El acercamiento del coste:

El acercamiento del coste: ¡No indica valor de mercado simple de honorario!

Por Kenneth J. Jones, CTA, SCGREA

Director, principal instructor del instituto de las tecnologías de las propiedades inmobiliarias

Una de las ediciones más caliente discutidas dentro de la valoración de característica verdadera y de la banca, tan bien como dentro de ésos grava la determinación de las jurisdicciones requeridas para basar gravámenes de la característica verdadera sobre valor de mercado, es el asunto de independientemente de si el acercamiento del coste es apropiado para el uso en asignaciones de la valoración de las mejorías del edificio existente, sin importar su edad (estructuras a estrenar incluyendo), cuando el propósito de la asignación es estimar valor de mercado, según lo definido en los estándares uniformes de la práctica profesional de la valoración (USPAP), del estado simple de honorario.

Por un lado, tenemos una mayoría de los tasadores de las propiedades inmobiliarias que se han educado en la aplicación de esta metodología, directo o indirectamente, de acuerdo con el texto y las enseñanzas del instituto de la valoración que indica, “el resultado [del acercamiento del coste] son una indicación del valor del interés simple de honorario en la característica.” (1). En el otro lado, tenemos una diversidad amplia de los profesionales de las propiedades inmobiliarias, incluyendo los constructores, los reveladores, coste-peritos profesionales, contratistas, los corredores de propiedades inmobiliarias, así como la mayoría aplastante de la población de compra y vendedora que no pueden actuar de acuerdo con esas enseñanzas. Estos grupos, con conocimiento y unknowingly, conducen sus actividades económicas constantes con principios económicos fundamentales, y no miran los resultados del uso/de la aplicación del acercamiento del coste como indicación del valor de mercado, contrariamente a esas enseñanzas.

Este papel se piensa a 1) provee del lector una examinación de las diferencias entre las enseñanzas académicas actuales y las actividades efectivas del mercado, y 2) proporciona el soporte económico del tasador y USPAP basado efectivo practicante con el cual educar a sus clientes al hecho que el uso del acercamiento del coste dentro de las valoraciones del valor de mercado del simple de honorario o menos/de un estado parcial es inadecuado.

Para agarrar los problemas inherentes con la creencia común que los resultados del acercamiento del coste proporcionan una indicación del valor de mercado del derecho de propiedad simple de honorario, uno no debe primero saber y entender que hay una diferencia substancial entre las propiedades inmobiliarias, que es el aspecto tangible de la tierra y cualesquiera estructuras se piensan para ser puestas permanentemente además, eventualmente, y característica verdadera, que los correcto intangibles, artificiales al uso de las propiedades inmobiliarias, referido típicamente como el paquete de las derechas, a las cuales incluir las derechas posee, utiliza, ocupa, alquila, reversión, venta, da lejos, o hacer ningunos de éstos cosas. Es absolutamente esencial entender el hecho de que, cuando dan un tasador una asignación al valor de mercado de la estimación del simple de honorario o de un parcial/de poco interés, la “cosa” que es valorada no es las propiedades inmobiliarias tangibles, solamente el derecho de propiedad verdadero intangible inherente a ese paquete específico de las propiedades inmobiliarias.

El hecho siguiente que debe ser reconocido es ése, al estimar la reproducción coste-nueva (el coste estimado para crear un duplicado exacto de las mejorías sujetas, incluyendo los materiales de construcción exactos usados en su construcción así como su diseño exacto, incluyendo sus deficiencias funcionales) O el reemplazo coste-nuevo (el coste estimado para crear un nuevo edificio iguales utiliza [el edificio del almacén, de oficinas, multifamiliar, unifamiliar, etc.] usar el más último, la mayoría de los materiales de construcción modernos y de las características del diseño funcional óptimas), el resultado de tal estimación es simplemente una contabilidad de todos los costos necesarios crear una estructura física, por lo tanto su nombre anterior el acercamiento de la adición. El resultado de este procedimiento de contabilidad que sea el acercamiento del coste, no significa, ni se debe él confundir para significar, que el participante típico del mercado pagará la cantidad de esa valoración de costes, o cualquier cantidad en relación con él a cambio de las derechas a ese paquete de las propiedades inmobiliarias.

