Opción del arriendo y “conforme” - el sacador de 1-2 del inversionista - a la parte 5 2-6
TRATAMIENTO DE IMPUESTO DE OPCIONES - EL VENDEDOR
Si el comprador ejercita la opción, el dinero de opción pagado al vendedor es
la parte considerada del precio de venta de la característica y se trata como llanura
pago en el año de venta. Si la venta es una venta de instalación, el dinero de opción (no
importar cuando era pagada) se trata como pago en el año de venta y la parte de
precio de contrato.
Si el comprador no ejercita la opción, el dinero de opción se convierte
la renta ordinaria al vendedor en fecha la fecha la opción expiró. El ordinario
la regla de la renta se aplica a todos los vendedores incluyendo distribuidores autorizados e inversionistas.
El vendedor no tiene que demandar la consideración de la opción como renta hasta
se ejercita o se pierde la opción.
TRATAMIENTO DE IMPUESTO DE OPCIONES - EL COMPRADOR
El aumento o la pérdida de la venta de un contrato de opción se considera aumento o pérdida
de la venta o del intercambio de característica. Las tomas del contrato de opción en iguales
la clasificación como la característica tendría si fue adquirida por el comprador del optionee.
Puesto que esto se está escribiendo para los inversionistas de las propiedades inmobiliarias limitaremos el escrito
discutir de impuestos a las situaciones del inversionista. Tan… si el propert subyacente y tendría
sido característica de la inversión en las manos del optionee (inversionista/comprador), de capital
se observa el aumento o la pérdida.
Si la opción “fue llevada a cabo” por más de un año, la pérdida de capitales es de largo plazo.
Si un año o menos, a corto plazo.
Característica personal del uso - si la característica subyacente habría sido verdadera
el estado sujetó para el uso personal en las manos del optionee, aumento se trata como capital
aumento. Si se sufre una pérdida, es personal y no deducible.
IMPUESTO SOBRE EL INTERCAMBIO DE OPCIONES DE BUYER
El aumento o la pérdida de la venta de un contrato de opción se considera aumento o pérdida
de la venta o del intercambio de característica. Las tomas del contrato de opción en iguales
la clasificación como la característica tendría si fue comprada por el comprador del optionee.
2-7
¿OPCIÓN O VENTA?
El gran cuidado se debe tomar para asegurar la opción no recharacterized por
IRS como contracto de venta. Esta distinción es vital porque un contracto de venta
crea un acontecimiento imponible mientras que no hace la opción. Para asegurar que está tratada como
una opción para los propósitos de impuesto por el IRS, el contrato de opción debe detallar (1) qué
suceder si se pierde la opción y (2) qué sucederá si se ejercita.
Un contrato del executory* para vender la tierra en el futuro no es un contrato de opción.
(el contrato ejecutivo *an es uno en el cual el todo o una parte del funcionamiento required tiene
hecho. Un ejemplo sería un contrato de el cual requiere una serie
los pagos antes del título se pasan.)
Un contrato de opción da a optionee la derecha de entrar en un separado
contrato en una fecha posterior, especificada. Cuando la opción se suprime el separado
el contrato sería lo más a menudo posible el contrato de venta, de modo que el optionee pudiera obtener
título a la característica.
No hay contrato ejecutivo separado necesario donde el título
pasar una vez que todos los pagos fueron hechos según los términos de un acuerdo de ventas. Eso no
ser reconocido por el IRS como opción. En una arrendar-opción repartir el arriendo
requerir los pagos, no la opción, así que la opción no se podría caracterizar como
contrato ejecutivo.
Un pago para un contrato de opción, incluso si está ingresado en cuenta contra la compra
el precio, está solamente para el contrato de opción y no para un interés equitativo en
característica. Esto no es verdad donde el comprador está construyendo un interés equitativo en
característica haciendo cuotas bajo contrato ejecutivo.
Un contrato que no ata a dueño de la característica para entregar
la característica no es un contrato de opción titulado al tratamiento de la ganancia sobre el capital.
Una derecha de la primera denegación no es una opción.
Para hacer el atascamiento del contrato de opción, dinero de opción (o algo de valor)
debe ser entregado al Optionor. El dinero de opción se llama “consideración”.
2-8
Esto es subrayada por un caso legal donde había un acuerdo sin fecha
pretendiendo dar el optionee, que no había pagado ninguna consideración, la derecha a
comprar la característica en un precio fijo en el plazo de seis meses a partir de la fecha del
acuerdo. Ésta fue gobernada para no ser un contrato de opción, pero una oferta a vender simplemente
hecho por el propietario.
