Консультант снабжения жилищем: Как-Добросердечный более штарковский обмен Бенни L. Kass
Я самолюбив оплачивать тягла в Соединенных Штатах. Единственная вещь - я smog быть как раз как самолюбиво для половины деньг.
-- Артур Godfrey Прежде чем мы получаем к вопросу этой колонки, будет краткое информационное сообщение от IRS. Согласно официальному сообщению для печати IRS, все налогоплательщики через эту страну будут иметь до среда 17-ого апрель 2007, хранить их налоговые декларации. 15-ое апреля -- традиционный тягл-день -- падениями на воскресенье, и 17-ое апреля будут день раскрепощения -- будет законный праздник в округе Колумбия. Так, краиний срок опиловки IRS продлен на 2 дня. Но procrastinate, специально если вы планируете получить возврат от правительства. Теперь, назад к предмету этой колонки. Вы имеете односемейный дом вы арендуете на несколько лет. Вы купили его для $75.000, когда вы и ваше супруг как раз получили пожененными, но по мере того как ваша семья росла, что дом была как раз слишком мала. Вместо продавать, вы выбирали арендовать его вне. Теперь, оно worth $700.000. Наниматели двигали вне и вы не верите что свойство значительно оценит очень больше. Вы были ы вашим бухгалтером тягла что вы можете оплатить как много по мере того как $150.000 как в федеральном, так и в столице государства приобретают тягло. Должны вы сделать? Один вариант, конечно, должен продать свойство, оплачивает тягло, и pocket остальнои выручек сбываний. После всех, вы сделали хорошее решение леты тому назад и ясно арендовать свойство оплатил handsomely для вас. Другой вариант должен принять назад финансировать, whereby вы одалживаете вашего покупателя деньг. Покупатель подписывает долговое обязательство и обеспечивает дом с документом доверия. Это как сбывание рассрочки, и позволит вас распространить вне выплаты налоговых сумм над жизнью займа. Но окончательн вы оплатить тягло. Будет другая алтернатива, namely как-добросердечный обмен под разделом 1031 кодекса внутренних доходов. Это общ названо «более штарковский обмен,» после того как оно названо после га-н Штарковск тяжба которого подтвердила ценностьь этих трудыов. Если вы делаете правильный обмен, то вы не должны оплатить тягло приростов капитальной стоимости на свойстве которое вы продавали -- вызвано «relinquished свойством». Вместо, база налогового обложения вашего бывшего свойства будет базой налогового обложения нового свойства -- как «свойство замены». Иначе говоря, если основа relinquished свойства $75.000, даже если relinquished свойство может стоить вам миллионо долларов, основа того свойства станет $75.000. Теория за обменом 1031 просто: она ободряет людей модернизировать свойство облечения так как деньги в противном случае пошли бы к IRS вместо будут вспаханы назад в новое свойство облечения. Но потому что основа остает этим же, когда свойство замены предельно будет продано (и не включено в пока другой обмен 1031) после этого полное тягло приростов капитальной стоимости будет paid. Будут несколько важных правил: Во-первых, и relinquished и свойство замены необходимо держать для целей облечения. Во-вторых, свойства должны быть «как-добросердечны.» Это будет очень обширная принципиальная схема. Односемейным домом можно обменять для сельскохозяйственного угодья; блок совладения для администраривного администраривн, или жилое здание для администраривного администраривн. В-третьих, покупательная цена свойства замены должна быть равна к или большле чем продажная цена relinquished свойства. В противном случае, тягло на разнице быть paid; это названо «ботинок.» В-четвертых, обменник не может иметь доступ -- на даже одна минута -- к сбываниям продолжает от relinquished свойства. Эти фонды должны пойти в escrow с квалифицированным intermediary. К качеству, те персона или компания нельзя отнести к налогоплательщику или быть агентом налогоплательщика на ранее 2 лет. Например, если налогоплательщик использовал ее юриста для законных обслуживаний (за исключением для обмена 1031), если 2 лет не истечь, тот юрист не может быть intermediary или агентом escrow. В-пятых, будут необходимые ограничения времени которые сказаны по буквам вне в законе. Вы имеете 45 дней от даты relinquished, котор свойство закрыло в для того чтобы определить к intermediary свойство замены. Это намеревается что вы должны быть очень специфически; вы не можете сказать «я хочу купить блок в совладении ABC». Вы должны дать точно номер блока. Вы можете безопасн определить до 3 свойства замены, и вы можете предельно иметь все них если вы так решаете. Но вы должны принять названию до по крайней мере одно из определенных свойств не познее 180 дней от даты той relinquished закрынное свойство. Вы были вправе определяете любой число свойств покуда их агрегатная справедливая рыночная стоимость не превысит 200 процентов агрегатной справедливой рыночной стоимости всех relinquished свойств. 2 вида 1031 обмена: - передне. Здесь, вы продаете relinquished свойство во-первых, и после этого -- после директив описываемый выше -- получите свойство замены.
