Consejo de unidad:

Consejo de unidad: El cenagal llamó la cantidad cuadrada

por Benny L. Kass

¿Hay un método de hacer formal estas mediciones? Obviamente, no queremos pagar más que estamos consiguiendo realmente.

Respuesta: Hay una vieja expresión que cuando hay dos abogados, allí será tres opiniones. En propiedades inmobiliarias, cuando usted está intentando analizar la cantidad cuadrada, usted puede conseguir realmente cuatro o cinco opiniones.

La cantidad cuadrada de medición se ha convertido en un asunto caliente discutido a el cual no hay respuesta verdadera. Aunque haya estándares industriales al medir casas unifamiliares y las construcciones de la oficina y de viviendas (que se no hacen caso a menudo de todos modos), al mejor de mi conocimiento, no hay tales estándares industriales para el condominio de medición y los apartamentos cooperativos.

El American National Standards Institute (ANSI) ha publicado un documento titulado, la “cantidad cuadrada - método para calcular” (ANSI Z765-2003). Sin embargo, se aplica solamente a las casas unifamiliares. Para las características unidas (tales como hogares de la ciudad -- cuál llamábamos las “casas de fila), los estados del ANSI que “la cantidad cuadrada finished de cada nivel es la suma de las áreas finished en ese nivel medido en el nivel del piso a las superficies finished exteriores de la pared exterior o de las líneas centrales entre las casas, en su caso.”

Observar las palabras “exterior” o “líneas centrales.”

En una unidad del condominio, sin embargo, los abogados del revelador que elaboran los documentos jurídicos me informan que intentan conseguir al representante técnico que está preparando las mediciones para seguir los límites de la unidad como se deletrean hacia fuera en esos documentos.

En un condominio, hay dos expedientes legales importantes: la declaración y las ordenanzas municipales.

El anterior crea el condominio y contiene conceptos básicos, incluyendo una definición de unidades, de elementos comunes y de elementos comunes limitados.

Aquí está un ejemplo de una definición de una unidad de una declaración local del distrito de Columbia:

Cada unidad del condominio incluye el espacio horizontal entre el lado de la unidad de las paredes exteriores del edificio y de las paredes finished que separan la unidad de los pasillos, escaleras, y, en caso pertinente, a la superficie de las paredes finished de esas paredes interiores que separen una unidad de otra unidad. Cada unidad del condominio también incluye el espacio vertical medido de la superficie (de la superestructura) del subflooring a la superficie (expuesta) finished del techo de tal unidad.

Observar que esto se refiere solamente al interior de la unidad. En mi opinión, ése es cómo la cantidad cuadrada del condominio debe ser medida.

Sin embargo, muchos reveladores han optado ir el ANSI encaminan -- a saber midiendo de la línea central de las paredes entre las unidades. Si, por ejemplo, la pared exterior es 12 pulgadas de grueso, que agregarían por lo menos mitad del pie más al área total.

Uno calcula la cantidad cuadrada multiplicando la longitud de un cuarto por su ancho. Así, un cuarto que es 12x18 contendrá 216 pies cuadrados. Sin embargo, si usted agrega las 6 pulgadas a nuestro ejemplo, usted consigue un poco más de 231 pies cuadrados -- pero un espacio (habitable) más usable en su unidad.

¿Por qué los reveladores quieren aumentar la cantidad cuadrada? Hay dos razones:

Primero, porque demasiados homebuyers potenciales son “colgado literalmente hacia arriba” en la cantidad de espacio conseguirán, usar el acercamiento de la “línea central” sin obstrucción hacen la unidad más atractiva.

En segundo lugar, agregar más espacio disminuirá el coste “por pies cuadrados,” que es otra más aplicación la preocupación importante a un número de consumidores. En nuestro ejemplo, si el precio unitario es $400.000, 830 pies cuadrados comparan a $481.93 por pies cuadrados, mientras que el acercamiento de la línea central derriba a este número a $465.11 por pie ($400.000 ÷ 860).

Un abogado del revelador del condominio de la costa oeste recientemente me informó que él se preocupa de la responsabilidad potencial por falsificar el área de unidad y violar el acto del condominio de su estado. Ese acto -- cuál es similar a las leyes en muchos estados (y el distrito de Columbia) requiere que el estado de la declaración el área aproximada de la unidad. Según este abogado, “esto implica a mí que el topógrafo debe medir según los límites. En las “paredes, los pisos y el techo” propiedad horizontal, esta regla deben significar excepto el grueso de las paredes, y de excluir elementos comunes limitados tales como patios, almacenes y garages.”

¿Hace este medio que los reveladores están dedicados a la mala representación?

Para la gran mayoría de reveladores, no pienso que es el caso. No hay estándar del uniforme para las unidades de medición del condominio. Si el revelador -- y su representante técnico que hace físicamente la medición -- decide utilizar los estándares para los hogares unifamiliares, siempre y cuando este método se divulga completo a los consumidores potenciales, que es perfectamente legal.

Un tasador me informó que ése en el l970 cuando el mercado del condominio comenzó a calentar hacia arriba aquí en Washington, la mayoría de los reveladores utilizó el acercamiento de la línea central. El tasador llama esta “mediados de-pared de la mediados de-pared”. Sin embargo, estos últimos años, esto se ha desviado a lo que él llama el acercamiento de la “pintura-a-pintura”, que refleja más exactamente el espacio usable neto verdadero dentro del apartamento.

Las más viejas unidades del condominio continuarán perpetuar el problema que usted está haciendo frente. Una vez que se ha determinado la cantidad cuadrada, “se talla literalmente en piedra.” Los vendedores quieren conseguir el mejor precio para su unidad y son obviamente renuentes bajar la cantidad cuadrada que se ha asociado a su unidad por un número de años. Los corredores de propiedades inmobiliarias confían en el material impreso y la información en los documentos jurídicos históricos, cuyo la información del área es a menudo una partición. Y el proveedor de fondos y sus valoraciones todavía favorecen la central-pared anterior al acercamiento de la central-pared.

Sin embargo, este tasador me aconsejó que aunque él utilice la información indicada cuando él prepara su informe, él también haga sus propias mediciones. Si él descubre que las estimaciones sometidas por el vendedor o el agente inmobiliario no son iguales, él observará esto como nota al pie de la página a su informe de la valoración.

Como usted puede ver, esto es un área espinosa y compleja. ¿Sin embargo, diferencia realmente cuáles la cantidad cuadrada es? ¿Es usted feliz con la unidad? ¿Es usted cómodo con el precio? ¿Usted se ha cerciorado de que sus muebles cabrán en el nuevo apartamento?

Creo que demasiado énfasis se está poniendo en la cantidad cuadrada, puesto que es solamente un pequeño aspecto de comprar una unidad del condominio -- si sea nuevo de un revelador o de una reventa. Edición sin embargo, puesto que esto se ha convertido en un hot-button, y extremadamente polémica, impulso fuerte a comunidad de las propiedades inmobiliarias reclamar un estándar del uniforme.

Hay tal estándar para los hogares unifamiliares y las características comerciales. ¿Por qué se están no haciendo caso los condominios?