Консультант снабжения жилищем: Несрочный процент ипотеки Бенни L. Kass
Избеганием тягл будет единственное интеллектуальное преследование носит любое вознаграждение.
-- Жоюн Маынард Кеынес
«Только оно deductible!» Как часто мы слышали эти слова решая вроде ссуда под недвижимость, котор нужно принять? Точно делает середина deductible? Вы планируете закупить совладение для $300, 000 и кладете $30.000 (10 процентов) вниз. Вы ищете для займа $270.000. Один кредитор предлагал вам фиксированный курс ипотека 30 год на 6 1/я процентах, с месячным платежом $1662.45. Другой кредитор пытается убедить, что вы приняли ипотеку регулируемого тарифа 3 год (ARM) останется фикчированным на 3 лет на 5.5 процентах интереса. Ежемесячная компенсация ипотеки на первые 3 лет будет $1533.04. Держите в разуме что эти номера только отражают капитал и проценты, не тягла и страхсбор. Вы анализируете номера и видите что будет разница $129.41 в месяц между 2 займами. Но то не будет конец вашего дознания. Вы знаете что вы находитесь в кронштейне подоходного налога 25 процентов, намереваясь что вы поженены и совместно вы зарабатываете между $61.301 и $123.700. То намеревается что для каждого доллара, котор вы оплачиваете в интересе ипотеки, вы может вичесть 25 процентов того на вашем возвращении подоходного налога. Так когда вы затыкаете внутри эти вычеты, разница между 2 ипотеками теперь падает до $97.65 месяц. Это будет важный аспект для рассмотрения когда вы ходите по магазинам для ссуды под недвижимость. В нашем примере, вы должны спросить, «ежемесячные сбереженияа $83.22 для трехгодовалой РУКОЯТКИ реально worth она, когда мой ем может быть значительно более высок когда рассчитана заново та РУКОЯТКА основала на тогдашних в настоящее время рыночных условиях?» Таким образом, рассмотрение тягла весьма важно -- оба перед вами покупают и после этого когда вы подготовляете хранить ваше возвращение 2006 подоходного налога. Препятствуйте нам посмотреть 2 аспекта несрочного процента: Интерес ипотеки: Интерес на ссудах под недвижимость на первом или втором доме полно deductible предмет для следующий ограничений: прием одалживает до $1 миллион, и займы домашней справедливости до $100.000. Если вы поженены, но храните отдельно, то пределы разделены в половине. Вы должны понять принципиальную схему займа приема. Для того чтобы квалифицировать для такого займа, вы должны купить, построить или существенн улучшить ваш дом. Если вы перефинансируете для больше чем выдающая заемность, то сверхнормальное количество не квалифицирует как ем приема если вы не использовать весь избыток для того чтобы улучшить ваш дом. Препятствуйте нам посмотреть этот пример: Ваш в настоящее время баланс ипотеки вниз до $200.000, но из-за большущего благодарности над прошлым немногие леты, ваша дом теперь worth $600.000. Вы хотел были бы перефинансировать и вытянуть вне некоторую деньг. Я основан на вашем кредите и справедливости в вашей доме, ваш кредитор подготовлен дать вам ссуду под недвижимость $450.000. То звучает большим, но держит в разуме что вы только будете вичесть интерес до $300.000. (заемность приема $200.000 плюс домашняя справедливость $100.000) Налоговое ведомство делало ясным, чтобы одно не должно принять вне отдельно ем домашней справедливости для того чтобы квалифицировать для этого аспекта скидки с налога. Остальной интерес обработан как личный интерес, и несчастливо не deductible. Пункты: Когда вы ходите по магазинам для ссуды под недвижимость -- что-то каждый потенциальный homebuyer должен сделать -- вам передадут много информация. Одним деталем вы должны понять будет принципиальная схема «пунктов.» Каждый пункт один процент количества вашей ссуды под недвижимость. Так если вы должны были одолжить $450.000, то, каждый пункт стоил бы вам $4.500.00. Lenders может поручить так много пункты по мере того как они хотят, но на некотором уровне, ем будет ростовщическим, потенциальн противозаконным, и может представить общ как «ем sharking.» Типично, для каждого пункта, котор вы оплачиваете кредитора, вас мочь уменьшить вашу процентную ставку 1/8 из процента. Однако, в виду того что процентные ставки были весьма - низко в прошлом немногие леты, бедный человек заемщиков хотели оплатить экстренную деньг как раз для того чтобы получить даже более низкий ем интереса ипотеки. Пункты часто замаскированы с по-разному именами -- как гонорары рабатов или origination займа -- но независимо от их имени, они представляют деньг которая вы -- едок -- оплатить. И компенсация обычно up-front, в наличных деньгах, в виду того что она вообще не включена в количество займа. Lenders принимает риски. Они одалживают деньг к незнакомцу, который может или не может мочь отплатить ем внутри вполне. Для того чтобы обеспечить возмещение займа, кредитор требует, что заемщик подписывает документ доверия (документа