Para creer que este procedimiento de contabilidad indica el valor de mercado del derecho de propiedad simple de honorario requiere uno no hacer caso de un número de leyes económicas fundamentales, incluyendo los 4 componentes esenciales específicos que deben existir simultáneamente para que cualquier cosa sea considerada para tener valor, siendo: 1) utilidad; debe responder a un propósito útil, 2) deseabilidad; debe ser deseada por los quién tiene un uso, 3) a la escasez; su fuente debe ser menos que su demanda relativa, y 4) asequibilidad; debe ser comprable a ésas a quién tiene utilidad y deseabilidad.

Además, creer que costar procedimiento de contabilidad del acercamiento puede proporcionar una indicación del valor de mercado del simple de honorario, o cualquier interés parcial en el eso derecho de propiedad, es también no hacer caso del principio de contribución que indique que un item tiene solamente valor hasta el punto de contribuya al valor del conjunto, O por la cantidad que el valor del conjunto es disminuido por la ausencia de ese item.

Ahora consideremos las acciones de los participantes típicos del mercado. No importa si consideráramos tipos típicos del inversionista implicados en renta sofisticada produciendo características, o el primer comprador casero típico; cuando viene a decidir al precio para pagar el derecho de propiedad asociado a un paquete específico de las propiedades inmobiliarias que su metodología de la “valoración” es virtualmente idéntica en ésa, ni una ni otra considera para costar la metodología de la contabilidad del acercamiento.

¿Por qué no? ¡Sobre todo porque, en sus ojos es inaplicable! El hecho de que el edificio esté ya allí elimina la necesidad de saber lo que costaría para construir nuevo y para despreciarlo al valor actual. El inversionista cuida solamente sobre la cantidad de vuelta de una característica sujeta como inversión comparada a las vueltas de inversiones competitivas, Y el comprador casero cuida solamente sobre el precio de compra de la casa A concerniente al precio de compra de la casa B, más la consideración del valor que contribuye, eventualmente, de cualquier diferencia entre las dos casas que, el comprador típico, pueden considerar para estar de valor y en tales cantidades subjetivas del dólar, como, el comprador típico, pueden atribuir a las diferencias tales que las diferencias se perciben para contribuir a la utilidad y a la deseabilidad totales de cada casa. En cuanto al vendedor típico, se refieren solamente a obtener el precio alto más posible concerniente a los precios de venta obtenidos por los vendedores de lo que perciben para ser características competitivas.

PUNTO DEL HECHO: La misma premisa de la metodología de la contabilidad del acercamiento del coste es total extranjera al comprador y al vendedor típicos de las propiedades inmobiliarias que es soportada por la ausencia virtual de tal actividad que es emprendida en el mercado por esos compradores y vendedores típicos de las mejorías del edificio existente.

PUNTO DEL HECHO: Además de su reconocimiento evidente de la irrelevancia de indicaciones del procedimiento de contabilidad del acercamiento del coste, el comprador y el vendedor típicos de la característica verdadera no tienen el conocimiento técnico ni la experiencia práctica requerida emprender la construcción de un edificio de una manera competente, rentable, oportuna, así, no se puede posiblemente considerar capaz de emprender el revelado del acercamiento del coste.

DEBE ESTAR DE PREOCUPACIÓN a cada tasador y a cada usuario de un informe de la valoración para asegurarse de que la persona que proporciona estimaciones de coste-nuevo tiene suficiente conocimiento técnico y experiencia práctica en las disciplinas del diseño, de la construcción y del coste-cálculo del edificio para ser considerado de acuerdo con la disposición de la capacidad de USPAP cuando el uso del acercamiento del coste es apropiado.

El agregar a la ausencia de soporte económico, así, más futuro minando la credibilidad en la creencia que el procedimiento de contabilidad del acercamiento del coste puede proporcionar una indicación del valor de mercado del derecho de propiedad verdadero asociado a un paquete específico de las propiedades inmobiliarias es el asunto de los métodos actual enseñados y aceptados por los cuales los tasadores “desprecian” coste-nuevas estimaciones para obtener teóricamente una indicación del actual “valor” de las mejorías del edificio ya existente y del sitio.

