Спросите времена недвижимости - 28-ое июля 2006 Питер G. Miller
Вопрос: Моя дом находится на рынке с маклером и согласование перечисления теряет силу в конце если месяц. Я одену в свойство назад рынок в следующий неделях с новым маклером. Число дней на рынке показывая на MLS включит время перечисленное с первым маклером? Ответ: Будут сотниы систем MLS и политики меняют. В описаниях увиденных маклерами вы находите число дней на рынке под в настоящее время маклером перечисления. Много систем также вклюают общее количество дней на рынке с всеми маклерами. Таким образом с некоторыми системами вы увидите DOM MLS (в настоящее время дни на рынке) 140 и DOM свойства на 220 дней (все дни на рынке). Вопрос: Я в процессе продавать мой дом и получать немного после того как я вспугнут что он не продаст. 3 лет старого с 4 спальнями, 2.5 ваннами и большим районом. Мы имеем его на рынке на около 3 месяца теперь и даже один быть предложенным цену. Как можем мы двинуть этого альбатроса? Ответ: Перед паниковать, спросите вашему маклеру сколько времени он принимает к надувательству как дома в вашей общине. Если кажется, что находит дом на рынке на излишек-длинний период времени, то взгляд на плане маркетинга маклера. Свойство будучи ым вышед на рынок на рынок как пообещано? Должен план быть изменен? Затем рассматривайте revamping ваше предложение с более низким ценой, помощь для покупателей на закрывать, etc. поговорите с вашим маклером для деталей. Вопрос: Iий иметь свойство состоит из 2 серий города на малая дом сидит. Дом в потребности ремонта и worth $75.000 как и вакантно. В настоящее время $60.000 в займах против свойства. Я хотел был бы сорвать вниз дом и построить four-plex на серии. Как я делаю это случиться? Я имел предложения, котор нужно купить от проявителей. Я себя хотел был бы попытаться моя рука на начинать свойство. Ответ: Вы имеете будет заложенным свойством теперь не производит никакой доход. Вы были бы более лучшими с исправлять вверх свойство и арендовать его вне, смотреть значение сбывания свойства, торговать им или начинать свойство более далее. Каждый из этих вариантов имеет преимущества и риски. Если вы исправляете вверх свойство, то вам нужно быть уверенн что местный арендный рынок произведет удовлетворительное возвращение. Если вы продаете вас потребность увидеть, то свойство произвело бы после того как будут оплащены все цены и тягла. Обмен 1031 -- если свойство квалифицирует -- могли дать вы более лучшее свойство и вы smogли отложить подоходныйа налог на любом профите. См. профессионала тягла для деталей. О начинать свойство, наилучшим образом-не служят inexperienced владельцы делая его собой. В много подсудностей развитием будет сложный процесс с большими ценами вверх - противостоьте для того чтобы получить зонирование, разрешения, etc. Идеей рассматривать была бы включиться в совместне краткосрочное предприятие с проявителем -- вы обеспечите свойство взамен долю большого сбывания или арендных долларов. Для деталей, поговорите с юристом. Вопрос: Что процент времени подписанный подряд для домашнего сбывания не идет до конца к закрывать? Сколько времени делает его обычно для того чтобы принять между подрядом и заключение. Также, не цена контракта вее настоящее время и более описательна рынка чем цена при закрытии? Ответ: Фактически все предложения покупкы сегодня контингентны на таких требованиях как финансирование с некоторым тарифом и терминами, домашний осмотр и способность получить хорошее, сбытовое и insurable название. Некоторые предложения обыкновенно толком терпят неудачу, но процент неизвестен. Процент подрядов не закрывают вероятн меняет от рынка к рынку. Заключение можно запланировать с большой скоростью из-за компьютеризированных обслуживаний кредита, ипотеки и названия. Однако, она не обычно в интересе любой партии для того чтобы иметь немедленное заключение потому что продавецам часто нужно время найти свойство замены и и покупателям и продавецы нужно время упаковать и движение. О ценах контракта против цен при закрытии, подряд отражает отправную точку в заключительный процессе. Заключительный расходы как тягла, страхование титула и в-diem интерес относят к размеру подряда и дате закрытия. Я не уверен что цена контракта «вее настоящее время» чем цена при закрытии потому что закрывать будет просто отражением подряда. Они оба они -- и отсутствие больше. Вопрос: Мы имеем дилемму. Мы закупили дом на наш сынок и его новый супруга 3 лет тому назад по мере того как мы smogли получить более лучшую процентную ставку. Они не прожить в доме до недавн, когда его супруга имел повреждение спины и не mog взобраться вверх лестницы. Они сделали все компенсации и вичли интерес на их тяглах -- мы не востребовали никакие write-offs. Теперь им нужно двинуть вне - положения и планируют закупить другой дом. Можем мы прекратить заявку дом сверх к их именам и после этого могут они использовать исключение $500.000 приростов капитальной стоимости? Нам делаем вполне обмен 