ипотеки) whereby дом положена вверх по как коллатералю (обеспеченности) для того чтобы гарантировать полную компенсацию займа. Когда цены на внутреннем рынке поднимают, кредитор имеет меньший риск, но теперь, когда он кажется что цены выравнивают с (и foreclosures находятся на подъеме), котор это делает обеспеченность кредитора потенциальн более рискованой. Высоко риск, более высок интерес ипотеки будет; высоко риск, больше указывает кредитор будет хотеть поручить. Но много едоков не ходят по магазинам вокруг для того чтобы получить самое лучшее дело ипотеки; они принимают заявления кредитора о состоянии кредита на слепом вере. Часто по возможности получить более лучшую процентную ставку -- или меньше пункты -- от другого источника lending. Я подозрюю что по мере того как мы двигаем в 2007, мы начнем увидеть больше займов будучи предлаганными с пунктами. Пункты оплатили получить новую ипотеку полно deductible в годе, котор они оплащены заемщиком. IRS первоначально требовал что заемщик пишет отдельно проверку к кредитору для этих пунктов; в недавних летах, кажется, что подпирает IRS этого положения. Однако, он все еще делает чувство иметь заявление выселка (HUD-1) ясно отражает число и количество пунктов, котор вы оплачиваете. Если вы оплачиваете пункты для того чтобы получить ем перефинансировать, однако, в большинств обстоятельствах, то те пункты не deductible внутри полными на год, котор они paid. Довольно, IRS требует что вы размещаете пункты числом лет вашей ссуды под недвижимость. Например, вы перефинансируете и получаете ем в количестве $450.000. Для того чтобы получить этот новый ем на уменьшенной процентной ставке, вы выбираете оплатить один пункт -- или $4.500. Если ваш ем на 30 лет, то вы можете только вичесть одн-тридцатый из пунктов каждый год -- или $150.00. Однако, должны вы оплачиваете этот ем раньше, или путем продавать вашу дом или перефинансировать снова, баланс unallocated (nondeducted) пунктов можно после этого вичесть на вашем возвращении подоходного налога на тот год. Продавец-paid пункты: Все в недвижимое имущество negotiable, специально в медленном рынке. Часто, потенциальный покупатель представляет контракт на продажу к продавецу, и спрашивает, что продавец делает некоторые финансовохозяйственные уступки для того чтобы сделать сбывание пойти до конца. Такие уступки вклюают (1) продавеца оплачивая некоторое или цены всего покупателя заключительный, (2) продавец давая кредит в наличной форме на выселке, или (3) продавец оплачивая некоторое или пункты всего покупателя. Верьте ему или не, IRS выдает постановление что эти пункты могут быть вичтены покупателем. Обслуживание объявило что покупатели могут вичесть, под некоторыми обстоятельствами, пункты требуемые кредиторами ипотеки, даже если те пункты были оплащены продавецом. Это вообще названо «продавец-paid пункты.» Препятствуйте нам посмотреть ваш пример. Вы оплатите $450.000 для вашего нового дома и получите ем $360.000. Кредитор может дать вам фикчированный ем 30 год обычный для 6 процентов 1/2, без пунктов, или 6 1/я процентам если они получают 2 пункта, или $7.200. Если вы можете убедить, что ваш продавец оплатил эту сумму -- и имейте ваш контракт на продажу отразить что продавец оплачивает эту деньг как пункты --вы должны мочь полно вичесть всю компенсацию от вашего подоходного налога вы храните на этот год. Налогоплательщики напомнены лист выселка будет возможно самым важным документом полученным на выселке, и должны быть сдержаны навсегда. Это будет ваше самое лучшее доказательство если вы всегда брошены вызов IRS. Одна главная заминка к вычитать продавец-paid пункты. Количество пунктов оплащенных продавецом будет использовано для уменьшения основы покупателя если покупатель теперь вычитает те продавец-paid пункты. В нашем примере, если покупатель оплатил $450.000 для свойства, и теперь вычитает $7.200 из продавец-paid пунктов, основа цены к покупателю уменьшает количеством вичтенных пунктов. В нашем примере, основа теперь будет $442.800 ($450.000 минус $7.200). Здесь, под в настоящее время налоговым законом, это не может быть реальная проблема для вас. Как обсудит более поздно в этой серии статьей, налогоплательщики которые в реальном маштабе времени в их доме на по крайней мере 2 лет смогите полно исключить от дохода облагаемого налогом до $250.000 из увеличения ($500.000 для пожененных пар пар совместное возвращение) на сбывании их главным образом резиденции. Таким образом, база налогового обложения относительно неважного -- если налогоплательщик не сделать профит превышает ОН скульптурно количество доллара $250.000 или $500.000. Эта информация вообще в природе. Каждый налогоплательщик уникально, с по-разному вариантами и обстоятельствами. Вы должны посоветовать с ваш консультанта по налоговым вопросам для вашей определенной ситуации. | 