Han enseñado la mayoría de los tasadores que los edificios “desprecian”, o pierden el “valor” 1) por medio del proceso del envejecimiento, 2) a través de cambios en estándares de la utilidad funcional, así como 3) de “externalties”; la negativa influencia fuera de los límites de una característica.

Sobretodo, la “depreciación” como se enseña y se practica actual, es apenas otro procedimiento de contabilidad, que refuerza la diferencia distinta entre la metodología del acercamiento del coste, que se conduce sin tener en cuenta “poderes de la mercado”, y las metodologías de la comparación de las ventas y de la capitalización de la renta cuál está solamente y enteramente el resultado directo de la actividad del mercado. Esto es soportada por el hecho de que no habría necesidad de obtener indicaciones de la “depreciación” de los otros 2 acercamientos verdaderos del mercado, tales como usar la pérdida capitalizada del alquiler del acercamiento de la renta; apenas uno de muchos ejemplos.

Un análisis de la práctica de la “depreciación física” debido al proceso del envejecimiento encuentra que la coste-nueva estimación “es despreciada lo más común posible” por la edad/el método económicos o reales de la vida, que se basa sobre contable-como el modelo de la depreciación rectilínea desarrollado dividiendo la edad (real o eficaz) de la mejoría por la estimación de su vida restante (físico o económico). Además del hecho de que esta estimación de la “depreciación” no esté derivada de evidencia del “mercado”, está el problema grave que asume que todas las cosas dentro de la estructura, tan bien como cualesquiera y todas las mejorías del sitio, “desprecian” en iguales, constante, tipo rectilíneo anual del promedio. Ejemplo: Un edificio con una edad real de 15 años y una esperanza de vida restante estimada de 45 años ha despreciado, según este modelo, por un total de 25%, implicando un índice rectilíneo anual medio de 1.67% anualmente. Puesto que los mercados simples no trabajan esta manera, esta metodología de los contables no se puede razonablemente considerar “mercado” basado ni “mercado” relacionado, por lo tanto, no puede alcanzar una conclusión ni proporcionar posiblemente una indicación del “valor de mercado”.

Otro problema que contribuye en este método de los contables de depreciación, es las declaraciones típicamente sin apoyo de las esperanzas de vida real estimadas. Parece, según virtualmente cada informe de la valoración de propiedades inmobiliarias he leído nunca, no hay una estructura de la casa en los E.E.U.U. que durarán más de largo de 50-60 años, ni un edificio industrial que dure más de largo de 40-50 años, con las esperanzas de vida real semejantemente cortas indicadas para el resto de los tipos de mejorías del edificio.

Estoy seguro, pues estoy seguro que usted es, que hay granes números de edificios en los Estados Unidos que exceden a 80-100 años de edad que son puestos a todos los tipos de aplicaciones. De hecho, no hay probablemente una estructura de edificio que es construida hoy de acuerdo con los códigos técnicos de la edificación mínimos que no físicamente por último por lo menos 100 años, mantenimiento en curso normal asumido. Y, mientras que puede no continuar proporcionar valor que contribuye a la tierra/al sitio para ese largo un plazo, es más probable que no ése él colocará físicamente por lo menos eso de largo, otra vez, mantenimiento normal asumido.

Esto nos trae al asunto principal siguiente al discutir la aplicabilidad de los métodos actual aplicados y aceptados de “depreciación”, que es la preocupación que muchos informes de la valoración no pueden demostrar una comprensión de trabajo de las implicaciones del término “vida económica restante”, que, si usted no es tasador, es la cantidad de tiempo estimada en el futuro que las mejorías existentes continuarán proporcionar valor que contribuye al valor de mercado del

tierra/sitio vacantes.

Este problema pide la pregunta obvia, “cómo puede un soporte del tasador razonablemente su predicción de la cantidad de años que una estructura vaya a continuar para proporcionar valor que contribuye al valor de mercado de la tierra/del sitio vacantes?”. Con la respuesta más razonable siendo, “no puede ser hecho probablemente.”.

Mientras que uno puede discutir los méritos y/o los deméritos de varios métodos de medir la “depreciación”, la lógica dicta que incluso la consideración de coste-nuevas estimaciones de “depreciación”, por natureza, se está ocupando solamente del aspecto físico de las propiedades inmobiliarias, total afuera y aparte de de los parámetros requeridos de la valoración del valor de mercado del derecho de propiedad.

