Consejo de unidad:

Consejo de unidad: Trabajo con los profesionales de las propiedades inmobiliarias

por Benny L. Kass

¿Quién prepara este contrato? ¿Con qué profesionales de las propiedades inmobiliarias nosotros (debemos) trabajan, y cuando lo hacemos los consiguieron implicados en la transacción?

Respuesta: Eso es una pregunta excelente. A menudo, los de nosotros en la arena de las propiedades inmobiliarias tienden a olvidar que mucha gente -- especialmente home-buyers de la primera vez -- no tener ninguna comprensión verdadera del proceso de las propiedades inmobiliarias.

Hay un número de jugadores implicados en las propiedades inmobiliarias residenciales, cada uno de quién tienen diversos intereses y adquieren diversas funciones.

Observemos este molde de carácteres:

Vendedor: El vendedor está interesado en la obtención del precio de mercado más alto para la casa. Mientras que algunos vendedores pueden optar intentar vender su casa sin usar un agente inmobiliario, en la mayoría de los casos el vendedor firmará un acuerdo del listado con una compañía del corretaje de las propiedades inmobiliarias, dando al corredor de propiedades inmobiliarias el derecho exclusivo a poner y a vender la casa.

Corredor de propiedades inmobiliarias: Un corredor es autorizado por el estado (o el distrito de Columbia) y autorizado a dirigir el negocio de vender las propiedades inmobiliarias -- comercial y residencial. Típicamente, un corredor tendrá agentes el trabajar para él/ella, y estos agentes son a menudo la gente que se sienta en casas abiertas y muestra la característica del vendedor a los compradores anticipados.

Agentes inmobiliarios: Los agentes se deben también autorizar para practicar las propiedades inmobiliarias. En la mayoría de las jurisdicciones en los Estados Unidos, para sentir bien a un corredor, el agente se debe haber autorizado para un número del grupo de años.

Comprador: Usted y su esposa, que son extranjeros en el mundo complejo de las propiedades inmobiliarias. Demasiado a menudo, los compradores terminan pagar todo, de los suplementos ocultados del proveedor de fondos así como algunas cargas ilegales.

Lenders: Lenders es la gente que presta a compradores el dinero para comprar su casa. Lenders se refiere sobre todo a tipos de mercado (el término técnico es “producción”). La mayoría de los proveedores de fondos son legítimos; sin embargo, hay los proveedores de fondos rapaces que cazan literalmente en compradores sencillos, haciendo los préstamos de hipoteca que se diseñan - del mismo principio - para fallar, de tal modo haciendo la casa ser vendido en una venta de ejecución de una hipoteca.

Lenders requerirá un comprador para firmar un pagaré, y un hecho de la confianza. Este 3ultimo - que se registra en expedientes de tierra en la jurisdicción donde se localiza su característica - es la fianza para el proveedor de fondos y también se refiere pues una “hipoteca”. Cuando usted compra su casa, y consigue un préstamo, usted recibirá un hecho a la característica. Usted entonces traspasará la casa en confianza a un administrador seleccionado por el proveedor de fondos. Si usted omite en sus obligaciones del préstamo, el administrador tiene el derecho legal a vender su característica en una venta de ejecución de una hipoteca. Esperanzadamente, usted nunca oirá del administrador hasta que usted haya pagado de su préstamo y tendrá el hecho de confianza lanzado de los expedientes de tierra.

Abogado de las propiedades inmobiliarias: como comprador, usted tiene la derecha de conservar a un abogado de su opción para representarle durante la transacción entera - de la negociación del contrato con el establecimiento. La implicación de abogados varía de estado al estado. En algunas jurisdicciones, el abogado consigue solamente implicado si se presentan los problemas; en otros estados (por ejemplo en la zona metropolitana de Washington) los abogados consiguen a menudo conservados en un primero tiempo, generalmente antes de que un contrato se incorpore en. El abogado también aconsejará a compradores en cuanto a la mejor manera de tomar título. Si usted es solo, usted compra como “único dueño”. Si usted está casado, su mejor acercamiento es tomar título como “arrendatarios por la totalidad”. Éste es el formulario más fuerte de la protección; Además, si hay un juicio monetario de la corte contra solamente un partido, la casa no se puede vender para satisfacer ese juicio. Debe ser observado, sin embargo, que hace varios años, el Tribunal Supremo permitió que el IRS rompiera a arrendatarios por la totalidad cuando había un embargo preventivo de impuesto contra apenas uno de los partidos. (Arte de los E.E.U.U. v, 2002).

