Директивы Appraiser недвижимое имущество - часть 5i - 7/28/2007 - экспертная консультация недвижимое имущество

Директивы Appraiser недвижимое имущество - часть 5

ПРОЦЕСС И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ 

Над временем, наилучшим образом определенные земные правила были начаты профессиональными appraisers для того чтобы приехать на предварительный подчет значения. Эта аккуратная, систематическая процедура как процесс оценки. Не каждый шаг использован каждое время или обязательно в таком же заказе. Однако, эта всесторонняя контрольная ведомость для процесса оценки должна служить дать более лучшее вникание важности правильн оценивать различные элементы которые влияют на рыночную стоимость и рыночную цену. 
 
Обзор процесса оценки 
Как управлено стандартом 1 USPAP, шаги дневального и рассмотрение процесса оценки конструированы для того чтобы ответить 2 вопроса: 

> Будет самая высокая и самая лучшая польза?
и 
> Будет этой стоимостью пользы? 
 
Достигнуть правомерное заключение: 

A. Определите проблему. 
1. Идентификация свойства, котор нужно оценить. 
a. Вполне адрес почтовая отправка (включая город и положение). 
описание b вполне законное (номером серии, блока и тракта, включая графство где записано; определяет и описания пределов; или системой обзора правительства). 
2. Описание пользы свойства быть оцененным. 
a. Вакантная серия. 
b. Предназначенное для одной семьи селитебное. 
c. Multi-family селитебное. 
d. Специальная цель (реклама, etc.) 
3. Интересы быть оцененным. 
a. Из пачки прав должны быть оцененным? Значение аффекта прав потому что они устанавливают пределы в пределах свойство может быть использовано. 
b. Оценка оценивает значение прав владения, просто физической земли и своих улучшений. 
c. Размер исследования и мнения валюации поменяет в зависимости от из следующий прав involved: 
(1) просто гонорара (вполне владение). (2) Easement через свойство. (3) интерес арендора или lessee. (4) права на разработку полезных ископаемых. (5) разносторонные интересы.
4. Цель и предназначенная польза валюации обусловливают типы информации, котор нужно собрать и обработанную, как: 
a. Справедливое значение для сбывания дома. 
b. Значение для целей ссуды под недвижимость.
c. Значение для целей страхсбора. 
d. Значение для продолжений осуждения.
e. Разносторонные цели и функции. 
5. Датой значения будет вообще дата последнего осмотра свойства, хотя она может находиться в любое время в прошлом. Предполагаемые значения могут быть представлены, как для предложенные развития где «запроектированы и уценены будущие сбывания» к наличному значению. 
 
B. Сделайте предварительный обзор района, места и данных требуемых для оценки. 
1. Сделайте предварительную оценку самой высокой и самой лучшей пользы подчиненный свойства. 
a. Анализ места и улучшений. Будет правильным улучшением? Улучшение встречает испытание? Примите инвентарь важных характеристик общих назначений места и конструкции здания. 
b. Анализ района. Будут границами и что обслуживания имеющиеся? 
2. Тип свойства обусловливает разнообразие специфически необходим данных. 
a. Для предназначенного для одной семьи дома, внимание будет помещено на данных относительно подобных серий и улучшений. 
b. Для four-plex, внимание будет помещено на данных относительно малых multifamily блоков. 
3. Определенный план облегчает сход необходимых данных как показано от предварительного обзора. 
 
