Consejo de unidad: Hay competición entre las compañías de propiedades inmobiliarias por Benny L. Kass
La “competición proporciona precios bajos de los consumidores americanos, servicios de una mejor calidad y la mayor opción. En la industria de propiedades inmobiliarias residencial, la competición es vital importante porque la compra o la venta de un hogar es una de las transacciones financieras más importantes que un consumidor emprenderá nunca.” Sin embargo, la competición en la industria del corretaje de las propiedades inmobiliarias se ha obstaculizado como resultado de un número de factores, a pesar de el fenómeno reciente del Internet y de otros avances tecnológicos. Tales factores incluyen medidas tomadas por algunos corredores de propiedades inmobiliarias, legislaturas estatales e incluso comisiones de las propiedades inmobiliarias. Ése es una de las muchas conclusiones de un informe recientemente publicado dado derecho, de la “competición en la industria del corretaje de las propiedades inmobiliarias,” publicado en abril de 2007, por la Comisión comercial federal y el Ministerio de Justicia de Estados Unidos. El informe es muy largo y proporciona un análisis comprensivo de cómo procede una transacción típica de las propiedades inmobiliarias -- a partir del tiempo un dueño casero decide poner su casa en el mercado hasta que ocurra el cerrado/el establecimiento. Hay dos categorías de los profesionales del corretaje de las propiedades inmobiliarias: corredores y agente. Según el informe común, “… los agentes trabajan directo con los consumidores y los corredores supervisan agentes.” Según 2006 que el examen se realizó por la asociación nacional de los agentes inmobiliarios, el 84 por ciento de consumidores emplear un corredor de propiedades inmobiliarias para ayudarles para vender su casa. El vendedor firma un “acuerdo del listado,” que sea un contrato entre el corredor y el vendedor. Esto explica las condiciones -- incluyendo la comisión que se cargará si la venta de la casa. Según el estudio de FTC/DOJ, hay tres tipos principales de acuerdos del listado. - el “derecho exclusivo a vender,” que es el más común. Aquí, el corredor del listado recibirá a comisión si la casa se vende durante el período del listado, sin importar quién encuentra a comprador para la casa;
- “representante exclusivo.” Bajo este arreglo, el corredor del listado recibirá un corredor de la comisión eventualmente es acertado en encontrar a un comprador. Sin embargo, no hay pago debido si el vendedor encuentra a comprador.
- un “listado abierto.” El corredor tiene la derecha de vender la casa, pero no es exclusiva. Si otros corredores -- o el homeseller sí mismo - los hallazgos un comprador, el corredor del listado no reciben a comisión.
El informe se enciende discutir un número qué refiere como modelos comerciales “no tradicionales”. Incluyen: - Corredores de descuento del servicio completo. Ofrecen a compradores y a vendedores los servicios completos del corretaje de las propiedades inmobiliarias en los precios más bajos que los honorarios de comisión que prevalecen. Como ejemplo, el informe explica que “un corredor de descuento puede ofrecer todos los servicios proporcionados por un corredor tradicional para una comisión del 3 o 4 por ciento en un área donde el 6 a 7 por ciento en el tipo que prevalece.”
Algunos corredores -- donde no prohibido por la ley -- ofrecerá rebajas tales como efectivo, los vales o las cupones y los vales a sus clientes como un estímulo a tenerlos firma hacia arriba como cliente. El informe entra un análisis detallado del valor de rebajas. “… volviendo el dinero a los compradores caseros, rebajas puede también beneficiar a los vendedores caseros, porque los compradores tendrán más a pasar en el hogar en comparación con pagos de comisión.” Pero varios estados prohíben corredores de proporcionar rebajas a los consumidores. El estudio determinó que las “interdicciones de la rebaja inhiben el precio que descuenta y de tal modo daña consumidores.” De hecho, en marzo de 2005, el Ministerio de Justicia archivó un juego anticompetitivo civil contra la Comisión de propiedades inmobiliarias de Kentucky, demandando que sus regulaciones que prohibieron los corredores de Kentucky del abastecimiento reembolsa la competición restricta en ese estado. Según el informe, el caso fue colocado varios meses más adelante, y ahora las rebajas se permiten. Adicional, el departamento de justicia investigó interdicciones similares en otros estados, con éxito evidente incluso antes de que tuvo que archivar un pleito. - Corredores del Web site de la oficina (VOW) virtual. Según el estudio, los “votos son los Web site del Internet con los cuales los corredores ofrecen servicios del corretaje en línea a sus clientes registrados. La característica única de los operadores del VOTO es que estos corredores ofrecen a sus clientes la capacidad de buscar en línea la misma (información del servicio del listado múltiple) que otros corredores proporcionan a su cliente con otro entregan métodos, tales como entrega de mano, correo, fax o email”
- Web site. En el comercio de las propiedades inmobiliarias, conocen a un uno mismo-vendedor como FSBO -- “para la venta del dueño.” Aunque según lo discutido anterior, un porcentaje grande de los vendedores caseros utilice a profesional de las propiedades inmobiliarias, hay muchos vendedores que prefieren intentarlo en sus los propios. El estudio divulga que hay un número de compañías que ofrecen servicios para ayudar a vendedores de FSBO. Algunos Web site cargan un honorario plano (en la gama de $300) que permita que un vendedor casero “fije las fotos de color, los viajes virtuales y 3.000 descripciones de la palabra que son investigables por los compradores caseros potenciales.”
