¿Valoraciones electrónicas - hecho o ficción? Muchos consumidores utilizan valoraciones electrónicas porque piensan incorrectamente que las e-valoraciones son tan buenas como una valoración humana hecha por un tasador autorizado. Aquí está una sección de mi valoración de propiedades inmobiliarias de A al libro de Z que habla de la exactitud de valoraciones electrónicas:
¿Valoraciones electrónicas - hecho o ficción?
En 2003 algunos comandantes los proveedores de fondos de hipoteca comenzaron a usar las valoraciones electrónicas que se importunan como “alternativa” a tradicional, valoraciones del completo-coste. Para algunas hipotecas, como financiar de nuevo los préstamos, los proveedores de fondos comenzados usar estos “asegurados”, las valoraciones electrónicas sitio-examinadas exteriores en los precios profundo-descontados. El concepto básico de servicios electrónicos de la valoración es que golpean ligeramente en las fuentes grandes de la base de datos que tienen datos comparables de las ventas en el país entero. Pueden buscar por la ubicación de los criterios, el precio, la fecha de la venta, el etc. para encontrar las ventas comparables recientes que están situadas cerca de la característica sujeta. Algo (no todos) de estos servicios y/o de la carta recordativa de los proveedores de fondos de hipoteca la valoración electrónica enviando a un agente inmobiliario o a un tasador a la característica para un gravamen exterior de la casa y de las condiciones circundantes de la vecindad. Una lista de comprobación exterior debe ser completadas preguntas en sitio de contestación sobre tráfico, la calidad del mantenimiento de la característica, y cualquier condición que podría disminuir, o aumentar, el valor de mercado de la característica.
Algunos proveedores de fondos justifican el uso de estos servicios electrónicos de la valoración porque es mucho más barato para él (el cerca de 50% menos que pagando a un tasador entrenado, calificado), y porque el tiempo de vuelta para la valuación finished en la característica es algunos días en vez de algunas semanas. Bien, el problema grave con usar valoraciones electrónicas, (pues he mencionado ya - ver la sección el proceso de ajuste de mi libro), es que una computadora no puede pensar ni utilizar lógica, razón, ni el sentido común basado en experiencia. Solamente un ser humano con un cerebro y muchos años de entrenamiento puede valorar correctamente y exactamente las propiedades inmobiliarias. Por otra parte, el agente inmobiliario o el tasador enviado para ver el exterior de la característica sujeta no entra el interior de la casa. Él ve simplemente el exterior y la vecindad. (Requieren a los tasadores humanos ver el interior de la característica sujeta pero no el interior de los comps de las ventas). Consecuentemente, el informe electrónico de la valoración no tiene ninguÌn dato exacto sobre la condición, la súplica, la utilidad funcional, el etc. del interior del hogar sujeto. No requieren el agente inmobiliario o al tasador también para ver los comps de las ventas, ni interior ni exterior, que se utilizan en el informe. Este más futuro limita seriamente la validez de los informes electrónicos del servicio de la valoración. Y si ése no es suficiente, estos proveedores de fondos pueden agregar insulto al daño: ¡Si envían un agente inmobiliario implicado en el reparto para hacer este gravamen exterior, después usted va obviamente a tener un conflicto de intereses serio! Que el agente inmobiliario querrá ciertamente cerciorarse de el reparto va a través así que consiguen a su comisión de ventas. ¡Los proveedores de fondos “inteligentes” usar estas valoraciones del bajo-presupuesto están caminando sobre dólares para coger peniques!! Usar valoraciones electrónicas está un error enorme para los proveedores de fondos de hipoteca. SOLAMENTE siendo tratado sobre el coste pagado el informe de la valoración puede volver frecuentar estos proveedores de fondos más adelante con préstamos de la ejecución de una hipoteca y pérdidas financieras enormes - como hizo en los últimos años 80. (Véase la sección que usted consigue lo que usted paga en la página 388 de la valoración de propiedades inmobiliarias de A al libro de Z).
Comprobé los Web site del Internet para saber si hay algunos de estos servicios electrónicos de la valoración. Esto que usted encontrará interesante sobre cómo por una parte estos servicios, y los proveedores de fondos que los emplean, ponen verbalmente valoraciones electrónicas como siendo iguales a la calidad y a la exactitud de un tasador vivo, entrenado, humano. Con todo, por una parte, utilizan advertencias escritas en caso de los pleitos debido a las valuaciones inexactas de la característica. Aquí está la fraseología algo de uso de estos sitios de describir sus servicios a los consumidores y al público:
1) ¿Cuáles son las ventajas de su servicio? ¿Usted se preguntaba nunca lo que valió su hogar o qué hogares han vendido para en su vecindad? Era que solamente las instituciones grandes tenían acceso a la información de registro pública crítica que se podría utilizar para determinar valores de propiedades inmobiliarias. Dicen que el conocimiento es energía, ahora información puesta valoraciones electrónicas en sus manos y proporcionan un análisis automatizado de gran alcance de la valuación. Ésta es la misma información usada por los bancos, los tasadores y los agentes inmobiliarios para tomar el préstamos, la valuación y otras decisiones importantes.