Si usted es compra con un amigo o socio doméstico, hay dos maneras de tomar título: arrendatarios comunes o arrendatarios en campo común. Usted debe discutir su situación personal con su abogado para determinar cuál es la mejor ruta a tomar.

Compañía de título/abogado del establecimiento: cuando usted está finalmente listo para comprar su casa, usted tendrá que utilizar a una compañía de título o a un abogado del establecimiento. En el establecimiento - también llamado el “cerrarse” -- una gran cantidad de necesidad de los papeles firmó por el comprador y el vendedor. El vendedor firma un hecho, que transporta la característica a los compradores, y también la declaración de establecimiento (cariñosamente llamada un HUD-1). El comprador firma los documentos del préstamo, una verdad en la declaración del préstamos, un manojo de declaraciones juradas y formularios del acceso, así como el HUD-1. Los ingresos de las ventas son recogidos por la compañía del establecimiento que hace los desembolsos apropiados. Si el vendedor tiene una hipoteca actual, eso será pagada apagado. Las cargas del gobierno -- por ejemplo impuestos del registro y de transferencia -- ser pagado, así como cualquier comisión de las propiedades inmobiliarias. El equilibrio de los ingresos de las ventas entonces será volcado al vendedor.

Esto suena complejo, y para el principiante es confuso y a menudo intimidating. Pero los varios profesionales de las propiedades inmobiliarias enumeraron arriba pueden ser provechosos. Usted tiene que tener presente, sin embargo, que a excepción de un abogado conservó específicamente por el comprador, la mayor parte de los otros jugadores tienen un objetivo básico en mente: hacer la venta y conseguir a comisión.

Usted ha preguntado cuándo usted debe considerar contratar a un profesional para asistirle. Aquí están mis sugerencias.

Usted debe primero hacer contacto con a un proveedor de fondos de hipoteca, y determina la cantidad de dinero aproximada que usted puede pedir prestada comfortablemente. Usted no quiere encontrar su “casa ideal” para aprender solamente después de que el hecho que usted apenas no puede calificar para un préstamo en esa casa. Muchos proveedores de fondos le darán se sabe qué como una “letra de la comodidad” -- es decir una declaración que le califican comprar una casa hasta una cantidad determinada. Le advierto no mostrar que letra a cualquier persona (con excepción quizás de su abogado) hasta después de que usted haya firmado un contrato de venta.

¿Por qué? Asumamos que la letra de la comodidad diga que usted puede calificar hasta una compra $500.000. ¿Por qué proporcionar esa comunicación previa a un vendedor? Si el vendedor sabe que usted puede calificar hasta esa cantidad, sus ocasiones de negociar un precio bajo se reducen importante.

Después, usted debe observar alrededor y localizar la casa que usted tiene gusto. Si usted quiere emplear corredor el “de un comprador,” que es su opción. Pero cerciorarse de que el acuerdo que usted firma con ese corredor de ninguna manera no le obligue a pagar ese corredor; si usted firma un contrato, el corredor del comprador será pagado por el vendedor, con una fractura de la comisión con el corredor del listado.

Además, mientras que puede ser legal, recomiendo fuerte que el corredor/el agente de su comprador para no estar con la misma compañía de propiedades inmobiliarias que tiene el listado del vendedor. ¿En mi opinión, la posibilidad de un conflicto es apenas demasiado grande, así que porqué toma que chance?

Usted ahora ha localizado la casa que usted quiere comprar. Su corredor/agente (o el corredor del vendedor si le no representan) preparará un contrato de venta para usted al señal. Ése es cuando usted debe conservar a un abogado para repasar el contrato. El abogado le asistirá en la comprensión de todos los términos de contrato, así como incluir las protecciones para usted.

¿Por ejemplo, es el contrato contingente en su obtención de una inspección casera satisfactoria de un inspector de su opción? ¿Es el contrato contingente en la casa que valora en el precio de contrato? En mercado de hoy, la valoración pedida por su proveedor de fondos puede ser más baja que el precio de contrato, y usted puede tener que subir con más dinero para ir a cerrarse.

El proceso toma tiempo, paciencia y conocimiento. Un buen profesional puede alisar la trayectoria hacia una compra acertada.