El Internet ahora desempeña un papel importante en la compra y la venta de las propiedades inmobiliarias. Las organizaciones tales como Craigslist, apenas propiedades inmobiliarias o Zillow proporcionan la ayuda útil e informativa, de tal modo permitiendo que los compradores potenciales busquen la tela del hogar o de la oficina, sin tener que pasar todo el dia el domingo que vaga de casa por casa. Pero a pesar de estas innovaciones, el informe común concluyó que sigue siendo mucho obstáculo a lograr más la “competición robusta” en el mercado de las propiedades inmobiliarias. Por el resumen, éstos incluyen: - restricciones legislativas y reguladoras en la competición, tal como leyes de la anti-rebaja que todavía existen en un puñado de jurisdicciones, o requisitos de autorización para las compañías que hacen publicidad y trabajan exclusivamente para FSBOs.
- uso de los servicios del listado múltiple. En la preparación para este estudio, el FTC y el DOJ sujetaron un curso, dando a partes interesadas la oportunidad de explicar sus preocupaciones. Según el estudio, los “miembros del jurado del curso divulgaron cómo las reglas de alguÌn MLS discriminan contra los corredores que entran en listados del representante exclusivo…. El estado de las reglas o de las políticas… que la información sobre hogares no está permitida ser hecha disponible en Web site populares de las propiedades inmobiliarias a menos que los contratos de listado sean el derecho exclusivo a vender….”
- “dirigiendo.” Esto implica situaciones era corredor o el agente rechaza cooperar con otro profesional de las propiedades inmobiliarias, no mostrando a sus clientes ciertas casas en donde el agente no recibiría a comisión -- o no recibir como grande a una comisión que conseguirían de otras casas. Un corredor de propiedades inmobiliarias, que posee un corretaje no tradicional, explicado:
“He tenido personalmente corredores/agentes informar a los posibles vendedores que nadie mostraría a mi listado…. He tenido mi… I robado los señales incluso tenía un agente que fue ridiculizado en el público para ser corredor de descuento en un acontecimiento público del agente inmobiliario….”
Cinco conclusiones son hechas por el informe común. - El gobierno debe supervisar la conducta cooperativa de asociaciones privadas de los corredores de propiedades inmobiliarias, “y traer acciones de la aplicación en condiciones económicas apropiadas.”
- El FTC y el departamento de justicia si “continuar proveer de legisladores de estado y de reguladores de la industria la información referente a las consecuencias competitivas de la legislación y de la regulación del estado a las cuales amenazar o restringir ya la opción de la competición o del consumidor”
- Los legisladores de estado y los reguladores de la industria “deben considerar derogar las leyes existentes, reglas y las regulaciones… esa opción del límite y reducir la capacidad del nuevo corretaje modelan… para competir….”
- Los reguladores del gobierno y de la industria “deben promover la comprensión del consumidor de las opciones del mercado.”
- Los reguladores de FTC/DOJ y de la industria si “determinar la viabilidad de un estudio empírico de la industria del corretaje de las propiedades inmobiliarias.”
El informe es un interesante y un informativo leído. Puede ser especialmente provechoso a los homesellers y a los homebuyers, puesto que explica en fácil entender términos el proceso -- y las trampas -- cuál encontrarán durante el proceso. Si es esto otro más informe que recolectará el polvo en los estantes del regulador debe todavía ser determinado. (El informe detallado puede ser encontrado enganchando aquí) |