¿Una prueba razonable, o el desafío a esta premisa es pedir, “qué evidencia liga el envejecimiento/la depreciación físicos para bajar “valor de mercado”? ”, que se pudo razonablemente analizar como sigue. Considerar una ocurrencia común; una vivienda de 100 años en un nivel adecuado de mantenimiento que se ha vendido actual para $150.000 que, por este ejemplo, es valor de mercado típico en su mercado. Su coste-nuevo real en 1893 puede razonablemente tener sido $3.500 con el valor de mercado de su sitio que es $300 con un valor de mercado total de $4.200. ¿Y, mientras que los cambios en las fuerzas económicas de la oferta y de la demanda han aumentado el cociente del valor que contribuía de la tierra al valor de mercado total, sigue habiendo la pregunta original, “qué evidencia liga el envejecimiento/la depreciación físicos para bajar “valor de mercado”? ”, con la respuesta que tiene que ser, “no es tal evidencia.” Así, aparecería razonable concluir que, ni los métodos aceptados para medir la “depreciación física” ni para la vida económica restante del pronóstico, tiene una relación a la realidad del mercado, así, no puede dar lugar a una indicación del valor de mercado.

La observación y la experiencia proporcionan la conclusión que la mayoría de los tasadores que desarrollan una coste-nueva estimación de las mejorías del edificio existente en valor de mercado, así como las asignaciones de la valoración para otros tipos de valor, los datos del uso proporcionaron por servicios nacionales de la valoración de costes. Al utilizar tal servicio, los tasadores desarrollan típicamente la coste-nueva estimación usar los datos que proporciona una estimación del reemplazo coste-nueva; aparentemente una selección irrazonada que lleva uno a creer que esta selección resulta de una carencia de la comprensión de sus implicaciones de la definición y del valor según lo evidenciado cuando, casi invariable, el tasador aplica una carga negativa contra la coste-nueva estimación de la citación del edificio del reemplazo, las “insuficiencias funcionales contuvo dentro de la mejoría sujeta existente del edificio.” cuál, por la misma definición del “reemplazo coste-nuevo”, no puede ser considerado posiblemente porque el edificio del reemplazo se construye a los estándares funcionales óptimos actuales. ¿Si, de hecho, el edificio cuyo coste-nuevo se está considerando tiene insuficiencias funcionales, la única metodología apropiada para estimar su coste-nuevo sería calcular la reproducción coste-nueva que reproduciría literalmente un duplicado exacto del tema, incluyendo todas sus insuficiencias funcionales, que, no preverían otra vez la consideración de una carga negativa contra coste-nuevo para las insuficiencias funcionales porque se consideran ya en la coste-nueva estimación, dejándonos con la pregunta, “debe depreciación funcional hecha por las cosas inherentes tales como la disposición del plan de piso, la altura de techo, el etc., incluso para ser considerado como items “despreciables” en una coste-nueva estimación? ”, a que la respuesta debe razonablemente ser “No. Porque usar la coste-nueva estimación apropiada elimina esa consideración.”

Otra preocupación importante es la noción de que la coste-nueva estimación de una mejoría del edificio existente tenga una carga negativa tomada contra ella para “la obsolescencia económica/externa”, una premisa ficticia puesto que, como requieren a todos los tasadores saber, al estimar el valor de la tierra/del sitio como si sea vacante, un tasador sea responsable considerar las influencias todo sociales, económicas, gubernamentales, y ambientales sobre la tierra/el sitio vacantes para determinar su valor y su uso más alto y mejor. Esto incluye todo el external, o factores posicionalmente. En esta empresa, requieren al tasador poner en contraste el valor de mercado de la tierra/del sitio como si fuera vacante, contra el valor de mercado estimado de la característica mientras que se mejora actual. En el cálculo del valor de mercado de la tierra/del sitio teóricamente vacantes por el método más apropiado, cada tal método debe incluir la consideración de la influencia del valor que contribuye sobre la tierra/el sitio sujetos de FACTORES POSICIONALMENTE, incluyendo cualesquiera y todas las influencias negativas del external sobre la ubicación del tema.