C. Соберите другие вообще и специфически данные. Значение свойства повреждено требованием и имеющейся покупательной способностью. Данные должны быть получены на тенденциях населенности, уровнях дохода, и возможностях трудоустройства. Несколько источники должны быть расследованы. 
1. Вообще данные получены от изданий, газет и кассет правительства. 
2. Регионарные данные (район метрополитена) получены от ежемесячных сводок крена, регионарных плановых комиссий, и правительственных агентств. 
3. Данные по общины (город) получены от Торговой Палаты, плановаяо комиссия, городске самоуправление, крены и С&Л ассоциации, и доски недвижимое имущество. 
4. Данные по района, полученные от личного осмотра, практикующий врачи недвижимое имущество и строители активно в области, вклюают: 
a. Время и возникновение района. 
b. Опасности и неблагоприятные влияния. 
c. Процент строит-вне. 
d. Предусмотренное развитие. 
e. Близость к школам, делу, воссозданию, etc. 
5. Получите соответствующие данные по рынка, как сбывания и прейскурантнаяа цена, от: 
a. Показатели заседателя и офис рекордера графства.
b. Страхование титула и тресты. 
c. Доски недвижимое имущество и местные офисы недвижимое имущество. 
d. Владельцы свойства в районе. 
e. Базы данных Appraiser/других appraisers'.
6. Соберите и проанализируйте данные относительно подчиненный улучшений свойства от: 
a. Офис заседателя для времени и другой non-confidential информации.
b. Отдел здания города. 
c. Контракторы в зоне. 
d. Личный досмотр улучшений. 
 
D. Проанализируйте данные для того чтобы заключить будет самой высокой и самой лучшей пользой и оцененной стоимостью этой пользы. Как обсужено более поздно в этой главе, следующий будут 3 подходами, котор нужно оценить которые будут использованы: 
1. Бывш знанный подход к сравнения сбываний, по мере того как данные по рынка причаливают. Изучение значения как показано ценами недавних сбываний и надежными перечислениями свойств подобных к оцененному свойству. 
2. Подход к цены. Изучение значения путем добавлять значение земли, если вакантно, к цене новой, меньше аккумулированные амортизационные отчисления, улучшений 
3. Подход к дохода. Изучение значения свойства как поток дохода по мере того как он был бы продан в открытом рынке. 
 
E. Сделайте окончательный предварительный подчет определенного значения и напишите рапорт. Форма и размер рапорта будут зависеть на цели, типе свойства, и запросе клиента. 
 
Обеспечение отклонения 
Обеспечение отклонения установило части стандартов USPAP можно выйти вне или уйти от в процесса оценки. Внимательности необходимо всегда уступать уходить от полного процесса оценки, в виду того что предпринятый анализ может иметь материальный удар на окончательном заключении значения. В дополнение к стандарту 1 и обеспечению отклонения, будет заявление 7 и консультативные заключения 11, 12, 13 и 15 которое обеспечивают дополнительное ценное наведение в начинать правильный процесс оценки. Эти можно все найти в в настоящее время варианте USPAP. 
 
МЕТОДЫ ОЦЕНИВАТЬ СВОЙСТВА 
3 подхода, котор нужно рассматривать в делать предварительный подчет рыночной стоимости. Эти подходы являются следующими: 

> Подход к сравнения сбываний. Недавние сбывания и перечисления подобного типа свойств в области проанализированы для того чтобы сформировать мнение значения. 
 
> Подход к цены. Этот подход рассматривает значение земли, принятое вакантного, добавленной к уцененной цене новой улучшений. Это учтено заменой или алтернативой к покупать существующий дом. 
 
> Подход к дохода. Пишут прописными буквами оцененный потенциальный чистый доход реальной собственности в значение этим подходом. 
 
Только каждая парцелла недвижимое имущество отличает в некоторых уважениях от всех других свойств, но будут много по-разному целей для которых оценка может быть сделана. Каждое изменение цели smogло привести к в значительном, но логически, изменение вычисленной стоимости. Например природа свойства, ли non-investment, облечение или обслуживание; цель покупкы, ли для пользы, облечения или умозрения; и цель оценки, как для сбывание, ем, обложение, страхсбор и подобие, все образовывает дела которые будут влиять на правильные методы подхода к оценки и окончательного результата, котор достигла оценка. 
 
