Консультант снабжения жилищем:

Консультант снабжения жилищем: Вы имеете 2 блока, вас оплачиваете тягло

Бенни L. Kass

Мы рассматриваем продать оба блока и двинуть в дом престарелых. IRS рассматривал бы эти 2 квартиры как одна для целей тягла, или мы оплатить приросты капитальной стоимости на эффективности?

Ответ: Вы имеете 2 отдельно блока на по-разному полах. Потому что эти будут квартирами совладения, вы имеете 2 документа и оплачиваете 2 счета налога на недвижимость. Под этими обстоятельствами, я верю вы оплатить тягло приростов капитальной стоимости когда вы продадите эффективность.

В действительности, в зависимости от ваших обстоятельств, вы можете также оплатить некоторое тягло на сбывании вашего главным образом совладения резиденции также.

Препятствуйте нам освежить на законе. Если вы имели и использовали ваш дом -- вклюает совладения и квартиры кооператива -- как главным образом резиденция для 2 из ранее 5 лет прежде чем оно продан, вы можете исключить до $250.000 из профита. Если вы поженены и храните совместную налоговую декларацию, то исключение идет до $500.000.

Вы впускали что эффективность использована как ваш офис. Furthermore, факт что эти блоки не смежны предлагает что эффективность не smogла квалифицировать как ваша главным образом резиденция. Он был бы друг если блоками было по соседству к одину другого. После этого, даже если вы можете использовать эффективность как ваш офис, вы smogли покинуть пользу офиса в годе перед сбыванием, кладете отверстие между 2 блоками и после этого фактическ используете обе квартиры для вашей собственной пользы.

Большинств документы совладения позволят вас слить 2 блока физическ. Вам, конечно, будет нужно позволение от вашего совета директоров, и та доска может требовать что вы используете лицензированные контракторы для того чтобы сделать строительную работу. В такой случай, даже если вы все еще будете иметь 2 документа и оплатить отдельно счеты налога на недвижимость, сильный аргумент можно сделать что обоими блоками будут, в действительности, ваша главным образом резиденция.

Это было бы поистине даже если только перед сбыванием, вами восстанавливает стены отделяя блоки, так, что вы сможете продать 2 блока отдельно. Вы должны быть осторожным, однако, сохранить принципиальную схему что оба блока остают как ваша главным образом резиденция.

Я предложил более раньше что вы можете также оплатить тягло некоторых приростов капитальной стоимости когда вы продаете вашу one-bedroom квартиру. Препятствуйте нам посмотреть этот пример. Вы закупили блок много лет тому назад для $200.000. Однако, вы ранее имели одиночный родной дом который вы продали перед 1997. (В том годе, принятый съезд аннулировал roll-over и в настоящее время $250/500.000 исключениям.) Вы приняли преимущество старой «roll-over» правила, и не должны оплатить тягло на профите $100.000 который вы сделали. Хотя вы купили ваше совладение для $200.000, для целей тягла, основа вашего блока реально $100.000 ($200.000 минус $100.000).

Из-за значительно благодарности блоки совладения имели в недавних летах, вы верите вы может продать тот блок для $650.000. Таким образом, для целей тягла, вы сделаете профит $550.000 ($650.000 минус $100.000). В виду того что вы и ваш супруга можете приютить до $500.000 из этого увеличения, вы все еще оплатить тягло на избытке $50.000. На в настоящее время тарифе федерального налога 15 процентов, это намеревается что вы оплатить дядя Сэм $7.500, плюс применимый налог взимаемый властями штата.

Очевидно, все расходы связанные с сбыванием, как комиссии недвижимое имущество или налога на продажу ценных бумаг, уменьшат ваш профит и таким образом понизят любое тягло, котор вы можете оплатить. Но hey! Вы заработали много деньг, и не должны пожаловаться too much о оплатить это небольшое количество тягла.

Если вы должны оплатить тягло, то будут несколько дорог отложить это обязательство:

 

• Вы можете решить арендовать вне вашу эффективность. Кажется, что находит арендный рынок на подъеме, и это может быть хороший доход для вас. Очевидно, вы должны решить если ваше совладение имеет потенциал благодарности. Вы также должны подтвердить с вашими документами совладения для того чтобы обусловить если будут любые ограничения на снятии в аренду.

   

• Вы можете продать блок и принять назад финансировать от покупателя. Это вызвано «сбыванием рассрочки.» Пока вы не избегаете оплатить тягло, этот вариант позволяет вас распространить обязательство тягла вне над длиной займа. Если, например, вы приняли назад ем на процентную ставку 7 процентов, то вы оплатить обычный подоходный налог на интересе который вы получаете.

   

• Рассматривайте более штарковский обмен. Это приходит от раздела 1031 кодекса внутренних доходов. Правила сложны, и вы должны посоветовать с вашими финансовохозяйственными советниками прежде чем вы рассматриваете пойти эта трасса. Эта дорога, вы закупить другое свойство облечения с выручками нетто-реализации от вашей квартиры эффективности. Одно слово предосторежения: успешно штарковское требует что вы обмениваете вызванным свойством облечения (Relinquished свойством) для другого свойства облечения (свойства замены). Вы должны сделать конечно что ваша эффективность фактическ квалифицирует как свойство облечения.

  Типично, вторые дома которые вы используете для больше чем 14 дня год не будут учтены «облечением.» Если вы арендовали вне ту эффективность, то более штарковской мощью был хороший вариант для вас.