VENTAS DE INSTALACIÓN
Cuando el comprador ejercita su opción a la compra la característica, él y
el vendedor puede convenir una venta de instalación. Esto permite que el vendedor divulgue la venta encendido
el método de la instalación de información del impuesto. No es necesario para la nota de la instalación
para ser asegurado por la característica para calificar para la información del impuesto de la instalación. Observar por favor:
Los términos de la venta de instalación no se incluyen en la opción. Ésos son
detallado en el acuerdo de compra ejecutó cuando se ejercita la opción.
¿VENTA O LEASE-OPTION?
Normalmente, un acuerdo de la arrendar-opción no presenta ninguna dificultad en la determinación
fecha de la venta. Pero algunas arrendar-opciones, escritas negligentemente por el mal informado, toma
en toda la o la mayor parte de las características venta con un acuerdo de financiamiento. Porque
la fecha de las ventas es vital, él es importante entender la diferencia entre un arriendo
acuerdo y un contrato de venta.
Muchos arriendos con la opción a comprar son de hecho acuerdos de ventas, y el IRS
los trata como acuerdos de ventas si revisan al sujeto pasivo. Cómo es el acuerdo
tratado depende del intento de los partidos. El intento es resuelto basado en
hechos y condiciones económicas que existen cuando se hace el acuerdo.
La existencia de una opción automáticamente no le hace un financiamiento
transacción cuando está creado cuidadosamente. Hacer estas preguntas:
Durante el período de opción que asume las cargas y las ventajas económicas del
¿característica?
¿Cómo el precio de compra bajo opción fue determinado?
Hace el alquiler reflejan alquiler justo del mercado o son él fijan encima de o abajo
¿mercado? 2-9
¿La transacción fue estipulada en la longitud de los brazos?
¿Es un substituto para el financiamiento de deuda de hipoteca convencional?
Cuando se ejercita la opción hace a comprador tienen un interés de propiedad auténtico o
¿es él simplemente un arrendatario?
Estas preguntas deben ser consideradas si la transacción se estructura tan le
se asemeja de cerca a una transacción de la deuda. Esto puede suceder si:
Hay una opción permitiendo que el arrendatario compre la característica, y
Los términos de arriendo se asemejan a un acuerdo de la hipoteca más que se asemejan
arreglos financieros del arriendo.
Un acuerdo se puede considerar un contrato de venta por el IRS y no la a
el arriendo eventualmente del siguiente es verdad:
El acuerdo aplica la parte de cada pago del “alquiler” que el vendedor recibe hacia
interés de la equidad en la característica. (La parte de cuotas podría ser ingresada en cuenta
hacia la consideración de la opción para evitar este punto.)
El “arrendatario” le paga alquiler que sea mucho más o menos que la corriente justa
valor de alquiler de la característica.
El “arrendatario” tiene una opción para comprar la característica en un precio que sea pequeño
comparado a la cantidad total requerida para ser pagado bajo arriendo.
El “arrendatario” tiene una opción para comprar la característica en un precio que sea pequeño
comparado al valor de la característica cuando él puede ejercitar
opción. Este valor es resuelto a la hora del acuerdo.
El arriendo señala una cierta parte de los pagos del “alquiler” que el vendedor recibe como
interés.
2-10
¿A MUCHO?
Algunos pueden decir que qué usted acaba de leer es más que usted quisieron realmente
para saber sobre arriendos y opciones. Nuestra conjetura es ésa el cerca de 95% de los inversionistas
usar LO las técnicas no son conscientes de la línea estrecha que están caminando.
Si usted apenas lee sobre los detalles hemos presentado aquí uces par de
las épocas usted estará lejos mejor equipado para evitar apuro. La verdad es que si usted
utilizar constantemente un grupo de pensamiento bien hacia fuera y de documentos elaborados que usted estará encendido
conexión a tierra firme. Raramente, si nunca, usted hará frente a retos legales si usted reparte honesto
y bastante con cada uno.
Recapitulación del esencial de una opción válida:
1. Precio: Para que la opción sea válida el comprador debe proveer del vendedor la opción
consideración. Eso significa generalmente efectivo. Un dólar es suficiente, aunque más
el dinero se requiere generalmente. Si usted está arrendando la característica del Optionor eso
puede ser la consideración. Si el comprador no puede ejercitar la opción el efectivo
la consideración no es reembolsable.
2. Término: El contrato de opción debe contener una fecha firme por la cual el comprador deba
ejercitar la opción o la opción se pierde y llega a ser sin valor.
3. Medios del ejercicio: El contrato de opción debe especificar exactamente qué acciones
el comprador debe tomar para ejercitar la opción. Esto se escribe generalmente simplemente el aviso a
vendedor a que el comprador ejercitará.
4. La consideración de la opción no es imponible al optionor hasta que se ejercite la opción
o perdido.