Следовательно, первый шаг в любой процедуре по оценки иметь ясное вникание целей для делать оценку и значение, котор нужно изыскивать. Соответствием и надежностью имеющиеся данные также будут обусловливая факторы в выборе подходов, котор нужно использовать. Отсутсвие некоторой относящей или последней информации может наилучшим образом исключить в противном случае по возможности подход. Когда это будет случаем, не учтено отклонением от USPAP, в виду того что был рассмотрен подход но выполнимо. 
 
В других примерах, правильные процедуры могут только вызвать для соотвествующий уценивать заключений нарисованных от таких данных. Таким образом, основанный на своей приспособляемостьью к специфически проблеме, одним методом будет затем фокус анализа и другие методы подхода не могут быть использованы. Это учтено лимитированной оценкой и отклонением от стандарта 1. USPAP. 
В большинств оценках, все 3 метода подхода обычно будут иметь что-то способствовать. Каждый метод подхода использован независимо для достижения вычисленной стоимости. После этого, как заключительный шаг, путем прикладывать к каждому отдельно значение вес пропорциональный к своим заслугам в том определенном примере, заключениям достигните о одном соотвествующем значении. Эта процедура как примиренность. 
 
ПОДХОД К СРАВНЕНИЯ СБЫВАНИЙ 
Этот бывш знанный подход, по мере того как подход к сравнения данным по рынка, наиболее вообще способен к адаптации для пользы маклерами по операциям с недвижимостью и продавцами. Он одалживает наилучшим образом к оценке земли, резиденций и других типов улучшений которые показывают высокую степень сходства, и для готовый рынок существует. Принципом замещения будет основа этого подхода. Покупатель не должен оплатить больше для свойства чем цены приобретать соответствующее заместительское свойство. Анализ данных по рынка обязательно в всех 3 подходах для оценки. 
 
Механики подхода к сравнения рынка включают пользу сбываний и выходят данные вышед на рынок на рынок всех видов для того чтобы сравнить близко будучи оцениванными свойство с другими подобными свойствами недавн были проданы или предложены для сбывания о времени сбываний, расположении сбываний и физических характеристиках улучшений. Источники используемые для обусловливать значение вклюают фактические продажные цены, перечисления, предложения, ренты и аренды, также, как анализ экономических факторов влияя на товарность. 
 
Источники данных 
Сбывания или данные по рынка получены от много источников включая: 

> Собственные архивы Appraiser. Информация собранная на ранее назначениях могла обеспечить информацию для присытствыющей оценки.  
> Показатели публики. Офис заседателя графства держит показатель всех трудыов сбываний записанных внутри графство. Эта информация сдержана конфиденциальным для собственной пользы заседателя, но владелец может получить необходимую информацию о свойстве владельца от офиса заседателя. Дата записи любого документа может быть получена от офиса рекордера. Точно законное описание так же, как законные продавец и покупатель можно получить от осмотра документа (или факсимилеего). Репортажноый-документальн налог на продажу ценных бумаг применяется на всех переходах реальной собственности расположенных в графстве. Извещение компенсации ?льо на сторону документа или на отдельно бумагу, котор хранят с документом. Тягло вычислено на тарифе 55 центов для каждые $500 из рассмотрения или части из этого. Если часть полного цены оплащенного для свойства неподатна, то потому что залог или encumbrance остают на свойстве, этот факт необходимо заявить на документе или на отдельно бумаге, котор хранят с документом.  
> Офисы множественного перечисления, товарищеские appraisers или маклеры. Информация на перечислениях, предложениях, и сбываниях может част быть получена от средств множественного перечисления недвижимое имущество, офисов недвижимое имущество или appraisers знакомыми с областью. 
> Законные владелец, продавецы или покупатели свойства. Осматривая соответствующие сбывания и другие относящие данные в области, дополнительнаяа информация ходатайствован путем интервьюировать владельцев свойства живя в районе. Appraiser должен попытаться подтвердить продажную цену и обстоятельства сбывания с покупателем, продавецом and/or маклером. Если сообщено цели appraiser, партии обычно будут проверять и объяснять сбывание.  
> Расклассифицированные объявления и перечисления. Объявления будут источником информации на свойствах в настоящее время будучи предлаганными для сбывания. Если по возможности, имя appraiser должно находиться на списке адресатов кренов, С&Л, и других заведениях продавая свойства. > прейскурантнаяа цена могут часто показывать вероятную верхнюю рыночную стоимость специфически свойства пока цены с торгов могут нормальн показывать самое низкое вероятное значение. Оба подлеубегут изменение основанное на мотивировке, но разумно количество свойств подразделяя на эта категория обеспечит кронштейн внутри который в настоящее время справедливое значение может быть о. Предложения правоподобны для того чтобы причалить рыночной стоимости близко чем перечисления. Однако, предложением, котор нужно закупить не будет обычно общеизвестный вопрос. 
 
