Consejo de unidad:

Consejo de unidad: Nuevo formulario del acceso del vendedor para los Homebuyers del districto

por Benny L. Kass

Aquí está mi dilema. El 20 de enero, obtuve un acuerdo del listado de un vendedor y era afortunado conseguir un contrato del precio completo el 4 de febrero de 2007. Proporcionaron el comprador del contrato la declaración del acceso del vendedor entonces en existencia.

¿Puesto que el comprador no fue al establecimiento todavía, debo proporcionar el nuevo formulario a ese comprador? Me refiero que el comprador puede conseguir el “remordimiento del comprador” y utilizar el nuevo formulario como excusa para terminar el contrato.

¿Puede usted aconsejarme cómo ocuparse de esta situación?

Respuesta: Usted está correcto. El 9 de febrero de 2007, el departamento de la C.C. de consumidor y los asuntos reguladores (DCRA) publicaron la declaración del acceso de un vendedor revisado en el registro del distrito de Columbia, así que lo significa que el requisito de proporcionar el nuevo formulario se hacía eficaz esa fecha.

Primero, tengo que corregir una de sus declaraciones. Según las regulaciones promulgadas por District (capítulo 27, §2708.13 de 17 DCMR), “el vendedor, no el corredor y no la empresa de gestión, la asociación del condominio, cooperativos o caseros de los dueños” se requiere para llenar el formulario.

Si la característica en la pregunta consiste en una a cuatro unidades residenciales, y la transacción implica una venta, intercambio, venta de la tierra de la instalación, un arriendo con una opción a la compra, o cualquier otra opción a la compra, el formulario del acceso se debe proporcionar a un comprador potencial. Hay una advertencia interesante a este requisito, a saber que el comprador debe expresar un interés, en la escritura, de residir en la característica en la pregunta. Este requisito será encontrado normalmente en el contrato de venta sí mismo.

Hay un número de exclusiones, sin embargo. El requisito de acceso no se aplica en las situaciones siguientes:

 

• la corte pidió transferencias;

   

• ventas de ejecución de una hipoteca;

   

• una transferencia de un fiduciario (tal como un representante personal, un guarda o un conservador) si la persona que transportaba la característica no ocupaba personalmente la característica;

   

• transferencias entre los padres y los niños, o a partir de un esposo a otro, y

   

• la venta de una característica nuevamente construida que nunca se ha vivido hacia adentro.

Generalmente, la declaración del acceso se debe proporcionar a un posible comprador en el resto de las condiciones económicas.

Aunque el nuevo formulario contenga una información más detallada sobre la característica, es más fácil leer, y es más lógico que la anterior. Consiste en muchos subtemas analizados en cuatro áreas generales: condición estructural, condición de funcionamiento de los sistemas de la característica, aplicaciones y accesorios, y exterior y aspectos medioambientales. Para todos los propósitos prácticos, sin embargo, la sustancia de ambos formularios es igual.

¿Qué derechas un comprador potencial tiene bajo ley?

Cuando dan el comprador la declaración del acceso, él tiene cinco días naturales en los cuales terminar el contrato de venta dando el aviso escrito al vendedor. Sin embargo, la esta derecha de terminar se renuncia si no ejercitó antes:

 

• el comprador hace una aplicación para un préstamo de hipoteca y el proveedor de fondos divulga en la escritura que la derecha de rescindir terminará cuando se hace la aplicación de préstamo;

   

• el establecimiento en la característica ocurre, o

   

• la persona con un arriendo con una opción a la compra comienza a ocupar la característica.

Debe ser observado que obligan al vendedor de una unidad del condominio, de un apartamento cooperativo, o de una casa en una asociación de los dueños caseros solamente a divulgar la información en cuanto a la unidad o la casa, y no los elementos comunes o las áreas comunes fuera de la característica que es vendida realmente.

¿Puede un comprador confiar en los accesos proporcionados por el vendedor? Ésa es una pregunta legal resistente que las cortes en el distrito de Columbia todavía no han tratado. El formulario indica específicamente eso:

Esta declaración no es una garantía de la clase del vendedor o por ningún agente que representa al vendedor en esta transacción, y no es un substituto para ninguna inspecciones o las garantías que el comprador puede desear para obtener.

Sin embargo, la declaración es un acceso del vendedor de los defectos o de la información sabidos realmente por el vendedor. Por consiguiente, mientras que animan a los compradores fuerte a obtener a un inspector casero independiente y a hacer su contingente del contrato de venta sobre la recepción de un informe de inspección favorable, el hecho sigue siendo que si el vendedor hace declaraciones erróneas materiales o las omisiones en el acceso forman, el comprador puede tener un caso legal.

Usted preguntó a pregunta si el nuevo formulario del acceso se debe proporcionar a los compradores del contrato, aunque han recibido ya el viejo formulario. Connie Maffin, la silla del tablero de las propiedades inmobiliarias de la C.C., aconsejada me que ella “esté animando a cada uno que utilice inmediatamente el nuevo formulario en listados nuevos y existentes.” Según Maffin, la ley está en efecto, y aunque el tablero no haga cumplir inmediatamente violaciones en el futuro inmediato, requieren a los vendedores honrar la ley.

¿Hace este medio que un comprador que recibió un segundo formulario tiene otra “mordedura en la manzana” para terminar el contrato? Ésa es otra cuestión legal que no tiene ninguna respuesta definitiva. Puesto que la nueva declaración del acceso es substancialmente similar en contenido al viejo formulario, y puesto que el comprador potencial tenía ya la oportunidad de cancelar cuando él recibió el más viejo formulario, una discusión fuerte puede ser hecha que la corte no permitirá la terminación. Y los vendedores y los compradores deben consultar su propio consejo para un asesoramiento jurídico más específico.

El pleito es costoso, desperdiciador de tiempo y siempre incierto. Pero la conformidad con la ley es el sello de nuestro sistema legislativo, así que el nuevo formulario se debe proporcionar a todos los posibles compradores, incluso si están actual bajo contrato.

Ms Maffin ha prometido que el formulario pronto estará disponible en el Web site de DCRA.