1031 в нашем имени (по мере того как оно появляется в настоящее время на название) и после этого на более последним прекращенном временем названии заявки к их именам? Ответ: Планы для того чтобы прекратить заявку что-нибыдь к любому должны никогда быть предприняты без правильной консультации законных и бухгалтерии, в противном случае такие усилия могут дать непреднамеренные и дорогие. Относительно ваших вопросов, если ваше название увеличения сынка и снохи к свойству вы оплатить тягла на профитах от вашего сбывания и, то они жить в свойстве на 2 лет перед мочь продать и приютить профиты. Я сомневаюсь свойство можно продать в обмене 1031 позволил бы вас отложить тягла на любых профитах сбывания. Почему? Потому что свойство не было использовано в торговле или коммерции, оно не было уценено и вы не требуете интерес или налоги на собственность ипотеки как вычеты дела. Для специфических, пожалуйста см. юриста тягла, CPA или зачисленного агента. Вопрос: Что процент оплащен к salesperson недвижимое имущество от сбывания дома? Ответ: Как раз перечисленные быть в зависимости от ответа перечислил ли или не продавец и продал дом, как раз проданному свойству, свойству, согласованию в месте с его или её маклером и -- само важно -- полный гонорар к владелец или покупатель соглашались. Не будет стандартного, необходимый гонорара установленного законом и все гонорары могущий быть предметом переговоров. Вопрос: Я имею курятник в NYC с 1999 -- прежде чем я получил пожененным в 2002 -- так мой супруга не находится на аренде. Мои супруга и я купили дом в Флорида в 2004; мы будем продавать оба дома следующий год для того чтобы купить другую дом в Флорида. Можем мы востребовать освобождение приростов капитальной стоимости на обоих местах? Курятник NYC будет моей главным образом резиденцией, но резиденция Флорида будет резиденцией моего супруги главным образом (я иду взад и вперед). Я знаю мы будет удовлетворять 24 требования к месяца но я не уверен о требовании к места жительства -- обоим из нас нужно жить в месте FL для того НОП мы для того чтобы востребовать освобождение приростов капитальной стоимости? Минимальный количество дней я должен остаться, что в резиденции FL квалифицировал для освобождения или это спорное в виду того что я не могу иметь 2 «главным образом резиденции»? Может мой супруга востребовать сбывание дома FL как ее для того НОП мы для того чтобы получить освобождение? Ответ: Вы можете только востребовать одно селитебное списание каждые 2 лет. В виду того что ваш супруга не находится на названии курятника, в виду того что она «не имеет» коль в свойстве и таким образом ей вероятн не имеет никакую способность принять списание. «Исключить увеличение,» говорит IRS, «налогоплательщик оба и использовать дом как главным образом резиденция для 2 из 5 лет перед сбыванием. Периодам владением и пользой не нужно быть одновременны. 2 лет могут состоять из 24 полных месяцев или 730 дней. Короткие отсутствия, как на каникула лета, подсчитывают как периоды пользы, но более длинние проломы, как одногодичный sabbatical, не делают. Налогоплательщик также не должен исключить увеличение на другом доме проданном во время 2 лет перед в настоящее время сбыванием.» Оно может быть что вы могл продать курятник и вы можете получить списание и ваш супруга может продать и квалифицировать для списания от сбывания свойства Флорида. Для деталей поговорите с профессионалом тягла. Вопрос: Я имел дом до моего замужества. Теперь я иду через развод. I будет найти компанию страхования титула подпишет на сбывании моей дома пока я все еще в середине развода. Дом передана по акту только в моем имени. Ответ: Ваш супруга может наилучшим образом иметь равноправный интерес в свойстве через заявку к любому увеличенному значению произошло во время вашего замужества; ваш супруга может иметь дополнительные права в положении свойства общины и он может находиться в вашем интересе не продать свойство до тех пор пока развод не уточнить. Ситуации развода трудны для всех партий, правила меняют подсудностью и вы не должен сделать что-нибыдь до обсуждать дело с вашим юристом. Вопрос: Мы в процессе покупать новый дом. Дом не была законченный перед датой, котор мы были предположены, что закрыли и я должен послать больше бумаг касаясь я зарабатываю, etc. теперь они говорят что я могу только получить процентную ставку на 10.5 процентах и будет займом перефинансировать. Могут они сделать это по мере того как мы бедный человек даже закрыли на доме? Ответ: Было вашим первоначально тарифом? Вы проверяли с другими кредиторами относительно займа? В сегодняшней окружающей среде, тариф 10.5 процентов предлагает печальный кредит или ем для далеко больше чем значение свойства. Подряды строителя, писал для и строителей, типично absolve они любой ответственности для задержанного домашнего завершения. Вы былибы послужены контактируя офис дел едока с вашим attorney general положения и юристом группы снабжения жилищем общины или местных. | 