1a) Mi respuesta: Notar la oración pasada, “esto es el MISMO Info usado por… decisiones importantes”. Qué están intentando convencer usted de es tan básicamente que las valuaciones electrónicas de la valoración son IGUALES a la calidad de los informes creados humanos del tasador.
2) ¿Cuál es una valoración? Una valoración es una estimación de un valor de mercado justo de las características preparado por un profesional autorizado que tome en la consideración muchos items, incluyendo: ventas recientes de características comparables, de la ubicación, del tamaño casero y de una inspección física. Una valoración puede funcionar dondequiera a partir del $250-$500.00 o más alto y toma generalmente a partir de 1-3 semanas para prepararse. Los estándares de la valoración son fijados por el instituto de la valoración y requeridos por los proveedores de fondos bajo varias leyes federales y del estado de actividades bancarias. Nuestros informes son una no valoración, sino una manera excelente y barata de ayudar a determinar valor.
2a) Mi respuesta: Notar la oración pasada, “nuestros informes no son una valoración, sino… una manera excelente de ayudar a determinar valor de mercado.” Permitirme tan ahora consiguen este recto porque soy confuso. ¿Apenas no me informaron en el párrafo anterior que su “análisis automatizado de gran alcance” Info de la valuación es IGUAL que ésos usados por los tasadores, los bancos, los proveedores de fondos, el etc.?
3) ¿Cuál es un estudio de mercado comparativo? Un estudio de mercado comparativo es una estimación poco científica e informal del valor de mercado de una característica preparada por un corredor de propiedades inmobiliarias/un agente basados en su conocimiento de un área de mercado particular y de ventas recientes de características similares en ese mercado. Los agentes inmobiliarios utilizan a menudo este método al aconsejar a clientes qué el precio de listado de los hogares para la venta debe ser.
3a) Mi respuesta: Bien, esto que tengo que convenir con puesto que es informando a gente que los CMA realizados por Realtors no son valoraciones. “Un CMA es una estimación POCO CIENTÍFICA e INFORMAL…” Deben informar a gente esto promover el uso de valoraciones electrónicas en vez de la gente que confía en el CMA del agente inmobiliario. Si usted es en una situación donde usted no puede contratar a un tasador humano, después elegiría una valoración electrónica en vez de un CMA. Por lo menos la base de datos de computadora que crea el informe electrónico de la valoración no miente, no engaña a gente, ni compromete sus moralejas para ganar el dinero - desemejante de algunos agentes inmobiliarios deshonestos y de otros terceros.
4) ¿Cuál es un análisis automatizado de la valuación? Una valuación automatizada es lo que usted consigue cuando usted compra un informe de nosotros. Preparamos nuestras valuaciones caseras automatizadas a través de un almacén a escala nacional contínuo actualizado de los datos de mil millones de expedientes, recopilamos datos específicos sobre la característica sujeta y después estimamos el valor de esa característica en tiempo real. Nuestras valuaciones se basan en datos comparables de las ventas, una comparación del precio y de tiempo y un motor complejo de la valuación. Nuestros informes son los más exactos de negocio, en segundo lugar solamente a una inspección física y a una opinión de un profesional calificado. Una valuación automatizada no es una valoración y no se implica ninguna interacción humana o inspección en tal análisis; sin embargo ejerce la actividad bancaria y los proveedores de fondos utilizan rutinario tal análisis para comprobar la exactitud de valoraciones en qué se conoce como el proceso de la revisión de la valoración. Además, los tasadores y los agentes inmobiliarios utilizan el mismo tipo de información al conducir valuaciones y estudio de mercado.
4a) Mi respuesta: ¡AUTORIZACIÓN, tan ahora hacen que finalmente el `salga del armario' y el `derramó las habas' en la impresión fina! Rompámoslo hacia abajo línea por línea.
4b) ” Preparamos nuestras… valuaciones a través de un almacén a escala nacional contínuo actualizado de los datos de MIL MILLONES de expedientes, nosotros recopilamos DATOS ESPECÍFICOS sobre la CARACTERÍSTICA SUJETA…” Los mil millones del `de frases de la característica sujeta de los expedientes' y los datos específicos del `sobre' dan ciertamente la impresión que esta gente sabe cada detalle importante sobre el hogar sujeto. ¡Es como si están viviendo prácticamente allí ellos mismos o son parientes del propietario!
