Estrategias de largo plazo para las inversiones de la segunda casa
por Broderick Perkins
¿Quizás usted está delante de la curva y posee ya una segunda casa como característica de la inversión, pero usted sabe mantener la puerta abierta en vueltas de largo plazo? Una inversión de propiedades inmobiliarias es una inversión de largo plazo y aunque el mercado inmobiliario ha sido favorable por años, ésa no significa que usted no necesita mantener la bomba preparada. Con el funcionamiento rápido hacia arriba en valores de propiedades inmobiliarias comparó a los mercados de fianzas inactivos que no es de extrañar que los inversionistas explicaron cuál es probable un expediente el 23 por ciento de todas las ventas caseras el año pasado, según la asociación nacional de la asociación recientemente lanzada del nacional 2005 de los agentes inmobiliarios “del perfil de los agentes inmobiliarios de los compradores del Segundo-Hogar”. No sólo son las propiedades inmobiliarias un activo tangible que usted puede utilizar, él son también una inversión más fácilmente leveraged. Eso significa que un porcentaje más pequeño (la señal) de la inversión más grande (el valor del hogar) hace frente realmente a riesgo. Con hipotecas de hoy, la financiación puede ser una brisa. “Muchos proveedores de fondos financiarán una segunda casa apenas como un hogar ocupado por el dueño, los mismos tipos, calificando requisitos. Incluso el 100 por ciento de financiamiento está disponible para las segundas casas,” dijo Brandon Knapp un corredor con Lawson y asocia a planificadores de la hipoteca en Campbell, CA. La inversión también viene con alguno construido en flexibilidad. “Un gran aspecto de las propiedades inmobiliarias es que el inversionista puede comprar características según sus necesidades financieras y personales particulares. Diversas características se engranan más hacia lograr uno de estos tipos de vuelta que otras,” dijeron a Eric Tyson un consejero financiero personal de Nueva Inglaterra que, con Roberto S. Griswold, co-authored “las propiedades inmobiliarias que invertían para los maniquíes” (Wiley, $21.99). “Un inversionista con renta ganada importante puede centrarse en características con las ventajas de impuesto y no preocuparse tanto de flujo de liquidez. Los inversionistas que acercan al retiro preferirán características con flujo de liquidez. Y todos los inversionistas observan hacia adelante al aprecio,” Tyson agregaron. El potencial de una segunda casa ha capturado no sólo el dinero de la inversión, pero también los corazones de compradores caseros americanos. Todas las compras de la segunda casa -- características de la inversión, casas de las vacaciones, y casas de retiro -- explicado el 36 por ciento de todas las ventas caseras el año pasado, y las segundas casas ahora abarcar el 38 por ciento de las viviendas existentes enteras de la nación, según el NAR. ¿Tan cómo usted hace que tal regalo guarda en el donante? Tyson, Griswold, y otros ofrecen el consejo siguiente para los inversionistas de las propiedades inmobiliarias en él para el avión transcontinental. - Levantar el alquiler. Suena como un pan comido, pero demasiados propietarios son propietarios verdes y renuentes levantar el alquiler, la sangre de la vida de una característica de la inversión. La idea, sin embargo, es levantar los alquileres gradualmente, pues usted mantiene los alquileres de la característica la condición y en línea con los niveles del mercado. Los arrendatarios reconocen que se levantan los costes y así que deben los alquileres.
- Cuando es hora de vender una característica de alquiler con un expediente establecido del alquiler que puede vender para un premio porque usted está vendiendo una característica y un negocio establecido, dice a Christine Karpinski, inversionista y autor de “cómo alquilar características de vacaciones de Owner” (los gados de Kinney presionan, $26).
- Reducir el volumen de ventas. Frecuentar la renta perdida de las causas del volumen de ventas no sólo, pero el mantenimiento, las reparaciones, y las mejorías también crecientes para ayudar a la unidad para mostrar mejor a los arrendatarios anticipados. Lanzar los perros, dice Karpinski. El alquiler para acariciar a dueños captura a menudo un mercado evitado que ayude a guardar su lugar el ronronear con renta. Los dueños del animal doméstico también pagarán un premio en alquileres más altos que se puedan fijar para cubrir el coste potencial de limpieza o de aumento después del perro, o el amante del gato se va. También, el largo plazo, algo que arriendos a corto plazo, redujo en el mantenimiento y el mantenimiento que generaban tráfico.
