратить на доме в отличие от комиссионных оплат.» Но несколько положений запрещают маклеров от снабубежать скидки едоки. Изучение обусловило что «запреты скидке блокируют цену уценивая и таким образом вредит едокам.» В действительности, в марте 2005, министерство юстиции подало гражданский антитрестовский иск против комиссии недвижимое имущество Кентукки, требуя что свои регулировки которые запретили маклеров Кентукки от обеспечивать rebates ограниченная конкуренция в том положении. Было установлено согласно отчету, случай несколько месяцев более поздно, и теперь скидки позволены. Дополнительно, запреты расследованные Отделом Юстиции подобные в других положениях, с явно успехом even before он должен хранить тяжбу. - Маклеры вебсайт (VOW) офиса. Согласно изучению, «зароками будут вебсайт интернета до которые маклеры предлагают обслуживания брокерства он-лайн к их зарегистрированным клиентам. Уникально характеристика операторов ЗАРОКА что эти маклеры предлагают их клиентам способность искать он-лайн такие же (данные по обслуживания множественного перечисления) другие маклеры снабубегут их клиент через другое поставляют методы, как поставка руки, почта, факс или электронная почта»
- Вебсайт. В торговле недвижимое имущество, собственн-продавец как FSBO -- «для сбывания владельцем.» Хотя как обсужено более раньше, большой процент домашних продавецов будет использовать профессионала недвижимое имущество, будут много продавецов которые предпочитают попытаться оно на их. Изучение сообщает что будут несколько компании предлагают обслуживания для того чтобы помочь продавецам FSBO. Некоторые вебсайт поручают твердую сумму платежа (в ряде $300) позволяет домашнему продавецу «вывесить фотоих цвета, фактически путешествия и 3.000 описаний слова которые доступный в поисковиках потенциальными домашними покупателями.»
Интернет теперь играет важную роль в приобретении и продавать недвижимое имущество. Организации как Craigslist, как раз недвижимое имущество или Zillow обеспечивают полезную и информативную помощь, таким образом позволяя потенциальным покупателям искать стержень от дома или офиса, без тратить весь день на воскресенье кочуя от дома к дому. Но несмотря на эти рационализаторства, совместный рапорт заключил что остают много препон к достигать больше «робастной конкуренции» в базарной площади недвижимое имущество. Через сводки, эти вклюают: - законодательные и регламентационные ограничения на конкуренции, как законы анти--скидке которые все еще существуют в пригорошне подсудностей, или лицензируя требования для компаний которые рекламируют и работают исключительн для FSBOs.
- польза обслуживаний множественного перечисления. В подготовлять для этого изучения, FTC и DOJ держали мастерскую, давая заинтересованным сторонам возможность объяснить их заботы. Согласно изучению, «члены жюри мастерской сообщили как правила некоторого MLS различают против маклеров которые включаются в перечисления агентства с исключительными правами…. Положение правил или политик… что информация о домах не позволена быть сделанным имеющимся на популярных вебсайт недвижимое имущество если подрядами перечисления не быть исключительное право к надувательству….»
- «управляющ.» Это включает ситуации было маклером или агент отказывает скооперировать с другим профессионалом недвижимое имущество, не показывать их клиентам некоторые дома где агент не получил бы комиссию -- или не получить как большой комиссию, котор они получил бы от других домов. Один объясненный маклер по операциям с недвижимостью, который имеет нетрадиционное брокерство:
«Я лично имел маклеров/агентов сказать потенциальных продавецов никто показали бы моему перечислению…. Я имел мое I украденное знаками… даже имел одним агентом ridiculed в публике для быть маклер рабата на общественном случае агент недвижимого имущества….»
5 заключений сделаны совместным рапортом. - Правительство должно контролировать проведение кооператива частное общество маклера по операциям с недвижимостью, «и приносить действия принуждения в соотвествующих обстоятельствах.»
- FTC и Отдел Юстиции «продолжайтесь обеспечить законодатели положения и регуляторы индустрии с данными по конкурсные последствия законодательства и регулировки положения угрожайте к или уже ограничить выбор конкуренции или едока»
- Заявите что законодатели и регуляторы индустрии «должно рассматривать аннулировать действующие законы, правила и регулировки… тот выбор предела и уменьшить способность нового брокерства моделируют… для того чтобы состязаться….»
- Регуляторы правительства и индустрии «должны повысить вникание едока вариантов базарной площади.»
- Регуляторы FTC/DOJ и индустрии «определите осуществимость эпирического изучения индустрии брокерства недвижимое имущество.»
Прочитанный рапорт интересным и информативными. Может быть специально полезно к homesellers и homebuyers, в виду того что оно объясняет в легкой для того чтобы понять термины процесс -- и опасности -- они столкнутся во время процесса. Ли это но другой рапорт соберет пыль на полках регулятора должен пока быть обусловленным. (Полный отчет может быть путем щелкать здесь) |