4c) “Nuestros informes son los MÁS EXACTOS de negocio, EN SEGUNDO LUGAR solamente a una inspección física y a una opinión de un profesional CALIFICADO.” Escriben que sus informes de la valoración son el `más exacto' PERO son `en segundo lugar' a un profesional calificado `'. Bien, ahora esperar un segundo porque estoy consiguiendo confundido otra vez de los mensajes mezclados que están enviando. ¿Qué sucedió a los mil millones del `de frases de la característica sujeta de los expedientes' y los datos específicos del `sobre'? Tan ahora tenemos los hechos verdaderos que ponen en las advertencias escritas sobre su servicio. Ahora están admitiendo que un informe de la valoración hecho por un tasador entrenado, humano con dos ojos y un cerebro es mejor y más exacto entonces su base de datos de computadora con mil millones del `de expedientes' y de datos específicos del `'. ¿Me pregunto cuáles son las ocasiones de su vendedor que explica verbalmente esto cuando están poniendo sus servicios electrónicos de la valoración a los bancos, a los proveedores de fondos, a los consumidores, y a los profesionales de las propiedades inmobiliarias?
4d) “Una valuación automatizada no es una valoración y no se implica NINGUNA interacción humana o INSPECCIÓN en tal análisis…” Allí usted lo tiene. ¡Derecho de la boca de los caballos! El `una valuación automatizada NO ES una valoración…'. Eso es una declaración muy sin obstrucción y directa en las advertencias o la impresión fina. Por otra parte, está viniendo de una empresa de servicios a que algunos proveedores de fondos y consumidores utilicen puesto que los llevan a creer que las valoraciones electrónicas son tan buenas como el informe de un tasador humano.
4e) “… sin embargo ejerce la actividad bancaria y los proveedores de fondos utilizan rutinario tal análisis para comprobar la exactitud de valoraciones en qué se conoce como el proceso de la revisión de la valoración. Además, los tasadores y los agentes inmobiliarios utilizan el mismo tipo de información cuando las valuaciones y el estudio de mercado que conducen.” AUTORIZACIÓN, ésta que convendré con. Esto es un propósito válido y una razón lógica de utilizar valoraciones electrónicas. el `… utiliza rutinario tal análisis para comprobar la exactitud de valoraciones en qué se conoce como el proceso de la revisión de la valoración.' Un tasador, un proveedor de fondos, y un profesional de las propiedades inmobiliarias tiene una responsabilidad fiduciaria de hacer el mejor trabajo que pueden al obtener la información presentar un informe a un cliente. Usar datos electrónicos de la valoración ASISTIR con un informe de la valoración, un préstamo de hipoteca, proceso de la revisión de la valoración, el etc. es perfectamente fina, y tiene mucho buen sentido del negocio. Un tasador tiene que confiar en muchas diversas fuentes de datos para cerciorarse de que su estimación del valor de mercado es exacta y confiable. Como tasador, los datos disponibles de un servicio electrónico de la valoración pueden asistirle ciertamente con su informe, pero no pueden hacer el informe para usted; ¡ni puede substituirle!
5) ¿Cómo se limita el análisis automatizado de la valuación? El análisis automatizado de la valuación no es una valoración y no se termina ninguna inspección de sitio como parte del proceso. Exceso de depreciación o de desgaste y de rasgón tan bien como las mejoras de la característica que no se contienen en la información de registro pública no será reflejado necesario en el modelo automatizado y el análisis se limita en el discernimiento de estos tipos de condiciones.
5a) Mi respuesta: AUTORIZACIÓN, aquí le están dando la charla recta sin el bombo - en las advertencias escritas. Indican otra vez que una valoración electrónica, `… no es una valoración y no se termina NINGUNA INSPECCIÓN de SITIO…'. Eso es un problema dominante. No es una valoración y no se termina NINGUNA inspección de sitio. Incluso los servicios electrónicos de la valoración que envían a alguien cerca para la inspección de sitio exterior de la característica sujeta, no envían a sus inspectores dentro del hogar sujeto para evaluar el interior. ¿Por qué es ese un problema grave con la exactitud de sus informes de la valoración? Bien, permitiré la respuesta electrónica del servicio de la valoración y le informaré porqué: Exceso de depreciación del `o de desgaste y de rasgón tan bien como mejoras de la característica… no será reflejado necesario… y el análisis se limita en el discernimiento de estos tipos de condiciones.'
