Consejo de unidad: Explicación de la subordinación por Benny L. Kass
Pregunta: ¿Qué la subordinación significa? Tenemos una primera confianza y un préstamo en forma de participación en el capital casero, que aprendimos se refiere como HELOC. Solicitamos un préstamo de la refinanciación con un proveedor de fondos de hipoteca y fuimos pedidos si quisimos a la rentabilidad el HELOC. Cuando optamos guardar ese préstamo en los libros, el oficial de préstamo aconsejó que tuviera que ser subordinado, pero que el oficial de préstamo tomaría el cuidado de él. Fijamos una fecha de establecimiento, y sobre la mañana del establecimiento, el proveedor de fondos nos aconsejó que el HELOC no hubiera sido subordinado, y fomente que tuvimos que tomar las medidas. Cuando hicimos contacto con a proveedor de fondos de HELOC, nos aconsejaron que el nuevo proveedor de fondos tuvo que tomar las medidas. El beneficio neto es que no podíamos colocar al tipo de préstamo que habíamos trabado hacia adentro, y tuvimos que pagar un tipo de interés más alto. Los proveedores de fondos señalaban los dedos en uno a, y ambos proveedores de fondos culpaban a compañía del establecimiento. Éramos las víctimas, que fueron cogidas en el medio de este circo del tres-anillo. ¿Qué salió mal? ¿Tenemos recurso? Respuesta: Sí, puesto que el proveedor de fondos de la refinanciación le prometió que él tomaría el cuidado de la subordinación, que el proveedor de fondos practicó una abertura su comisión y debe ser forzado para honrar el tipo de interés original del lock-in. Sugiero que usted haga contacto con a vice presidente mayor del proveedor de fondos, explique la situación y los pido para corregir el problema. Si el proveedor de fondos (que sucede ser un comandante, Banco Nacional) rechaza, me quejaría formalmente a las agencias de estatal siguientes: el Procurador General de la República en su estado, la Comisión comercial federal, y el tablero de reserva federal. Si usted tiene la prueba que su proveedor de fondos hizo esta promesa usted (tal como tener un presente del testigo) el hecho de que pudo haber sido una declaración verbal no significa que no está atando. Los contratos orales son ejecutorios a menos que cuando las materias de las propiedades inmobiliarias están implicadas. Pero aquí, tenemos un caso del préstamo de hipoteca -- y no una edición de las propiedades inmobiliarias. ¿Cuál es subordinación? Un diccionario en línea define esto como “hacer el tema o subordinado, o tratar en fecha menos valor o importancia.” Tomemos su situación: su hogar vale $400.000, y usted tiene una primera confianza (hipoteca) en la cantidad de $150.000, y un HELOC en la cantidad de $100.000. Debe ser observado que el HELOC es una segunda confianza, que se registra entre los expedientes de tierra en la jurisdicción donde se localiza su característica. Usted quiere financiar de nuevo la primera confianza, pero mantiene el segundo in place. Su nuevo proveedor de fondos quiere estar en la primera posición de la confianza, de modo que si usted haga delincuente en sus pagos de préstamo, que el proveedor de fondos podrá excluir y era primer en la línea para conseguir las ventas procede. Cuando usted financia de nuevo, los dineros del nuevo proveedor de fondos serán utilizados para pagar apagado la primera hipoteca original. Eso significa que su HELOC -- cuál estaba en la segunda posición -- se convertirá automáticamente primero en línea. Por consiguiente, le pidieron firmar un “acuerdo de subordinación” por el que usted -- y el proveedor de fondos de HELOC -- convenir que el HELOC permanecerá en el segundo lugar. Este acuerdo se registra entre los expedientes de tierra a la vez que se registra su nueva primera confianza. El proceso para obtener un acuerdo de subordinación tarda generalmente unas par de semanas, puesto que tiene que ser firmado por el proveedor de fondos de HELOC. Su nuevo proveedor de fondos debe haber alertado que no hicieron a la compañía del establecimiento que la subordinación fue requerida, y obviamente ésta. ¿Hace su culpa ua de los de la parte de compañía del establecimiento? Posiblemente. Pero muchos dueños caseros que financian de nuevo quieren pagar apagado ambo préstamo, y si esa compañía no era consciente de sus intenciones, él pueden no ser responsables del problema. Su situación es desafortunada, pero creo que usted tiene recurso. Y también sugiero que usted tomara la decisión correcta para mantenerle HELOC in place. El préstamo en forma de participación en el capital casero le da el acceso al efectivo inmediato, cuando usted lo necesita. Usted no paga interés en el préstamo hasta que usted tome su dinero. En efecto, el talonario de cheques está en su cajón del aparador que espera para ser utilizado. | 
