Consejo de unidad: Las ejecuciones de una hipoteca están afectando proyectos del condominio por Benny L. Kass
Pregunta: Nuestro condominio está en apuro. Muchos de nuestros dueños obtuvieron esos tipos “favorables” del interés solamente hace uces par de años, y ahora que su cuota ha aumentado, sus unidades se están excluyendo sobre. Esto está poniendo una carga en el resto de nosotros, puesto que esos dueños están pagando no más sus honorarios del condominio. Somos una pequeña asociación con un presupuesto apretado. El revelador nos dejó con las reservas muy pequeñas, y ahora estamos luchando para mantener vivo financieramente. ¿Qué debemos hacer? Respuesta: Usted ha planteado una pregunta seria, que desafortunadamente no demasiada gente está enfocando sobre. Ha habido mucha prensa sobre el tipo cada vez mayor de la ejecución de una hipoteca, y cómo ése afecta los dueños caseros. Pero usted está describiendo el efecto de la “ondulación” que las ejecuciones de una hipoteca tienen en el resto de la comunidad. Vayamos detrás algunos años. El mercado inmobiliario era caliente. Los reveladores del condominio vendían unidades más rápidamente que podrían construirlas. Lenders hacía cuál era préstamos cada uno percibido muy favorables -- a saber el 100 por ciento de financiamiento con el interés que financia solamente. Y muchos reveladores no sólo low-balled los presupuestos propuestos para la asociación del condominio -- para mantener los honorarios del condominio bajos -- pero también no pagó ninguÌn dinero en una reserva explican las unidades que eran todavía invendidas. Ahora, ha habido una revocación importante. Los precios de las unidades del condominio han permanecido estables o han disminuido en el valor, especialmente donde los reveladores fueron forzados a precios bajos para vender sus unidades restantes. Y esos dueños que ahora se hacen frente con pagos de hipoteca más altos están siendo forzados en ejecución de una hipoteca, y no están pagando así su hipoteca mensual o sus honorarios del condominio. Cada año, requieren a la junta directiva de una asociación de comunidad preparar un presupuesto por el ejercicio económico próximo. Estiman los costos que la asociación tendrá que pagar, que incluye los items tales como seguro, cuentas para uso general, la gerencia y reparaciones legales del cuota y ordinarias. También obtienen un estudio del análisis de la reserva que proyecte qué costes tendrán en el futuro reparar o substituir los items importantes tales como los elevadores, las azoteas, las calzadas, y otros elementos comunes. Todos estos costes se deben compensar por la renta, y en la mayoría de los casos la única fuente de ingresos vendrá de los dueños ellos mismos. Eligen a los miembros del Consejo y -- como cuaesquiera otros cargos electos -- ser renuente aumentar impuestos o aumentar honorarios de la asociación. La mayoría de los presupuestos de la asociación son tan absolutamente apretados; confían en la esperanza que todos los dueños de la asociación pagan puntualmente y regularmente sus honorarios. Tan si varios dueños paran repentinamente el pagar, esto creará generalmente un déficit para la asociación. Y ese significa que las cuentas que regularmente deben ser pagadas -- por ejemplo utilidades, seguro, o reparaciones -- será diferido o no pagado en absoluto. ¿Qué alternativas hay? Primero, la asociación puede decretar un gravamen especial, forzando a todos los dueños a pagar más dinero, mensual o como pago de una sola vez. Obviamente, estos fondos vendrán solamente de los que no estén haciendo frente a ejecución de una hipoteca, pero el efecto de ondulación puede hacer otra vez a aún más dueños hacer delincuentes si no pueden permitirse esos honorarios adicionales. En última instancia, la asociación pudo tener que “morder la bala” y el archivo para la bancarrota. He estado leyendo que las asociaciones, de hecho, están comtemplando cada vez más ya una medida tan drástica. Después, la asociación puede adoptar y hacer cumplir una regla de la tolerancia cero. Si un dueño de la unidad es delincuente para más de un mes, comenzar la demanda legal contra ese dueño. No permitir la cantidad de los honorarios sin pagar conseguir tan alta que no haya absolutamente manera que el dueño podrá nunca compensar. También tengo tres recomendaciones de largo plazo. Embargo preventivo estupendo Primero, montar una campaña política fuerte para convencer a su legislatura estatal decretar qué se conoce como “embargo preventivo estupendo”. El significa que si un proveedor de fondos excluyera en una unidad del condominio, él sería requerida para restituir el número