6) ¿Cómo es nuestro servicio diferente de una valoración o de un estudio de mercado comparativo? Un tasador autorizado certifica a la estimación del valor en una valoración basada en una inspección física durante una visita en sitio. El modelo automatizado de la valuación se diseña para duplicar y para tomar en la consideración las mismas funciones que una valoración pero se limita en las cosas que puede discernir según lo observado arriba. Un estudio de mercado comparativo es un “guesstimate” del valor basado en el nivel particular de maestría poseído por el agente inmobiliario que prepara el análisis y éste puede carecer la información crítica no disponible para el agente inmobiliario en ese entonces. Un estudio de mercado comparativo carece el análisis complejo de las valuaciones que usted consigue al terminar una valuación con la valoración electrónica mantiene.
6a) Mi respuesta: Aquí otra vez, se indica el problema.
6b) Un `electrónico del informe de la valoración… SE LIMITA en las cosas que puede discernir según lo observado encima de…'. Sí, es una herramienta limitada que puede asistir a la toma de decisión y valor de mercado del cálculo. Pero no puede substituir un informe humano de la valoración para la exactitud.
6c) El estudio de mercado comparativo del `A es un “guesstimate”… y éste puede carecer la información CRÍTICA…'. Esto que convengo con. Un agente inmobiliario CMA es solamente una gama del ámbito de la estimación del valor de mercado de una característica hecha por alguien que no tiene ninguna experiencia como tasador autorizado.
6d) El estudio de mercado comparativo del `A carece el análisis complejo de las valuaciones que usted consigue al terminar una valuación con la valoración electrónica mantiene.' Sí, convengo. Una valoración electrónica puede ser mejor que un agente inmobiliario CMA. ¡Sin embargo, una valoración electrónica, y/o un CMA, no son definitivamente más exactos que un informe de la valoración hecho por un tasador humano entrenado!
La AUTORIZACIÓN, así que nos permitió recapitular aquí. ¡Como usted puede ver le informan tres veces en sus advertencias escritas que una valoración electrónica no es una valoración!!! ¡No escribieron la una vez o dos veces, sino realmente tres veces! Sin obstrucción, están intentando cubrirse legalmente y notificar a gente sobre ese hecho muy importante. Mi pregunta siguiente que quisiera que preguntara a estas compañías electrónicas de la valoración está tan: ¿Si no es una valoración, después por qué usted la pone y la llama una “valoración electrónica”? Eso es un nombre engañoso porque da a gente la impresión que usted está haciendo un informe de la valoración. La razón la asociación nacional de agentes inmobiliarios no llama un CMA que es una valoración de mercado comparativa porque él es bien consciente que un CMA no es una valoración y sería engañoso al público si él utilizó ese término.
¡En 2004, había un estado que forzó realmente estos servicios electrónicos de la valoración para cambiar sus nombres y para quitar el término “valoración” de su nombre del servicio!! Esto era porque las leyes de la valoración del estado no permiten el uso del término “valoración” para ninguna estimación del informe o del valor de mercado a menos que el trabajo sea hecho por un tasador certificado/autorizado del estado. Una base de datos de computadora no puede ser tasador certificado/autorizado, pero un ser humano puede. Consecuentemente, los servicios electrónicos de la valoración tuvieron que quitar la palabra “valoración” de sus nombres al hacer negocio en ese estado. Sería grande si más estados o el gobierno federal hicieran cumplir las mismas leyes para el uso del término “valoración” así que no engañarían a los consumidores.
No estoy intentando desacreditar los servicios electrónicos de la valoración (usted probablemente hallazgo ese duro creer después de leer esta sección). Las valoraciones electrónicas pueden proporcionar servicios válidos y útiles a la profesión de las propiedades inmobiliarias. Repetiré lo que dije anterior tensionar el punto que estoy intentando hacer: Si es electrónico la información de la valoración se utiliza PARA ASISTIR alguien, después que es un propósito válido y una razón lógica de utilizar servicios electrónicos de la valoración. los bancos y los proveedores de fondos del `… utilizan rutinario tal análisis para comprobar la exactitud de valoraciones en qué se conoce como el proceso de la revisión de la valoración.' Un tasador, un proveedor de fondos, y un profesional de las propiedades inmobiliarias tiene una responsabilidad fiduciaria de hacer el mejor trabajo que pueden al obtener la información presentar un informe a un cliente. Usar datos electrónicos de la valoración asistir con un informe de la valoración, un préstamo de hipoteca, proceso de la revisión de la valoración, el etc. es perfectamente fina, y tiene mucho buen sentido del negocio. Un tasador tiene que confiar en muchas diversas fuentes de datos para cerciorarse de que su estimación del valor de mercado es exacta y confiable. Como tasador, los datos disponibles de un servicio electrónico de la valoración pueden asistirle ciertamente con su informe, pero no pueden hacer el informe para usted; ¡ni puede substituirle!
Esta explicación de e-valoraciones es de una sección de mi valoración de propiedades inmobiliarias de A al libro de Z. |
