Consejo de unidad:

Consejo de unidad: La característica de compra de la ejecución de una hipoteca es negocio aventurado

por Benny L. Kass

Respuesta: Alguna gente pudo llamarle los mercenarios, intentando aprovecharse de los apuros de la otra gente. Pero la realidad de la situación es ésa en muchos casos, los mercenarios verdaderos eran los proveedores de fondos que hicieron préstamos a los consumidores que no podría producirlos ni entendía las condiciones de los préstamos, o a ambos.

La compra de un hogar en una venta de ejecución de una hipoteca es cargada con riesgos. Usted puede terminar hacia arriba el gasto de mucho dinero que hace su preparación, sólo para aprender que la venta de ejecución de una hipoteca fue cancelada a última hora, o que el prestatario archivó minutos de la bancarrota antes de que ocurra la venta. E incluso si procede la venta, usted no puede ser el licitador acertado. Usted tiene que saber al principio que hay muchos compradores profesionales que saben los jugadores y el proceso, y son a menudo los que está para conseguir estas características.

La primera cosa que usted debe hacer es contratar a un abogado que esté no sólo bien informado sobre propiedades inmobiliarias, pero quién también tiene experiencia con ejecuciones de una hipoteca en la jurisdicción donde se localiza la característica. Hay diversos leyes estatales y requisitos en los Estados Unidos, así que usted no puede confiar en los libros y otras publicaciones que intentan explicar el proceso de la ejecución de una hipoteca.

Su abogado explicará el procedimiento a usted y pedirá inmediatamente una búsqueda de título en la característica. El proveedor de fondos que instituyó la ejecución de una hipoteca también ha obtenido probablemente una búsqueda de título, porque requieren a los proveedores de fondos proporcionar el aviso de una venta de ejecución de una hipoteca a todas las personas (o a las entidades) que tengan un interés en la característica.

Pero generalmente, ese informe del título no será compartido con usted. Usted quiere saber todo sobre el título a la característica, incluyendo las materias tales como:

 

• ¿quién posee la característica? ¿En de quién nombre está el título?

   

• ¿cuántas hipotecas existen en los expedientes de tierra?

   

• ¿hay pleitos contra el dueño casero?

   

• ¿hay embargos preventivos archivados de los mecánicos en expediente?

¿Por qué es todo el éste importante? Digamos que la casa tenga un valor de mercado de $300.000, y hay una primera confianza (hipoteca) en la cantidad de $175.000, y una segunda confianza en la cantidad de $100.000. Es importante saber qué proveedor de fondos ha instituido la ejecución de una hipoteca.

Si era el primer sostenedor de la confianza, después por la ley la segunda confianza será limpiada hacia fuera. Eso no significa que el dueño casero deberá no más el dinero al segundo sostenedor de la confianza. Si ese sostenedor de la confianza quiere perseguir al dueño casero, tendrá que archivar un juego ante el tribunal; no puede excluir en la característica.

Tener presente que cuando usted pide prestado el dinero para comprar o para financiar de nuevo un hogar, usted firma dos documentos jurídicos: (1) un pagaré, por el que el prestatario acuerde pagar al proveedor de fondos conforme a los términos de ese documento, y (2) un hecho de la confianza (también sabida como la hipoteca) que es el documento que permite que el proveedor de fondos excluya en la característica. El hecho de la confianza se registra entre los expedientes de tierra en la jurisdicción donde se localiza la característica.

Por una parte, si el segundo sostenedor de la confianza comienza a excluir, debe notificar formalmente al primer proveedor de fondos de la confianza, que entonces tiene una oportunidad de protegerse. En algunos casos, ese primer proveedor de fondos de la confianza puede negociar para comprar la segunda confianza -- generalmente en un descuento porque el segundo proveedor de fondos es feliz de conseguir su dinero rápidamente -- y entonces el primer sostenedor de la confianza puede comenzar su propia ejecución de una hipoteca.

Esto suena complicado, y es -- especialmente para los principiantes en propiedades inmobiliarias.