2-11
7LPH) RU $FWLRQ
.
¿Cuándo usted utilizará el arriendo/opciones (LO)? ¡A menudo! Muchas veces el LO permitirá
usted para controlar la característica con poco o nada de efectivo. Cuando los gurúes de las propiedades inmobiliarias de la TV
proclamar que los que compran su material aprenderán el secreto de la característica de compra
para $10… están hablando generalmente de $10 en la consideración de la opción.
TRABAJA COMO ESTO
Todas las propiedades inmobiliarias creativas comienzan con encontrar a un vendedor motivado. Hay
un montón de ésos en SU área. Un buen programa de comercialización los producirá para
usted.
Como explicamos en “energía de la postal”, la mayoría de los inversionistas de las propiedades inmobiliarias fallan porque
fallan en la comercialización. La “energía de la postal” es un sistema práctico que cualquier persona puede encontrar
la época de poner en la acción en un presupuesto razonable.
Comencemos explicando cómo las opciones del arriendo del uso de los autores en nuestros los propios
inversión de programa. Preferimos comprar o controlar “casas bonitas”. Hogares agradables hacia adentro
vecindades agradables en donde vive la gente agradable. Ese tipo de hogar es nuestra primera opción,
porque atraerá a arrendatario-compradores de la buena calidad. Sí, preferimos hogares bonitos,
pero LO es una técnica de gran alcance para cada tipo de característica.
2-12
Nuestros arrendatario-compradores caseros bonitos serán la gente de la familia que amará el hogar,
pagar su alquiler el tiempo y muchos pasarán agregar del dinero alguno mejoría a
la característica. Después de que todos… que observan en ella no tanto como una casa están arrendando,
pero un hogar que están comprando. Esa actitud significa que tenemos raramente cualquier contacto
con ellos contar consigo caen de vez en cuando apagado la inspección del alquiler personalmente. Eso es
enderezar, nosotros oyen raramente que la clase de propietarios ordinarios de las quejas está regada con.
Creamos las listas de personas a quienes se mandan propaganda de las vecindades en donde quisiéramos a propio
hogares. , Como agentes inmobiliarios, llamamos estas áreas nuestras “granjas”. Preferimos áreas
donde los hogares fueron construidos en los un a cinco años pasados. El rango de precios del
los hogares en nuestras granjas caen entre $130.000 a $295.000. Puesto que son los hogares
cerca de nuevo, están tan las aplicaciones. Eso significa que necesitan raramente la reparación o
reemplazo durante los un a cinco años poseemos o controlamos la característica. La mayoría
las aplicaciones, incluyendo la calefacción y el aire acondicionado, todavía estarán bajo garantía.
Los hogares en ese rango de precios están vendiendo bien en nuestra área bajo corriente
dinero fácil financiero del clima… y tipos de bajo interés. Cuando mercados de valores
apretar y los tipos de interés se levantan nosotros bajarán nuestras vistas a los hogares menos costosos tan
que más compradores podrán producirlos.
Cuando los conseguimos a respuesta de un vendedor motivado en estas áreas
tener típicamente poco o nada de equidad. Compraron a menudo con una señal de
a partir la cero a el 3% del precio de compra. Durante el período corto han poseído
dirigirse la hipoteca pagan-hacia abajo es minúsculo. Si había aprecio rápido en
área que muchos dueños han financiado de nuevo y que han pasado los ingresos en una forma de vida ellos
no podía producir realmente. No tienen mucha equidad y así que pronto entienden
que no recibirán mucho efectivo si quieren vender rápidamente.
Estos dueños tienen a veces no poder enumerar con un corredor de propiedades inmobiliarias,
porque una venta apenas no producirá suficiente efectivo encima de la rentabilidad de la hipoteca a
pagar la comisión y los costes cerrados de un corredor de propiedades inmobiliarias.
Usted puede ver que, como compradores, controlaremos una rebanada algo fina de
equidad cuando cogemos uno de estos hogares… generalmente $8.000 a $15.000.
Durante nuestra negociación amistosa, oscura que comenzamos ofreciendo comprar
característica “conforme” al financiamiento existente. Éste es a menudo el reparto muy mejor
el inversionista puede hacer y nos esforzamos para él sin la aplicación de las táctica de alta presión de las ventas. Este el documento y materiales del acompañamiento se diseñan para proporcionar la información autoritaria en vista de el tema cubierto en él. Está para los propósitos de la ilustración solamente y presentado con la comprensión que no contratan al autor y al editor a la representación legal, considerando u otras opiniones profesionales. Si se requiere el asesoramiento jurídico o el otro asesoramiento especializado, los servicios de un profesional competente deben ser buscados. |