- Optar por una opción del arriendo. Las opciones del arriendo dan a arrendatario la opción para comprar la característica en un precio predeterminado dentro de un tiempo dado. Los contratos requieren sudar los detalles, pero son ordinarios. Las opciones del arriendo son a menudo más favorables para el arrendatario (propietario) que el arrendador (arrendatario-comprador) porque vienen con un pago inicial de la opción que el dueño consigue guardar si el arrendatario no compra. Hay también la posibilidad, con un precio predeterminado, la característica venderá para más que el mercado actual permitiría de otra manera.
- Tallar un lugar. Unidades de alojamiento no fumadoras en Vegas (un respirar aire puro después de trabajar todo el dia en un casino), unidad del estudiante para servir el número creciente de los nacidos en el baby-boom del eco alrededor para alistar en la universidad, propiedades horizontales de las vacaciones en ciudades de vacaciones toda la reunión una necesidad específica, sino para requerir habilidades de gerencia especiales.
- Evitar la negligencia. Guardando sus características poner en orden y mantuvo bien les da un alto nivel en el medio de monstruosidades, y ese significa alquileres más altos y una fuente más grande de arrendatarios. Las renovaciones de la cocina y del baño gobiernan el gallinero cuando viene al valor vuelto a la característica y a alquileres más altos, de largo plazo. ¿Quién no tiene gusto de los adminículos brillantes? Los otros cuartos son cajas. Mantenerlos limpios y bien acabados, como un hogar del modelo nuevo.
- Cortar los costes. Considerar las intervenciones de energía, el equipo solar, las aplicaciones de la estrella de la energía y otros pasos económicos de energía que el ambiente y sus arrendatarios aprecien. También, combinar dos o más características de alquiler bajo una póliza de seguro.
- Mirar sus gravámenes. La contribución territorial y la contribución territorial suplemental sobre una característica nuevamente construida $500.000 en California pueden golpearle repentinamente con una cuenta $10.000 sobre el curso de algunos meses. Si su impuesto se ata a los valores de una propiedad, no tener miedo de apelar ninguÌn gravamen que usted piense es demasiado alto. Un gravamen más bajo puede significar un recibo de la contribución más pequeño y más flujo de liquidez.
- Equidad de la estructura más rápida. Cuando su flujo de liquidez mejora (decir debido a los alquileres crecientes o a los costes reducidos) al punto donde usted puede manejar un pago de hipoteca más alto, financiar de nuevo a una hipoteca más a corto plazo para aumentar pagos principales y para reducir costes de interés. Usted puede también cortar costes del financiamiento y acortar el término haciendo más pagos directo al principal. Cerciorarse de que usted no tenga una pena de pago adelantado que le cueste para pagar apagado el préstamo completo temprano.
- Conseguir bajo protecciones fiscales. La legislación fiscal no prohibe a venta casera serial cada dos años. La ley excluye impuestos de ganancias sobre el capital sobre beneficios de hasta $500.000 cuando usted vende un hogar y califica. Los intercambios diferidos impuesto para características más grandes pueden ayudar a mantener el funcionamiento del dinero, algo que las cajas del tío Sam. La depreciación reduce renta imponible. Ayudar de un experto del impuesto, contable, o el abogado del impuesto es obligatorio para ducking bajo protecciones fiscales si usted no tiene un grado en el tema.
- Cuando todos los fall otros, se mueven. Las propiedades inmobiliarias aumentan típicamente en un cierto plazo, pero hay las condiciones del mercado locales que pueden poner el aprecio en revés. Cuando sucede eso, mover su inversión a una característica en una comunidad más hospitalaria a las vueltas.
- Manejar sabio. Karpinski lleva la ruta de bricolaje exponencial las vueltas del aumento. Algunos gerentes de característica pueden tomar tanto como el 50 por ciento de su renta, y más.
“Con el WorldComs y el Enrons de los años últimos, gente están observando para tener control más personal sobre sus inversiones. También quieren invertir en las cosas que están dentro de su zona de la comodidad,” dijeron Karpinski. Eso asume sin embargo, eso usted está cerca de suficientes para manejar realmente características, o puede manejar la tarea de la gerencia que hace juegos malabares para varios o características multi-unit más grandes. Usted puede también decidir sobre usar ambas estrategias dependiendo de lo que dicta cada característica. En cualquier caso, Tyson dice, aprende temprano qué gerencia necesita el acercamiento usted así que usted puede afilar con piedra a lo para cubrir las necesidades de su inversión, y a sus arrendatarios. “La capacidad de controlar y diversas estrategias de gerencia del instrumento pueden llevar a arrendatarios más satisfied y a arrendamientos de más largo plazo. Tan si usted es muy con manos con su característica, o usted preferir permitir una manija profesional los desafíos cotidianos, se cercioran de que su gerencia sea top-notch. La diligencia en esta área puede diferenciar entre una vuelta so-so y gran,” dijo Tyson. |
