Consejo de unidad: División de la característica sobre divorcio por Benny L. Kass
Pregunta: Mi esposa y yo estamos en curso de conseguir divorciados. Hemos convenido que dos características de alquiler en nuestro nombre común serán transferidas actual solamente en mi nombre. Sé que puedo archivar formularios apropiados en la oficina del registrador de hechos para tener los títulos cambiados en mi nombre, pero mi pregunta está sobre las hipotecas en las dos características. Un sostenedor de nota de hipoteca me informó que tengo que financiar de nuevo el equilibrio en nuestra hipoteca para conseguir el nombre de mi esposa caído. Otro oficial de préstamo me informó que tendría que solamente pagar un honorario $200 y seguiría habiendo la hipoteca en mi nombre. ¿Si tengo efectivo, debe la rentabilidad de I apenas ambas notas? ¿Si financio de nuevo, debe yo piden prestados más que los balances pendientes de pago para tener algo de efectivo para remodelar las características? Respuesta: Espero que usted y su esposa hayan discutido estas ediciones de las propiedades inmobiliarias con sus abogados respectivos. Si una característica se transfiere entre los esposos de divorcio, y la transferencia está “conforme al divorcio,” hay ciertas ventajas imponibles implicadas para el esposo que está transfiriendo la característica. En su caso, puesto que usted conseguirá título a ambas características, su esposa no tendrá ninguna consecuencia imponible, pero su base en la característica se convertirá en la suya. Esto significa que cuando usted vende en última instancia las características, el precio de compra original más cualquier mejoría será su base para los propósitos de impuesto. Además, usted ha despreciado probablemente las características durante los años, y su contable del impuesto debe ser consultado antes de que usted venda. Aunque aparezca que sus proveedores de fondos le han dado declaraciones en conflicto, no pienso que lo hicieron. Generalmente, cuando un par consigue divorciado, y su característica en común llevada a cabo se transfiere a uno de los partidos, la única manera de conseguir al esposo que da hacia arriba la característica apagado de la obligación de hipoteca debe financiar de nuevo la casa -- o pagar apagado la hipoteca existente con todo el efectivo. Tan cuando su proveedor de fondos aconsejó que usted pueda solucionar el problema pagando un honorario $200, no estoy seguro que éste, de hecho, conseguirá a su esposa de la hipoteca. Usted debe volver a ese proveedor de fondos y confirmar los hechos. Pero, puesto que aparece que ambas de sus hipotecas llevan un equilibrio bajo, consideraría financiar de nuevo ambas características, y saco efectivo adicional para utilizar para remodelar y aumentar. El interés de hipoteca será deducible para los propósitos de impuesto, y cualquier mejora que usted lleve a cabo a las casas aumentará su base de impuesto. Por supuesto, usted nunca quiere tener la casa más costosa en el bloque. Usted indicó que usted consideraba pagar todo el efectivo para pagar apagado las hipotecas. Obviamente, ésa es una alternativa. Mucha gente cree firmemente que ella no debe tener ninguna obligación financiera el estorbar de sus propiedades inmobiliarias. Mientras que entiendo esta posición -- especialmente si se relaciona con el domicilio familiar y no las características de la inversión -- No suscribo a esta teoría. Las propiedades inmobiliarias, en mi opinión, apreciarán en valor en un cierto plazo. Sin obstrucción, no pienso que los aumentos increíbles que hemos visto en los últimos dos años serán repetidos en el futuro próximo, y los precios de las propiedades de hecho inmobiliarias están actual en una depresión. Sin embargo, la historia nos tiene mostrado que las propiedades totales, inmobiliarias aprecian el 3 a 5 por ciento en promedio sobre una base anual. Así, si usted posee sus características libres y sin obstrucción, en mi opinión usted es tenencia “equidad muerta.” ¿Puesto que su casa apreciará independientemente de si usted tiene una hipoteca, por qué no utilizar algo de la equidad en la casa para otros propósitos en vez apenas de permitirla sentarse en la característica? Obviamente, no paga pedir prestado el dinero en el 6 por ciento más y apenas ponerlo en una cuenta bancaria que le paga el solamente 3 por ciento. Pero usted ha indicado que usted quiere pedir prestado el dinero adicional para aumentar sus características de la inversión. En mi opinión, eso tiene mucho sentido, especialmente en mercado de hoy, cuando los tipos de interés -- incluso para las características de la inversión -- ser relativamente bajo. Nadie pueden predecir cuáles serán los tipos antes de fin de este año. La bolsa es incierta, basado en gran parte en la incertidumbre del mercado inmobiliario. El tablero de reserva federal puede cambiar su curso y comenzar de nuevo a aumentar el coste de fondos -- cuál comenzará muy probablemente a afectar tipos de interés de hipoteca. Por consiguiente, no puedo recomendar el pagar apagado de sus equilibrios de préstamo sin amortizar. Además, creo que el mercado de alquiler continuará ser agresivo. La gente todavía tiene que vivir en alguna parte, y si ella no está comprando, ella alquilará. Un pedacito final de consejo. Una de sus características está en el distrito de Columbia. Hay requisitos específicos en el districto que los propietarios deben seguir -- incluso si usted posee apenas una característica allí. Usted puede encontrar más información yendo al Web site de la C.C. En el Home Page, usted encontrará que una caja titulada “qué puede le ayuda a encontrar” y a mecanografiar hacia adentro a “propietarios.” Esto le dirigirá a la información apropiada que usted necesita cerciorarse de que usted sea legal. | 