Además, si hay una influencia negativa sobre el paquete sujeto de la tierra/del sitio de una fuente fuera de sus límites en cuanto a los cuales ser tan substancial rindan su valor de tierra en cero (o debajo de cero, para tener que llevar el resto del impacto negativo del valor sobre la mejoría constructiva [realmente existente] propuesta), en ese punto en el proceso de la valuación, un tasador debe concluir que el uso más alto y mejor de la tierra/del sitio sujetos, como si sea vacante, está para que siga siendo vacante hasta que la fuente de la influencia negativa se quite o su impacto se disminuye suficientemente al punto donde habría demanda de mercado mensurable para el revelado de la tierra/del sitio con las mejorías que resolverían las 4 pruebas para el uso más alto y mejor en ese punto futuro a tiempo.

Esto lleva a, quizás, la pregunta más importante que se pedirá, “es el uso del acercamiento del coste en asignaciones de la valoración con el fin de estimar “el valor de mercado” del estado simple de honorario de las mejorías del edificio existente, sin importar su edad, de acuerdo con provisiones de USPAP y estándares?” Sobre el examen de USPAP, encontramos que el preámbulo de las fundaciones de la valoración a los estados de las provisiones y de estándares, “él es esencial que un tasador profesional llega y comunica sus análisis, opiniones, y consejo de una forma que sea significativo al cliente y no sea engañoso en el mercado.” La porción de la conducta de los éticas de USPAP Provision estados, “un tasador debe realizarse ético y competente de acuerdo con estos estándares y no engancharse a la conducta que es ilegal, inmoral, o incorrecta.”. El comentario esclarecedor con respecto a esta declaración de la conducta apropiada dice, “el revelado de una valoración, revisión, o el servicio de asesoramiento basado sobre una condición hipotética es inmoral…”, que pide la pregunta, “qué puede ser más hipotético que fingiendo que un edificio existente no está allí?”. Sin embargo, terrible una pregunta que disturba más es, “qué podría posiblemente ser más engañoso, hipotético, y fomenta de la realidad de las actividades en el mercado que teniendo el tasador desarrollar “una valuación supuesta” metodología que virtualmente NUNCA sea utilizada por los participantes típicos del mercado?” ¿Y, a los que pedirían, “qué sobre el principio de substitución? ¡”, recordarse, mientras que indica que, si hay 2 items de utilidad igual el item con el precio bajo ganará la distribución más amplia, este principio económico básico está basado sobre la premisa que existen ambos items actual!

Además, presentar el concepto que el comprador típico construiría típicamente un edificio substituto si era más económico “es soportado solamente” por un número de hypotheticals desrazonables, incluyendo 1) la negligencia de la consideración del uso más alto y mejor del sitio vacante, 2) no haciendo caso de las ediciones de oferta/demanda económicas en un mercado sobre-proveído, 3) la asunción de la disponibilidad de un paquete substituto de la tierra vacante capaz de ser comprado en el mismo precio que el valor de mercado del sitio sujeto, 4) la capacidad y la buena voluntad del comprador típico de pagar los costos anticipados normales la ingeniería del plan de sitio, los servicios arquitectónicos y las evaluaciones ambientales, todos antes de negociar el precio de compra de la tierra que puede probar al undesirable subsecuente a estos estudios preliminares, además de considerar 5) independientemente de si este participante típico del mercado tiene la maestría para conducir con éxito tal empresa, que es absolutamente inverosímil, evidenciado por la ausencia virtual de tales empresas en el mercado.

Por lo tanto, basado sobre las realidades de principios económicos fundamentales, así como las acciones de la totalidad virtual de los participantes típicos del mercado, creo eso: 1. Los resultados de desarrollar una coste-nueva estimación de una estructura física tangible no pueden proporcionar posiblemente una indicación del valor de mercado del derecho de propiedad verdadero intangible, y 2. Para desarrollar una metodología durante una asignación de la valoración que virtualmente nunca sea utilizada por los participantes típicos del mercado, e incluir esa metodología nunca usada en la información que la valoración, es una mala representación gruesa de las actividades reales del mercado, por lo tanto, es engañosos al usuario del informe, y se debe razonablemente considerar una violación seria de la disposición de los éticas de USPAP y los estándares gobiernan 1 y 2. (1) la valoración de las propiedades inmobiliarias, 10ma edición, instituto de la valoración, Chicago, Illinois, p 313.