Ubicación, ubicación, ubicación: ¿Cuál es el impacto en valor? por Kenneth R. Harney
Qué características dominantes de una ubicación de hogar -- no las características adentro -- ¿empujar los valores de ventas hacia arriba o hacia abajo lo más dramáticamente posible? Apenas sobre cualquiera que ha comprado las propiedades inmobiliarias o está en el negocio sabe el mantra “ubicación, ubicación, ubicación,” y tiene opiniones sobre qué materias más. Pero la nueva investigación por la asociación nacional de los constructores caseros utiliza técnicas sofisticadas del análisis estadístico en una base de datos masiva de la unidad para subir con una lista definitiva de las características posicionalmente superiores que levantan y presionan los valores de una propiedad más. La base de datos consiste en una muestra del nacional-representante de 60.000 hogares de la encuesta sobre americana semestral la unidad conducida por la Oficina de Censos de los E.E.U.U. y financiada por HUD. Usar qué se conoce como “regresión hedonista” -- una metodología estadística que permite el análisis del impacto de solas características en la valuación total de una casa -- Los economistas Paul Emrath de NAHB identificaron los valor-reforzadores y los deprimentes superiores. Las miradas del estudio en un “estándar” nuevo-construyeron la casa en cuatro regiones -- el el noreste, del sur, Cercano oeste, del oeste, y en una subregión importante conocida como “metros grandes de California” donde están lejanos los precios domésticos encima de promedios nacionales. No se define el casero “estándar” para los propósitos del análisis como siendo construido después de 2003, con 1.850 pies cuadrados de espacio vivo, dos baños completos, tres dormitorios, comedor, cocina y un cuarto “misceláneo”, un sótano, garage, chimenea, y “ninguna amenidad o disamenity (posicionalmente) especial.” La valuación que comenzaba del “estándar” o casa de la línea de fondo de la nueva se extendió a partir del $163.540 en un área no-metropolitana en el Cercano oeste a $589.551 en un área meridional grande del metro de California. El estudio entonces examina qué sucede a esa valuación cuando las características posicionalmente positivas y negativas se introducen en la ecuación. Por ejemplo, en un suburbio de Cercano oeste la casa de la línea de fondo sin amenidad posicionalmente especial sería valorada para la venta en $212.137. Puesto que la misma casa en una ubicación que tenga el parkland o espacios abiertos cerca y el valor se levanta a $215.510. Poner la casa en una comunidad bloqueada y el valor se levanta a $225.772. Puesto le en un área que sea conveniente al transporte público y al valor salta a $238.340. Y localizarla en la línea de costa y usted consigue el impacto positivo más grande de todos -- su se eleva en valor a $303.760. La misma casa, las mismas características básicas adentro, pero en diversas ubicaciones. Las partes negativas de la ecuación son análisis de Emrath de los “disamenities de la vecindad. La casa suburbana del Mid West de la línea de fondo $212.137 cae a $209.175 si es servida por los “caminos malos,” $205.729 si tiene “compras inadecuadas,” $197.699 si hay edificios industriales en la vecindad, y a $185.805 si hay “edificios abandonados” dondequiera cerca. Los resultados varían algo de la región a la región, pero en cada parte del país el reforzador del valor del número uno, según Emrath está: línea de costa. De California, un ajuste de la línea de costa aumenta el valor vendedor de la casa de la línea de fondo en el 41 por ciento -- a $831.275. Por todas partes el realce de valor de la línea de costa está en áspero la misma gama del porcentaje, a partir el 43 a 44 por ciento, pero en una línea de fondo del precio bajo. El deprimente posicionalmente del número uno, dondequiera usted entra en los E.E.U.U.: edificios abandonados a mitad de un bloque o a 300 pies de la casa. La basura en el área, los edificios industriales y la carencia de los comercios son también negativas importantes en todas las regiones. Más información sobre la investigación, que NAHB llama su “perito del precio de la vivienda,” está disponible en el Web site de la asociación. | 
