Consejo de unidad:

Consejo de unidad: Usted no necesita su viejo hecho

por Benny L. Kass

Poseemos nuestra casa y queremos obviamente proteger esta inversión grande. Cómo determinamos qué compañía es legítima y cuál no es.

Respuesta: La respuesta simple es que usted no necesita una copia certificada de su hecho. De hecho, una vez que el hecho a su casa se registra en sus nombres, usted incluso no necesita realmente el hecho en absoluto.

Típicamente, cuando un consumidor compra una casa, él va a un abogado del establecimiento o a una compañía de título. El oficial del establecimiento tiene la responsabilidad de la acopio en todos los ingresos de las ventas, cerciorándose de que el comprador firma los papeles del préstamo y la declaración de establecimiento (llamados un HUD-1).

El vendedor provee de la compañía del establecimiento los nombres y los números del préstamo de todos los préstamos existentes, y firma el hecho y otros documentos relacionados que se requieran para registrar el hecho en el nombre del comprador.

Cuando se ha terminado el establecimiento, el hecho y los papeles del préstamo se envían al registrador de hechos en la jurisdicción donde se localiza la característica. Estos documentos se registran, y después se devuelven al abogado del establecimiento. Los documentos registrados del préstamo entonces se devuelven al proveedor de fondos de hipoteca y el hecho y la póliza de seguro de título se envía al comprador.

Es una buena idea guardar todos sus documentos del establecimiento, especialmente la declaración de establecimiento HUD-1. Cuando usted va a vender la característica, y si usted ha hecho más que la exclusión de $250.000/500.000 del aumento permitida actual bajo legislación fiscal, la declaración de establecimiento vendrá en práctico justificar varios costos del establecimiento para reducir su beneficio total.

Usted debe también conseguir una copia del hecho de la confianza (el documento de la hipoteca) y del pagaré que usted firmó en el establecimiento. Esperanzadamente, usted nunca necesitará estos documentos, pero si el proveedor de fondos le envía una letra que indica que usted está en defecto en sus obligaciones del préstamo, él es siempre una buena idea de referirse de nuevo a estos documentos. Explican qué puede el proveedor de fondos y no puede hacer, y el proceso por el cual usted puede ser determinado para estar en defecto.

La póliza de seguro de título es también un documento muy importante. En el acontecimiento alguien plantea repentinamente una cuestión contra o sobre su característica, usted puede poder archivar una demanda con la compañía de seguros de título que extendió la póliza. Por ejemplo, una vieja hipoteca nunca fue lanzada de expedientes de tierra, y aparece cuando usted va a vender su casa. Hay generalmente las limitaciones del momento específico deletreadas hacia fuera en la política del título que le requieren archivar la demanda dentro de algunos días después de que usted aprenda sobre el problema. La política también explicará se cubre qué y qué ediciones no se aseguran.

Otro documento que usted debe conseguir en el establecimiento es el examen. Esto se conoce como encuesta sobre ubicación de la casa, y le dará una visíon general de donde están sus líneas de característica. Si, por ejemplo, la cerca de su vecino usurpa en su característica, o viceversa, el examen debe representar esto y usted debe ser aconsejado de esta edición cuando usted está en la tabla del establecimiento. Hay un concepto conocido como “posesión adversa.” Muchos estados proporcionan que si usted es en algún otro característica por un periodo de tiempo, y esta usurpación es “abierta, notoria y hostil,” usted poseerá en última instancia la característica si usted busca autorización judicial.

Una posesión adversa definida juez como sigue: “la persona que demanda la característica por la posesión adversa debe desplegar su bandera en la tierra y guardarla vuelo de modo que el dueño pueda ver, si él desea, que un enemigo haya invadido su dominio y haya plantado la bandera de la conquista.”

Las leyes estatales difieren, y usted debe consultar a su propio abogado para más detalles si usted está implicado en tal situación. Por ejemplo, en el distrito de Columbia y en la Commonwealth de Virginia, el límite estatutario es 15 años. En Maryland. se requieren 20 años antes de que usted pueda demandar título por la posesión adversa.

¿Pero qué sobre el hecho a su característica? Una vez que se ha registrado, usted debe nunca necesitarlo otra vez. Cuando usted va a vender la característica (o financiar de nuevo su hipoteca actual) el abogado del establecimiento conducirá una búsqueda de título que deba mostrar que usted poseer la característica. Usted no tiene que presentar el hecho a cualquier persona.

Si usted se refiere sobre propiedad, aquí están dos sugerencias: primero, ir a la oficina del registrador de hechos en la jurisdicción donde se localiza su característica, y pedir confirmar que usted posee la característica. Un vendedor provechoso puede incluso poder proveer de usted una copia. De hecho, muchas jurisdicciones (tales como el distrito de Columbia) tienen Web site por el que usted pueda buscar todas las transacciones que van detrás un número de años. En el districto, la búsqueda puede retirarle hasta el 1 de enero de 1973.

Alternativo, usted puede pedir que su abogado funcione con una búsqueda de título apenas para confirmar que usted es, de hecho, el dueño legal de su característica.

Bajo ningunas condiciones económicas, sin embargo, si usted pierde su dinero con cualquier compañía que las ofertas usted una copia verdadera certificada de su hecho. Es absolutamente innecesario.