Consejo de unidad:

Consejo de unidad: Interdicción que fuma mantenida en una asociación de comunidad

por Benny L. Kass

Esto muy está disturbando, especialmente puesto que planeamos tener un bebé pronto y no quisiéramos que el humo creara ningunos problemas de salud para nosotros.

¿Qué podemos hacer?

Respuesta: Si usted vivió en Colorado, su asociación podría decretar una enmienda a sus documentos jurídicos que prohíbe el fumar en el edificio entero, incluyendo las unidades individuales.

En noviembre del año pasado, el juez Oeffler de la corte de districto del condado de Jefferson, mantuvo tal enmienda.

En un condominio de cuatro unidades, Colleen Christiansen y su marido Rogelio Sauve poseyeron la unidad 2. Eran fumadores. Dos otros dueños de la unidad (o sus arrendatarios) no fumaron, y el cuarto dueño admitieron que ella fumó los cigarrillos, pero solamente fuera del edificio.

Los tres dueños tenían discusiones serias con Colleen y Rogelio, intentando convencerlos que fumar solamente afuera en el aire abierto, pero fueron rechazados constantemente. Los otros dueños intentaron un número de métodos para acortar el humo -- por ejemplo la instalación de los filtros de aire iónicos de la brisa en los tubos de aire y la instalación del aislamiento que hace espuma -- pero sin éxito.

Finalmente, la asociación enmendó su declaración (uno de los documentos jurídicos que crea un condominio), con la lengua siguiente:

El fumar significará e incluirá la inhalación, la exhalación, la quema o llevar del cualquier cigarrillo encendido, el cigarro o el otro producto de tabaco, marijuana o sustancia ilegal.

Ningún dueño, huésped, miembro de familia, arrendatario, residente, invitee del negocio o visitante fumarán los cigarrillos… dentro de los límites del proyecto. Esta prohibición incluirá todos los interiores de la unidad, elementos comunes de Common Elements And Limited en el proyecto.

Para enmendar correctamente la declaración, requirieron a una mayoría del 75 por ciento, y tres de los cuatro dueños fueron votados a favor de la enmienda. Colleen y Rogelio archivaron el juego para imponer la aplicación de este nuevo requisito, demandando -- entre otras cosas -- que la asociación no tenía ningún derecho legal a interferir con qué se hace dentro de la unidad sí mismo.

El juez Oeffler discrepó. Después de un ensayo de dos días, el juez afirmó la validez de la enmienda. Tres factores eran considerados por la corte:

 

• ¿Era la enmienda razonable? El juez confió en una regla general de asociaciones de comunidad que “cualquier persona que compra una unidad en un revelado del interés común con conocimiento de la energía discrecional de su asociación de los dueños acepta el riesgo que la energía se puede utilizar en una manera que beneficie a la concordancia pero daña el individuo.”

Indicado en inglés simple: si usted posee la característica en una asociación de comunidad, usted es limitado no sólo por las reglas y las regulaciones existentes, pero en cualquier nuevo procedimiento que sea decretado legítimo por la mayoría indispensable de los dueños. En este caso, la declaración requirió a mayoría estupenda del 75 por ciento para que una enmienda sea válida, y tres de los cuatro dueños de las unidades votados correctamente por esa prohibición que fumaba.

La corte ducked la aplicación si el humo de la segunda mano era un peligro para la salud. En lugar, el juez observado a los documentos jurídicos y descubierto que incluyeron una prohibición contra fastidio. El juez encontró la lengua siguiente en la declaración importante:

… ni cualquier práctica será permitida que es una fuente de molestia a los residentes o que interfiera con la posesión pacífica y el uso apropiado de la característica de sus residentes.”

De acuerdo con el testimonio de los tres dueños, el juez dijo que “la aplicación si había humo real o simplemente un olor del humo es inaplicable… Sin obstrucción, el olor del humo constituye un fastidio bajo estas condiciones económicas”.

Por consiguiente, la enmienda era razonable.

 

• ¿No era la enmienda hecha de buena fé y arbitraria y caprichosa? De nuevo, la corte confió en el testimonio que los millares de dólares eran el intentar pasado aliviar el problema, sin éxito. Además, los tres dueños intentaron sin éxito alcanzar un consenso con los fumadores. Finalmente, como último recurso, la enmienda fue propuesta y adoptada válido.

   

• ¿La interdicción que fumaba violar cualquier orden público? El juez tomó en la consideración el hecho de que la legislatura de Colorado había decretado previamente las leyes que se ocupaban de fumar y la enmienda era así constante con el orden público del estado.

Finalmente, el juez despidió la discusión que la interdicción era inconstitucional. Según el juez, las “cortes no han ampliado específicamente las protecciones de la catorcena enmienda a un derecho fundamental a fumar…. Esto es especialmente verdad aquí donde las actividades privadas del demandante están afectando tan negativamente el resto de la comunidad a que eligieron ensamblar.”

Tom Hindman, el abogado de Colorado cuyo bufete de abogados representó la asociación, me ha aconsejado que el caso nunca fuera apelado. Por consiguiente, aunque es una decisión de una corte (de ensayo) más baja, se coloca como buena ley en el estado de Colorado.

¿Hace ese medio que su asociación podría adoptar semejantemente tal enmienda? El jurado todavía está hacia fuera en esta pregunta. Los hechos son absolutamente específicos a ese caso: un edificio pequeño, four-unit, tentativas de negociar una resolución con los fumadores era fracasado, y las porciones de dólares estuvieron pasadas en un esfuerzo para contener el humo. Todos estos hechos ocurrieron antes de que la enmienda incluso fuera propuesta.

Sin embargo, sigue siendo una opción para las juntas directivas a considerar. Cuál está sin obstrucción, sin embargo, es que cualquier prohibición se debe lograr por una enmienda a las ordenanzas municipales o a la declaración de la asociación; el tablero no puede imponer una interdicción que fuma simplemente por la adopción de una regla o de una regulación.

Esto es - y emocional - una edición alto polémica. De hecho, en una reunión anterior de la asociación del condominio de Colorado donde esta edición fue discutida, la policía tuvo que ser llamada para parar el debate acalorado y las alegaciones del acoso y del abuso.

Por completo y las discusiones abiertas deben ocurrir con todos los dueños de la unidad - los fumadores y los no fumadores igualmente. Quizás un cierto compromiso se puede alcanzar - por ejemplo permitir fumar en áreas señaladas. En edificios más viejos, los representantes técnicos estructurales deben ser conservados para investigar y para recomendar soluciones posibles.

Pero cuando todos los fall otros, quizás el proceso de la enmienda volarán en la jurisdicción donde se localiza su condominio.