Процедура 
Процедура используемая в методе подходу к сравнения сбываний должна систематически собрать данные относительно соответствующих свойств как «как-добросердечно» к вопросу как по возможности в отношении: положение района; размер (соответствующий количество спен и ванн); время; архитектурноакустический тип; термины финансирования и вообще диапазон цен. Больш число хороших соответствующих используемых данных, лучше результат, при условии правильный анализ сделан. Подход основан на предположении что свойство worth оно продаст для в отсутствии несвоевременного усилия, и если дается разумное временя найти покупателя. Для этой причины, appraiser должен посмотреть за сбываниями и переходами для того чтобы удостоверить в что влияния могут иметь поврежденные продажные цены, определенно если только немного сравнений имеющиеся.  

Правильные сравнения как свойства идеально основаны на фактическом осмотре. Осмотры должны обусловить: условие улучшений на времени сбывания, не от даты осмотра; расположение комнаты и отсчет комнаты так, что общее назначение данных будет мочь быть сравнено к подчиненный свойству; улучшения ярда и их влияние на продажной цене; продажная цена (от покупателя, продавеца или маклера), обусловить если сбыванием были трудыы длины или открытого рынка рукоятки; размер и топография серии. Для почти соответствующих свойств, отрицательные (ухудшающиеся) регулировки должны быть наведены для ремонта вопроса плохого, freakish конструкции, существующий досад, etc. наоборот, положительные регулировки должны быть сделаны для конструкции вопроса главной, взгляда, специальных характеристик, более лучшие условие, более высокомарочное материалов, landscaping, и подобия.  

Если будучи сравниванными сбывания не быть недавней даты, рассмотрение необходимо также дать к регулировать значения 0Nв соответствии с тенденцией экономического развития заречья и стоимостью доллара. Термины финансирования получают рассмотрение регулировки значения, например, для благоприятного существующий assumable финансирования, или возможно продавец-помогать финансирования. 
 
Блоки и элементы сравнения. Общими блоками сравнения используемыми appraisers в подходе к сравнения сбываний будут компоненты свойства можно готово использовать для целей сравнения: квадратный отснятый видеоматериал; количество комнат; и количество блоков. Элементами сравнения будут характеристики в или свойстве самом или трудыах причиняют цены поменять. Этими главным образом элементами сравнения будут терминами финансирования, временем (рыночными условиями во время сбывания), условиями сбывания (отсутствие давлений/длины рукоятки), положением, физическими характеристиками, и доходом (если любой), то от свойства.  

Using соотвествующие блоки и элементы сравнения для вопроса и каждого соответствующих, appraiser задает оцененное отрегулированное количество (доллар или процент) для каждой разницы ой в деталях сравнения (номера ванных комнат, взгляда, квадратного отснятого видеоматериала, финансирования, forced сбывания). Отрегулированное цена таким образом установлено для каждого соответствующего свойства должно реалистически отразить вопрос продал бы для в в настоящее время рынка. Более менее соответствующие свойства после этого исключены от рассмотрения и большой вес дается к соответствующим сбываниям самым подобным к будучи оцениванным свойству. Через эти суждение или процесс примирения, appraiser приезжает на окончательный предварительный подчет значения для подчиненный свойства. 
 
