Consejo de unidad:

Consejo de unidad: Retirar una segunda confianza

por Benny L. Kass

Estamos dispuestos a retirar una segunda hipoteca para la diferencia de $35.000. ¿Cuáles son los pros - y - contra de hacer esto?

Respuesta: El financiamiento creativo ha vuelto al mercado inmobiliario. Los vendedores están comenzando a reconocer que ahora es mercado “de un comprador,” y para hacer una venta debe proporcionar ventajas atractivas para atraer y para tentar a compradores en la presentación de un contrato de compra.

Algunos vendedores están ofreciendo televisiones libres del plasma; otros están proveyendo de los coches de alquiler uno o dos años alquilan libremente. Y algunos vendedores están considerando incentivos financieros -- uno cuyo es una segunda confianza de la “devolución”.

Cuando usted pide prestado el dinero para comprar una casa, para asegurar que el proveedor de fondos conseguirá en última instancia pagado, el comprador/el prestatario firma un pagaré y un hecho de la confianza.

El pagaré es un documento jurídico que dice: “Yo, el prestatario, promesa de pagar los dólares del proveedor de fondos XX, debido y pagadero en el número de Y de años. Pagaré este dinero en instalaciones mensuales iguales de ZZ, a un tipo de interés del por ciento del AA por año.”

Si el prestatario no paga, el proveedor de fondos puede archivar el juego en la corte apropiada y conseguir un juicio contra esa persona. Entonces, el proveedor de fondos tiene que determinar qué activos tiene el prestatario, descubre donde están, y después intentar unir esos activos basados en el juicio pedido corte.

Esto puede ser un proceso incómodo. Y si el prestatario no tiene ningún dinero, será un vano -- y costoso -- esfuerzo. Informo a menudo a mis clientes que “no hay caja registradora en la parte posterior del palacio de justicia; la recogida en un juicio puede no ser acertada.”

Por consiguiente, proteger más lejos la inversión del proveedor de fondos, el prestatario también firma un hecho de la confianza. Esto es un documento jurídico por el que el dueño casero firme un documento que técnico (y en algunos estados legalmente) transfiera la casa del prestatario a un administrador que ha sido seleccionado por el proveedor de fondos. Este documento se registra entre los expedientes de tierra donde se localiza la característica, para poner el mundo entero en aviso que el título a la casa está conforme a ese hecho de la confianza.

Si el comprador hace las cuotas y no está de otra manera en defecto, cuando el préstamo se paga apagado hacia adentro por completo, el hecho de la confianza se lanza de expedientes de tierra. Sin embargo, si el comprador es delincuente, el administrador tiene la autoridad para vender la casa en una venta de ejecución de una hipoteca de la subasta. Cada estado tiene diversos reglas y procedimientos sobre cómo las ejecuciones de una hipoteca son ocurrir, y usted debe consultar a su abogado local para más detalles.

En términos legales, un hecho de la confianza es una concesión del dueño casero al administrador, dando lo/la la “energía” de vender la casa.

Algunos estados todavía utilizan hipotecas, que en efecto provee de un proveedor de fondos la misma fianza que lo hace el hecho de confianza. La diferencia básica, sin embargo, entre un hecho de la confianza y una hipoteca es que donde hay una hipoteca, el proveedor de fondos tendrá que ir a la corte a forzar una venta. Así, la mayoría de los proveedores de fondos prefieren utilizar hechos de la confianza, puesto que el proceso de la ejecución de una hipoteca es más fácil, menos costoso y más rápidamente.

Le preparan para ofrecer a un comprador potencial un segundo hecho de la confianza en la cantidad de $35.000. Llamo esto una “segunda confianza” porque su comprador conseguirá una primera confianza de un proveedor de fondos comercial. En términos simples, su documento de la confianza será registrado en los expedientes de tierra después de la primera confianza, y estará así en la segunda posición del lugar.

Hay varias ventajas a este acercamiento:

 

• usted asistirá al comprador en ir al establecimiento porque él no tendrá que subir con todo el que efectivo adicional;

   

• usted puede fijar su tipo de interés más bajo que el comprador puede conseguir en el mercado libre;

   

• usted puede diferir (no evitar) una porción de cualquier impuesto de ganancias sobre el capital que usted puede ser que tenga que de otra manera para pagar si la característica vendió para todo el efectivo. Usted debe discutir las ventajas de impuesto con sus consejeros financieros.

Sin embargo, hay también un factor negativo importante a considerar. Si la primera confianza entra defecto, y ese proveedor de fondos excluye en la característica, su segunda confianza será limpiada hacia fuera. El primer proveedor de fondos de la confianza debe aconsejarle que de la venta de ejecución de una hipoteca pendiente, pero porque ese proveedor de fondos esté en la primera posición del lugar, su fianza en la casa no se protege. Usted puede todavía demandar el prestatario basado en el pagaré que fue firmado, pero según lo discutido arriba, que puede ser un esfuerzo inútil si el prestatario no tiene ningún dinero.

El fondo: retirar una segunda confianza es ciertamente una forma de atraer a compradores potenciales, pero hay riesgos. No hay absolutamente garantía que sus $35.000 serán protegidos totalmente.

Si usted no tiene una hipoteca actualmente en su casa, o allí es un pequeño balance pendiente de pago que usted puede pagar apagado, usted puede querer considerar retirar una primera confianza en una cantidad del no más de 90 por ciento del precio de compra -- es decir el comprador debe darle por lo menos el 10 por ciento hacia abajo. Eso es incluso un incentivo más atractivo para los compradores potenciales.

También quiero comentar respecto a su preocupación por el papel del tasador. Usted sugiere que su casa pueda valorar más con “en una inspección del sitio” de su casa. Es mi comprensión que todos los tasadores profesionales deben entrar personalmente la casa que están valorando, para conseguir un cuadro exacto de la condición de la casa entera. Comparable ser provechoso e importante, pero no hacen -- y no poder -- tomar el lugar de una inspección real.