Preguntar a George y arrojar:

Preguntar a George y arrojar: Preguntas consumidores del 24 de abril de 2007

por George Stephens y tirada Jacobo

Acabo de preguntarme si esto era típico o no, como la mayoría de artículos que he leído indicar que el agente inmobiliario tiene generalmente un rato difícil el conseguir del vendedor reducir el precio ofrecido, pero parece el contrario aquí.

Respuesta: Para comenzar con, el agente inmobiliario del listado debe obedecer todas las instrucciones legales que usted le entrega. Tan usted, no el agente inmobiliario, determina el precio ofrecido. En segundo lugar, un CMA es una guía en cuanto a el valor de mercado, bajo condiciones del mercado actuales, de su hogar. Debe exhibir características comparables las suyas que están en el mercado (significado tan cerca a un duplicado como sea posible en todos los aspectos incluyendo tamaño de porción, dormitorios, baños, y otras cualidades físicas), ajustó según cualquier variación. Una vez que el agente inmobiliario realiza un CMA real, debe estar sin obstrucción a ambos usted y el agente inmobiliario qué el precio ofrecido debe ser.

El agente inmobiliario puede determinar generalmente basado sobre qué características comparables han vendido realmente para en las transacciones objetivas, de tercera persona (es decir los vendedores y los compradores sin relación, ningunos términos inusuales, etc.) como porcentaje del precio ofrecido. Si el precio de venta real hace un promedio para ser el 95 por ciento del precio ofrecido, después el agente inmobiliario debe sugerir que usted pida el valor indicado por el CMA dividido por 0.95. Por ejemplo, si el CMA indica un valor de $250.000, después su precio ofrecido deben ser $263.158.00.

Pregunta (GA): Los agentes inmobiliarios como contratistas independientes hacen su trabajo según los métodos del agente y son responsables a sus firmas de corretaje solamente de los resultados obtenidos dentro de las pautas del agente/del contrato firme y de las políticas de la firma.

De acuerdo con las RE comisiones (Georgia, por lo menos), la ley de la licencia proporciona la firma que la capacidad “aprueba” todo la publicidad. ¿Yo entienden totalmente la conformación con todo el nombre firme, las insignias, el contacto # ' s, los tamaños de # ' s, el Info no-engañoso o inexacto, los etc., pero los agentes, como contratistas independientes, no tienen la derecha de seleccionar con qué publicistas quieren hacer publicidad y negociar sus propios términos? Permitirme darle los detalles de mi situación.

He sido un suscriptor directo de Realtor.com por el tiempo entero que he sido un agente. Hace varios años mi firma contrató con Realtor.com para proporcionar una suscripción de Realtor.com a todos los agentes en ningún coste al agente -- con las secuencias por supuesto -- honorarios de remisión dependiendo de los tiempos de reacción. Opté no participar y continué pagar independiente. Eso era una gran opción en mi parte puesto que resultó no ser el mismo nivel de características. El programa firme-patrocinado mejoró en un cierto plazo pero todavía no es aceptable por mí y la manera que utilizo Realtor.com.

Mi suscripción con Realtor.com está con una renovación anual. Este año, me han informado bajo ningunas condiciones económicas soy yo permití para ser renunciado y continúo mientras que he estado directo con Realtor.com. He rechazado conformarme, con todo mi firma y Realtor.com me informan que no tengo ninguna opción. Es obligatorio. Ésta aparece ser una violación de las mis derechas como contratista independiente algo que una política para cerciorarse de me está de acuerdo con todas las pautas publicitarias. ¿Estoy fuera de línea?

No acepto actual remisiones o la relocalización porque las políticas de compañía para este tipo de negocio no son constantes con mis metas. Ésta es mi opción. Siento que es admirable que mi firma ofrece tales ventajas a las que los quieran. ¿Pero cómo pueden forzar el método en mí apenas porque sucede estar dentro del reino de la “publicidad que aprueba”? Tengo miedo de perder el tiempo y los dólares legales que intentan luchar una batalla non-winning. ¡Ayuda!

Respuesta: La manera más fácil de entender esto es esa ley estatal de Georgia -- como en la mayoría de los otros estados, requiere que usted trabaje a través de un corredor que patrocina. El corredor que patrocina es responsable de su mala conducta, eventualmente, y por lo tanto se da derecho para fijar las reglas bajo las cuales usted operatorio.

Otra manera de observar esto es ser consciente que el estado independiente del contratista es una clasificación especial del IRS, aplicable a los agentes inmobiliarios entre ciertos otros profesionales. Que el estado permite a corredores de propiedades inmobiliarias evitar tener que pagar la retención, la Seguridad Social, Medicaid y otros impuestos al federal y al gobierno estatal. Para calificar para llevarle como contratista independiente, un corredor de propiedades inmobiliarias debe mantener en su archivo independiente del contratista, una declaración anual de la comprensión en cuáles usted, el asociado, los items del estado que son similares o iguales que los 9 items siguientes:

I, estado del ________________ (asociado) como sigue:

1. Soy vendedor del ____ del ___broker debido autorizado en el estado del ________ y afiliada como contratista independiente con el ________________ (corredor).

