Programas del regalo de la señal desafiados otra vez por HUD por Peter G. Miller
¿Cuál es un valor del hogar realmente? ¿No emocionalmente o psicologicamente, pero en efectivo, hoy, en este momento? Pido porque una letra de un lector planteó esta pregunta de una manera interesante e importante -- una manera que tiene impacto nacional. Mi marido y yo somos compradores caseros de la primera vez. Seremos cerrados en nuestra propiedad horizontal este viernes, y apenas descubriremos que los costes cerrados finales son menos que la cantidad de la concesión de los vendedores. Mi pregunta es: ¿Adónde el dinero extra de la concesión del vendedor va? ¿Sé que no suponen al comprador conseguir ninguÌn efectivo detrás del vendedor (somos aceptables con ése), pero por otra parte el dinero extra irá al vendedor? No pienso que el vendedor debe conseguir ese dinero porque agregamos la cantidad de la concesión del vendedor encima del valor original de la característica (ofrecimos 239K para la concesión de la propiedad horizontal + del vendedor 11K). ¿Podemos nosotros agregar otros costos tales como honorarios iniciales de la asociación, o las reparaciones caseras?
En un nivel, la respuesta a la pregunta está la que consigue los $11.000 depende de lo que dice el contrato. Por ejemplo, hay una diferencia en un acuerdo que diga un vendedor pagará “hasta” $11.000 en cerrarse contra la lengua que dice que los compradores simplemente conseguirán a $11.000 haber en cerrarse. Pero en otro nivel, la letra pide: ¿Cuál es el valor de la característica? ¿Cuál es su valor de mercado justo? El escritor dice que hacen una oferta $250.000 -- $239.000 para la característica más $11.000 para concesión la “del vendedor.” Si esta contabilidad está correcta entonces no había concesión para $11.000. En lugar hay costes pospuestos bajo la forma de costo mensual más alto de la hipoteca, una contribución territorial y cuentas más grandes del seguro (porque la característica es más costosa de $239.000), y un cañizo financiero más alto cuando venden. Digamos la característica fue ofrecido para la venta en $239.000 y la compra fue financiada con una hipoteca de 30 años en el 6.25 por ciento y nada hacia abajo. La cuota para principal y el interés sería $1.472. Sin embargo, la característica tenía realmente un precio de compra $250.000. Con los mismos términos de préstamo, el coste mensual para el financiamiento vendrá $1.539 -- un aumento de $67 por mes o $804 un año. ¿Está esto una gran cosa? ¿Cualquier persona es lastimada por este arreglo? No es una gran cosa si la característica tiene un valor de mercado justo $250.000 y los compradores pueden permitirse el coste mensual adicional, algo cuyo es deducible de los impuestos. ¿Pero qué si son compra en el borde de la asequibilidad, como tan muchos compradores nuevos? ¿Qué si alguien pierde un trabajo, una cierta paga de tiempo suplementario no viene hacia adentro o hay un accidente costoso o una emergencia médica? Si la característica debe ser vendida o si va a la ejecución de una hipoteca, después los compradores pueden tener problemas grandes si compraron encima de valor de mercado justo. En ese caso, con una venta preimum-más característica los dueños entonces estarían compitiendo con los vendedores que no pagaron $11.000 extras y pueden ofrecer así sus características en un más barato sin una pérdida. En cuanto a una ejecución de una hipoteca, si la característica fue comprada con el 100 por ciento de financiamiento, después entre el precio del encima-mercado, el financiamiento completo y un “descuento posible de la ejecución de una hipoteca” el proveedor de fondos, el asegurador de la hipoteca o ambas es probable tomar un golpeo financiero. HUD se apena en la idea de las compras encima del valor de mercado justo que implican seguro de hipoteca de FHA porque si sale mal algo entonces FHA debe compensar al proveedor de fondos. HUD ahora está proponiendo que las regulaciones que limitarían si no eliminar la capacidad de los terceros tales como el programa de Nehemiah de proporcionar el dinero de la señal. Nehemiah, un vendedor provee de una contribución del hasta 6 por ciento del precio de venta al grupo no lucrativo. Nehemiah, alternadamente, proporciona una concesión al comprador del tamaño igual. El vendedor también paga un honorario de proceso $499. NinguÌn dinero de Nehemiah va a pagar apagado tarjetas de crédito, deuda auto, el etc. La ayuda de Nehemiah y los grupos similares no serían necesarios salvo que HUD requiere a compradores proporcionar el 3 por ciento de dinero de la señal o conseguirlo de amigos, de la familia, del trabajo, de una unión, de un grupo de comunidad, del etc. -- pero no de un vendedor. Asombroso, las reglas de FHA permiten que los dueños hagan tanto como una contribución del vendedor del 6 por ciento a los costes y a las reparaciones cerrados de la compensación -- pero ninguÌn dinero puede ir a la señal. La “preocupación primaria de FHA con estas transacciones es que el precio de venta está aumentado a menudo para asegurarse de que los ingresos netos del vendedor no están disminuidos, y tal aumento en precio de venta está a menudo al detrimento del prestatario y FHA,” dice HUD en su oferta para cortar ayuda de la señal del comprador de grupos caritativos. Pero el programa de Nehemiah ha sido enorme acertado. Escribiendo en el semanario de Luisiana, Scott C. Syphax, Presidente y Director General del Nehemiah Corporation de América, dice que puesto que 1997 su programa ha ayudado a “229.000 familias a comprar su primer se dirige a través de cada estado en el país y ha dado hacia fuera casi $900 millones en concesiones sin la recepción de una sola moneda de diez centavos del gobierno o de fundaciones.” Hay realmente varias ediciones aquí. ¿Primero, entonces tiene sentido de limitar o de terminar un programa que sea acertado? ¿Qué alternativas HUD ofrece? En segundo lugar, imaginarse el impacto en los valores caseros si no teníamos 229.000 compradores en la última década. ¿Cuántos mil millones de dólares en las ventas caseras serían perdidos? ¿Cuántas vecindades verían valores caseros decrecientes? Imaginarse el impacto en el programa de FHA. Nehemiah está haciendo el trabajo que el gobierno dice que quiere hecho: Es una iniciativa fe-basada con un outreach a los prestatarios de la minoría. Tercero, HUD tiene un buen punto en el pensamiento de que los precios de venta se pudieron subir encima de valores de mercado justos para incluir concesiones del vendedor. Pero las preocupaciones sobre over-pricing se aplican no sólo al 3 por ciento de ayuda de la señal, ellas también se aplican a las contribuciones del vendedor del 6 por ciento -- una práctica que HUD acepta. Si HUD quiere librarse de ayuda de la señal debe lógicamente estar a favor de librarse de contribuciones del vendedor. La respuesta a las preocupaciones over-pricing no es preocuparse de programas tales como Nehemiah, en lugar la solución es observar las valoraciones que HUD requiere para todo FHA-movió hacia atrás préstamos. Los tasadores seguramente locales y autorizados pueden determinar si un hogar se está vendiendo para más que favorablemente el valor de mercado; los tasadores pueden ver seguramente si un precio de venta es más alto que el precio ofrecido pasado para una característica; y los tasadores pueden documentar seguramente si un precio alto más está o no se justifica en el mercado. Una vez que hay una valoración independiente y exacta, el problema para los proveedores de fondos y HUD se resuelve fácilmente con un viejo estándar del underwriting: Lenders proporcionará el financiamiento basado en el precio de venta de la característica o del valor valorado -- cualquiera es menos. | 