de la asociación X de honorarios del condominio de los meses. En el distrito de Columbia, por ejemplo, si un proveedor de fondos excluye en una hipoteca que fue registrada en expedientes de tierra después del 7 de marzo de 1991, y si excluir-sobre dueño era también el delincuente en pagar honorarios del condominio, requieren al proveedor de fondos pagar a la asociación hasta seis meses de estos costos delincuentes. La lengua específica en el código de la C.C. lee como sigue: El embargo preventivo también estará antes de una hipoteca o de un hecho de la confianza… registrada después del 7 de marzo de 1991, al grado de los gravámenes comunes del costo basados en el presupuesto periódico adoptado por la asociación de los dueños de la unidad que habría vencido en la ausencia de aceleración durante los 6 meses inmediatamente antes de la institución de una acción hacer cumplir el embargo preventivo. … (§42-1903.13 (a) (2). Una disposición similar se ha propuesto en la legislatura de Maryland, pero los banqueros tienen fuerte -- y con éxito hasta el momento -- se opuso a su promulgación. Si las asociaciones no tienen suficiente dinero para continuar sus operaciones, la característica irá a perder y los dueños pararán cada vez más el pagar de sus honorarios de la asociación así como sus pagos de hipoteca mensuales. Sin obstrucción, eso llevará solamente a más ejecuciones de una hipoteca, y a áreas más deprimidas. La ley ha trabajado con éxito en el districto desde 1991. Lenders no ha salido de negocio, pues los opositores han estado informando a legisladores. Más importantemente, si un comprador potencial en una venta de ejecución de una hipoteca ve que la asociación es solvente, esto animará la competición en esas ventas, que enure a beneficio de cada uno, incluyendo los proveedores de fondos. En mi opinión, el “embargo preventivo estupendo” se debe decretar all over este país cuanto antes. Fideicomiso tres meses de honorarios del condominio Si usted vive en una cooperativa, usted puede ser obligado a poner tres meses de honorarios del gravamen en fideicomiso. Si usted hace delincuente, la cooperativa tiene un amortiguador que pueden golpear ligeramente en, antes de que tengan que tomar la demanda legal para recojan o excluyan. Las juntas directivas del condominio deben dar pensamiento serio a adoptar esta política para sus asociaciones. Dependiendo de sus documentos jurídicos, el tablero puede tener la autoridad para hacer esto en sus los propios, o conseguir la calidad de miembro para votar para enmendar las ordenanzas municipales. Cualquier manera, ésta asistirá a guardar la nave financiera del estado el flotar, por lo menos algunos más meses. Derecho aprobar a nuevos propietarios Mi tercera recomendación es que las asociaciones deben considerar enmendar sus documentos jurídicos para incorporar la derecha de la junta directiva de aprobar a dueños potenciales. Tal derecha existe actual con la mayoría de los complejos de unidad cooperativos. Si usted quiere comprar un apartamento cooperativo, usted debe hacer frente generalmente con a la junta directiva (o su comité de la admisión) que determinarán si usted puede ser aprobado para hacer un miembro de la cooperativa. El tablero (o el comité) considerará solamente dos factores: es el dueño potencial (1) dispuesto y capaz de la conformación con las reglas y las regulaciones de la asociación, y (2) financieramente capaz de pagar los gravámenes mensuales. Obviamente, tal proceso si es cargado con riesgo. Si rechazan a la persona, pueden demandar la discriminación, basada en las ediciones tales como la raza, la religión, la preferencia sexual, el etc. Sin embargo, durante los años, puesto que la mayoría de los tableros (o los comités) son concienzudos y objetivos, ha habido muy pocas tales quejas, a pesar de los centenares (si no millares) de tales entrevistas con los dueños caseros potenciales. A mi conocimiento, aunque sea legal para que una asociación de comunidad adopte tal proceso de aprobación, muy pocas asociaciones han hecho tan. Quizás es hora de considerar esta opción. ¿Si los proveedores de fondos no defienden sus prestatarios, por qué debe una asociación de comunidad tener que sufrir teniendo un nuevo propietario que no pueda cumplir su requisitos financieros a la asociación? Reconozco completo que esto es una oferta drástica y polémica. No quiero ciertamente restringir cualquier persona de la propiedad casera. Pero por una parte, no puedo aceptar al hecho de que los dueños potenciales pueden en última instancia no sólo lastimarse, solamente a la comunidad en quien viven. Es materia en que pensar. | 