- обратный: часто вы знаете что вы продадите relinquished свойство, но прежде чем это accomplished, вы находите желательное свойство которое вы хотел были бы использовать как своя замена. Вы можете обратить ситуацию, но правилами будут довольно комплекс и вы должны изыскивать профессиональное тягло и законное наведение для того чтобы сделать его правильн.
22-ого января 2007, IRS выдал бюллетень 2007-4, которому (эффективный который такая же дата) требует, что продавец любого недвижимое имущество завершает озаглавленную форму «аттестация для никакого отчетность информации на сбывании или обмене главным образом резиденции.» Юристы выселка и компании названия обязаны получить, что продавеца ответили некоторые вопросы, и представляют форму к IRS. Согласно IRS, «эта информация обязательно для того чтобы обусловить должны ли сбывание или обмен быть сообщены к налоговому ведомству на форме 1099-S. Включены в 6 вопросы для того чтобы быть отвеченные поистине или ложные: - Я имел и использовал резиденцию как моя главным образом резиденция на периоды суммируя 2 леты или больше во время 5-летней законцовки периода на дате сбывания или обмена резиденции.
- во время 5-летней законцовки периода на дате сбывания или обмена резиденции, я не приобрел резиденцию в обмене к который раздел 1031 кодекса внутренних доходов приложил.
Почему этот последний вопрос? На много лет, была лазейка в законе. Препятствуйте нам пойти назад к нашему примеру. Вы купили свойство для $75.000 и они теперь продадут для $700.000. Вы smogли сделать более штарковский обмен, арендовать свойство замены вне для года или 2, и после этого фактическ двинуть в дом и обработать ее как ваша главным образом резиденция. В конце 2 лет, вы продаете свойство и требуете до исключения $500.000 увеличения. Съезд закрыл эту лазейку несколько леты тому назад. Теперь, если вы вступали в бой обмен 1031, пока вы можете все еще двинуть в его после года или 2, вы не можете востребовать исключение, то если вы фактическ не иметь свойство на польностью 5 лет. Это будет все еще хорошая дорога для вкладчиков приближают к пенсионному возрасту для того чтобы получить свойство замены в положении где вы хотите жить в выходе на пенсию. Вы арендуете свойство вне на несколько леты и после этого двигаете в его. Если вы умираете в том доме, то ваши наследники получат после того как они шагнуты вверх по основе, и оплатить большое тягло приростов капитальной стоимости. Если вы остаетесь в свойстве на 5 лет, то вы можете востребовать исключение. Сколько времени вы должны арендовать свойство замены прежде чем вы можете преобразовать его к вашей главным образом резиденции? Не будет окончательного ответа. Много юристов тягла принимают положение что вы должны держать его свойство облечения на по крайней мере один полный год. IRS следует за как «старое и холодное правило» -- иначе говоря, если держится как облечение на 2 лет, то IRS не бросит вызов факты. Как-добросердечным обменом 1031 будет потенциальн полезное расположение тягла для вкладчиков недвижимое имущество, но очень сложн. Вы должны тщательно составить ваши трудыы и сделать конечно что вы следуете за письмом законы и постановления IRS. | 