2. He pagado todas mis propios impuestos sobre patente y deudas de calidad de miembro.

3. He pagado todos mis propios costos del automóvil y del transporte sin la recepción de ningún reembolso del corredor.

4. He pagado toda la hospitalidad y otros costos fortuitos con respecto a solicitar listados y a procurar perspectivas sin la recepción de ningún reembolso.

5. El corredor me no he requerido mantener ningún horario específico.

6. No he tenido que consultar con el corredor con respecto la previsión de mis vacaciones o horas de trabajo.

7. No he recibido ningún sueldo o compensan la paga enferma y me sobre una base de la comisión.

8. He pagado mi propia renta e impuestos de FICA.

9. Mi asociación con el corredor se puede terminar por cualquier parte en cualquier momento sobre el aviso dado al otro; pero las derechas de los partidos a ninguna honorarios que acrecentaron antes de la terminación no son privadas por la terminación.

Es decir como contratista independiente usted ha convenido, por adelantado, las 9 declaraciones antedichas. Otros correcto que acrecientan a usted como contratista independiente, excepto la derecha de terminar su asociación con su corredor. Si su corredor también utiliza un acuerdo independiente del contratista (“AIC”) entre usted y el corredor, usted debe consultar la sección que indica los requisitos los cuales usted ha convenido, ocupándose de “aprobar haciendo publicidad” de la sección de su AIC.

Pregunta (MES): Estoy buscando una característica en el lado mexicano de la banda, con un precio ofrecido de cerca de 50.000 Pesos. ¿Usted sabe de cualesquiera? Espero que pueda encontrar uno.

Respuesta: Sugerimos que usted elija su Search Engine preferido e incorporamos “México + las propiedades inmobiliarias” sin las cotizaciones. Utilizamos Google y volvió 24.800.000 sitios. 50.000 Pesos mexicanos son actual cerca de $4.549.35 USD, que no es mucho dinero a pagar característica -- si está mejorado o tierra cruda, en los E.E.U.U. o en México. Sugeriríamos el comunicar con algunas firmas activas en México y les daríamos los específicos para los cuales el tipo de característica verdadera usted está buscando.

Pregunta (TN y la Florida): Coloqué mi townhome para la venta en noviembre de 2006. Mi hogar está situado en la plantación la Florida (condado de Broward). Mi problema es mi asociación. Han cancelado dos repartos hasta ahora y un tercero se negó a afrontar la compra debido a los miedos de las acciones de la asociación. Los primeros dos repartos fueron aprobados por sus proveedores de fondos y habían cumplido todos los requisitos financieros del proveedor de fondos.

El reparto #1 fue cancelado por mi asociación 48 horas antes de que debíamos cerrarse. El segundo reparto fue cancelado por la asociación 5 días antes de cerrarse. Estoy en una pérdida para que cuál haga a este punto. Mi esposa y niños han vuelto a poner desde entonces a Tennessee e iba a comprar un nuevo hogar conmigo equidad e hice que todo fijara. Cuando el primer reparto fue cancelado tuve que financiar mi nuevo hogar por el 100 por ciento de financiamiento. Agradecer la calidad que tenía el haber para hacer eso. Pensé cuando teníamos una segunda oferta y los compradores eran aprobados que saldrían mis problemas. Después de la asociación cancelada que me reparte ahora se van con tres hipotecas y un nuevo trabajo que vaya de ninguna manera a pagar ellos.

Ahora estoy en el riesgo serio de perder mi hogar de la Florida y los $100.000 dólares de equidad que tenga en esa casa. Mi agente inmobiliario me informa eso en sus años 20+ de experiencia que él nunca ha parecido este problema. Puesto que ahora soy en Tennessee yo han pedido que mi suegro persiga a un abogado para mí de la Florida para ver qué medidas puedo tomar. El problema es que este todo tarda tiempo y tengo miedo que excluirán en mi casa y perderé todo debido a las acciones de este tablero de la asociación en la cancelación de mis ventas.

Mi opinión personal es que hay un cierto formulario de la discriminación que va en aquí debido a la raza y al color de las dos familias que iban a comprar mi casa. Su haber en ambos casos era bastante bueno ser aprobado para un townhome $250.000 y ambos estaban listos para cerrarse. La asociación dijo en ambos casos que cancelaban los repartos debido a problemas del haber. La asociación no hablará conmigo y no da a mi agente inmobiliario una actitud cada vez que él llama. Apenas no sé qué hacer. Si hay algún consejo que usted pueda darme, apreciaría mucho.

Respuesta: Usted necesita contratar a un abogado CUANTO ANTES. Un abogado puede archivar una prescripción temporal en nombre su si él o ella comparte sus preocupaciones con respecto a una ejecución de una hipoteca. El servicio de remisión de los abogados de la Florida se localiza aquí.

Si qué usted alega es verdad, cualquier abogado digno de su sal va a venir hacia abajo en este asociación de propietarios para las prácticas discriminatorias, y puede incluso girarlas hacia adentro a la Florida apropiada y a las agencias federales de la conformidad, tales como eeoc.gov.

Una nota, usted debe tener una copia de todos sus documentos de la asociación (reglas, regulaciones, convenios restrictivos, etc.) y ésos usted recibió cuando usted compró su townhome de la Florida. Su abogado puede pedir copias de ésos.