Преимущества. Некоторые преимущества использования подхода к сравнения сбываний являются следующими: 

> Будет само легк понятым методом валюации и в большинств обычной практике среди маклеров по операциям с недвижимостью и продавцев. 
> Оно определенно применим для целей оценки включая сбывание одиночных резиденций семьи и расположений займа therewith. Эти составляют большое большое часть трудыов недвижимое имущество. 
 
Недостатки. Некоторые недостатки метода подходу к сравнения являются следующими: 

> Обнаруживающ местонахождение достаточные «почти похожие» свойства недавн продавали или перечисляли. > регулирующ приятности для того чтобы сделать их соответствующим к подчиненный свойству. Больш количество регулировки или количество регулировок, более менее надежным соответствующее будет. 
> Более старые сбывания будут более менее надежными в изменяя рынке. 
> Детали трудыов случайного затруднения подтверждая. 
> Ограничения в быстро изменяя экономических ситуациях и периодах высокого взвинчивания и процентных ставок, когда тарифы благодарности свойства смогут причинить опасные заключения значения. 
 
Применение процедуры - объем продаж потребителям бытового сектора 
Близкие свойства всегда сравнены. В настоящее время данные лучшее. Предложенный заказ для делать сравнения блока и элемента находится в этой последовательности: 

> термины финансов 
> время (рыночные условия) 
> условия сбывания 
> положение 
> физические характеристики 
> другое (например, специальное рассмотрение для свойства дохода) 
 
Шаги. 
> Исследуйте рынок для добросовестных «как-добросердечных» недавних данных по рынка. Выберите данные. Подтвердите. > выберите соотвествующие блоки и элементы сравнения. Отрегулируйте продажную цену каждого соответствующего (или исключите ее от рассмотрения). Регулировка всегда сделана к соответствующему, не к подчиненный свойству. 
> Каждое соответствующее будет иметь свою собственную индикацию значения. Исключите более менее соответствующие свойства. Установите вне результаты сравнения в форме диаграммы или решетки. Using суждение и опыт, примирите или сопоставьте отрегулированные продажные цены comparables и, путем давать большой вес к сбыванию которое самое совместимое к подчиненный свойству, задайте вычисленную стоимость к вопросу. Не усредните отрегулированные продажные цены comparables. Примиренностью будет процесс суждения. Она не механически. 
 
Пример. Высказать предположение о том, что дом, котор нужно оценить будет 2.400 квадратными ногами, 5-летним старым, предназначенный для одной семьи домом тракта обнаружил местонахождение 2 блока от пляжа, с справедливым взглядом, штукатурка, 10 комнат, 4 спальни, 3 ванны, гараж 3 автомобилей. Он in good condition. 
Цены увеличивали на 1% месяц. Appraiser выбирал от comparables района равны в большой части из их финансирования и физических характеристик, кроме того что как показано на диаграмме номинальности. Значение или продажная цена для подчиненный свойства обусловлены как показано на диаграмме ниже. 
 
Отрегулируйте продажные цены для того чтобы показать оцененное значение парцеллы путем вычитать регулировку если оцененная парцелла (вопрос) плохонька к соответствующему и путем добавлять регулировку, то если вопрос главн к соответствующему. 

* Inferior намеревается подчиненный свойство плохонько к соответствующему в этом отношении. Главный начальник намеревается противоположность. Вичтите регулировку если подчиненный свойство плохонько к соответствующему свойству. Добавьте регулировку если подчиненный свойство главно к соответствующему свойству. 
 
Примиренность: 
Данные 2 близко к подчиненный свойству в размере, положении, и взгляде хотя не as good as вопрос. 
Данными 3 будут самое последнее сбывание, но имеют большую разницу в взгляде и положении. 
Данными 1 будут самое старое сбывание но самое полезное для подтверждать индикацию значения. 

Показанное значение: $185.000.