Mientras que su abogado está obteniendo una búsqueda de título, usted debe tomar medidas para examinar la característica. ¿Por qué el dueño la está permitiendo ir a la ejecución de una hipoteca? ¿Es la casa en tales condiciones malas que el dueño no puede venderlas? La mayoría de los dueños caseros no quisieran que su hogar fuera excluido sobre, porque afectará importante su posición crediticia durante muchos años. Ningún proveedor de fondos quiere hacer un nuevo préstamo a un prestatario que tenga una ejecución de una hipoteca en su informe de haber.

Por consiguiente, muchos dueños caseros hechos frente con la amenaza de la ejecución de una hipoteca intentarán vender la casa -- incluso en un descuento -- algo que tienen que hacer frente a ejecución de una hipoteca. Usted debe intentar hablar con el dueño casero, y ve si usted puede negociar un reparto por el que usted pueda comprar la casa directo y cada uno evite así ejecución de una hipoteca.

Esto significa que usted necesitará saber el valor verdadero de la característica, y también tendrá que obtener una letra preliminar de la aprobación de préstamo de un proveedor de fondos de hipoteca antes de cualquier discusión que usted tenga con el dueño casero. Usted también necesita saber la cantidad de dinero exacta que el proveedor de fondos requerirá para parar el proceso. A menudo, esto es difícil de obtener, porque los abogados de algún proveedor de fondos son renuentes proveer de usted la cantidad completa del desembolso, que incluye el equilibrio de préstamo sin amortizar, los últimos honorarios, los honorarios de los abogados y los costes de la ejecución de una hipoteca.

Si usted puede convencer al dueño casero firmar un contrato para venderle la casa, ese contrato debe ser contingente en su capacidad de ir a cerrarse antes de que la casa se excluya sobre. Usted no debe dar al dueño casero ningún dinero; su depósito del dinero serio será llevado a cabo por su abogado en una cuenta de fideicomiso.

Usted o su abogado debe hacer contacto con inmediatamente al proveedor de fondos (o a su abogado) para aconsejarlos del contrato de venta. Usted debe conseguir la confirmación escrita que la ejecución de una hipoteca será pospuesta para darle hora de ir al establecimiento en la característica.

Debe ser observado que una vez que el proceso de la ejecución de una hipoteca ha comenzado, usted tendrá tiempo muy pequeño en el cual hacer toda su preparación. La mayoría de los proveedores de fondos legítimos no comenzarán nunca a excluir hasta que hayan agotado negociaciones con el homebuyer en opciones brevemente de la ejecución de una hipoteca.

El proveedor de fondos colocará un aviso de la ejecución de una hipoteca en un diario local. Usted y su abogado deben leer el anuncio muy cuidadosamente. ¿Cuándo y dónde la ejecución de una hipoteca ocurrirá? El proceso puede tardar a menudo menos de 10-15 minutos, y si usted es atrasado, usted perderá hacia fuera.

¿Hay condiciones o restricciones puestas en el anuncio? ¿El licitador acertado tomará conforme a embargos preventivos o a obligaciones excepcionales?

Ahora, es día de la ejecución de una hipoteca. Usted debe ir a la oficina del subastador (en algunas jurisdicciones ocurre en los pasos del palacio de justicia local), y escucha cuidadosamente las instrucciones que hacen una oferta. A veces, las nuevas condiciones serán presentadas a la hora de la subasta, y estos términos pueden no serle satisfactorios.

Usted es el licitador acertado, y tiene que fijar con el subastador un depósito de la buena fe, que será perdido si usted no se cierra puntualmente -- generalmente en el plazo de 30 días a partir de la fecha de la venta de subasta.

La enhorabuena no está todavía en orden. ¿Usted tomó en la consideración que el hecho de que los dueños actuales todavía estén en la característica y usted tendrá que probablemente llevarla la corte apropiada del Propietario-arrendatario e intentar para desahuciarla? Éste puede ser un proyecto costoso, desperdiciador de tiempo, que se debe explicar en su presupuesto del planeamiento.

La característica de compra en una venta de ejecución de una hipoteca no está para cada uno. Puede ser costosa, desperdiciadora de tiempo y decepcionante. Siempre hacerse esta pregunta: ¿si éste es tal mucho, por qué está viniendo solamente mi manera?