Ordeñando las inversiones de la segunda casa - 3/4/2005 - característica de vacaciones del retiro de las segundas casas

Ordeño de inversiones de la segunda casa
por Broderick Perkins

Solamente los tontos entran precipitadamente.

El “efecto de la abundancia” que usted esperaría de crecimiento de la equidad de las propiedades inmobiliarias y la renta no sucede en un vacío, y esas vueltas previstas pueden conseguir aspiradas lejos por costos, condiciones del mercado, y las características inesperados que no son simplemente buenas inversiones.

“Mi pedacito rápido de aconseja sobre esto está, con los factores enormes del aprecio y el hecho de que los reveladores de propiedades inmobiliarias en este mercado hayan estado prendido a esto desde hace algún tiempo, sea cuidadoso donde usted compra,” dijo a Christine Karpinski, inversionista y autor de “cómo alquilar características de vacaciones de Owner” (los gados de Kinney presionan, $26).

“Como usted en cualquier ángulo de la inversión, estar seguro de hacer su preparación para estar seguro que cuáles usted es la compra es de hecho una buena inversión,” ella agregó.

Los inversionistas explicaron cuál es probable un expediente el 23 por ciento de todas las ventas caseras el año pasado. Todas las compras de la segunda casa -- características de la inversión, casas de las vacaciones, y casas de retiro -- explicado el 36 por ciento de todas las ventas caseras, y las segundas casas ahora abarcar el 38 por ciento de las viviendas existentes enteras de la nación, según la asociación nacional asociación del nacional de 2005 de los agentes inmobiliarios de la “del perfil de los agentes inmobiliarios de los compradores del Segundo-Hogar” lanzados a principios de esta semana.

Las propiedades inmobiliarias residenciales son la nueva inversión “go-to” por razones numerosas.

Los nacidos en el baby boomes llevan la manera, comprando encima de segundas casas con abundancia de la equidad de hogares existentes. El grupo de americanos nacidos entre 1946 y 1964 y 41 a 59 ahora envejecidos, representa un bombeo de la población 75 millones de personas de que estén redefiniendo la segunda mitad de la vida. Muchos planean seguir siendo activos, trabajo por completo o por horas durante sus “años del retiro,” y la estancia puesta en su propio hogar como envejecen, algo que movimiento en una casa de retiro. Para ellos, una azotea sobre sus cabezas que generan una vuelta en su inversión y que proporcionan una protección fiscal es los medios a tal efecto.

La legislación fiscal, ahora excluye de impuestos hasta $500.000 en ganancias sobre el capital cuando usted vende un hogar. Ese dinero extra se puede rodar encima en otro hogar -- o dos -- donde las ventajas de impuesto adicional aguardan.

El segmento doméstico del mercado del recorrido prosperó después de 911. El movimiento post-911 a qué se percibe como recorrido doméstico más seguro, algo que viaja al extranjero, creado un mercado más grande para los dueños de características de la inversión alquila. Los viajeros domésticos prefieren a menudo permanecer en el ambiente más hogareño de un hogar algo que un hotel, un motel, o un mesón. Los tipos pueden ser más baratos para grupos más grandes y el formulario menos denso de comodidades da a viajeros una mayor sensación de seguridad.

Los refugiados de la bolsa a que ambos perdieron, y el dinero hecho antes de que se derrumbe COM de punto encontraron un asilo más práctico más seguro de la inversión en la unidad porque es también un activo tangible. Como inversión, las segundas casas son apenas llanas se refrescan. Es mucho más atractiva vivir, trabajar, y juego en una inversión que es leer los índices de la bolsa diarios.

“Con el WorldComs y el Enrons de los años últimos, gente están observando para tener control más personal sobre sus inversiones. Las propiedades inmobiliarias se han utilizado a menudo como caja fuerte o la inversión “de primer orden”, porque parece montar hacia fuera los reflujos y los flujos del mercado sobre el largo plazo,” Karpinski dijo.

Además del aspecto tangible, las inversiones de propiedades inmobiliarias son inversiones más fácilmente leveraged. Eso significa que un porcentaje más pequeño de la inversión hace frente realmente a riesgo. Solamente $100.000 hacia abajo, por ejemplo, consigue media millón de inversiones del dólar. Con aún más riesgo, usted puede invertir en propiedades inmobiliarias con virtualmente nada hacia abajo. El crecimiento de la equidad y el nuevo mercado de hipoteca también hace la inversión más líquido que nunca. Sacar la equidad en San Diego un día e ir a hacer compras para un hogar en Chicago el siguiente.

“No hay pregunta sobre ella. Si está comprado como segundas casas, residencias primarias, o como puramente las características de la inversión destinadas “para ser movido de un tirón” para un beneficio rápido, las propiedades inmobiliarias son una alternativa de gran alcance, provechosa a los mercados comunes y de obligaciones,” dice a Alfred Glossbrenner, co-autor del book/CD “cómo hacer que su característica de vacaciones trabaja para usted!”.

Sin embargo, los rendimientos de cualquier capital invertido, especialmente propiedades inmobiliarias, son sensación casi nunca de noche, pero obligaciones de largo plazo. No permitir los puntos fijos recientes en precios domésticos, o la nube creciente de la práctica que mueve de un tirón su visión. Mantener perspectiva cómo venir-latelys buscando un dólar rápido en la bolsa sufrida cuando intentaron cobrar hacia adentro en la era ya gastada de COM de punto.

La poder de los valores de propiedades inmobiliarias, y cae. La protección de cualquier inversión con diversidad sigue siendo la norma de oro en inversiones personales.

La “inversión en propiedades inmobiliarias no es ciencia de cohete, pero toma mucha investigación, planeamiento, y trabajo duro pasado de moda,” dice a inversionista Eric Tyson, que, con Roberto S. Griswold, co-authored las “propiedades inmobiliarias que invertían para los maniquíes,” (Wiley, $21.99).

Mientras que los especuladores toman el más aventurado acercarse a la inversión moviendo de un tirón características -- comprando y rápidamente revendiendo, esperanzadamente en un beneficio -- la mayoría de los inversionistas compran la característica para sujetar para el aprecio, la renta, o ambas.

Con comentarios de otros expertos, aquí es lo que inclina la oferta de Tyson y de Griswold como arranque para los inversionistas nuevos que sujetan sobre características.

Vivir dentro -- o abajo -- sus medios. Usted no podrá típicamente golpear ligeramente vueltas de inversión enseguida y en muchos mercados, usted pagará algunos costos (seguro, impuestos, mantenimiento, mejoras, etc.) a propia característica de la inversión incluso si usted la alquila. Rodar detrás su hacer-él-toda forma de vida. Mantener su coche actual algunos años más largo. No vivir en una comunidad costosa colocada con las amenidades que usted nunca utilizará. Si usted debe viajar, viajar a la característica de la inversión, y utilizar las visitas para las tareas de bricolaje que cortaron costes en mantenimiento y mantenimiento.

Poner el 20 a 25 por ciento hacia abajo. La vida frugal le dará el dinero que usted necesita para hacia abajo pagos más grandes, que le dan los mejores términos del financiamiento y las vueltas más rápidas en su dinero. Pagos más pequeños bajan con tipos de interés más costosos, seguro de hipoteca privado, y otros costes. Mientras que usted debe esforzarse utilizar tanto del dinero de los proveedores de fondos como palancada para cubrir costes de adquisición, demasiada palancada puede ser peligrosa si el mercado le gira y sus costos de la deuda son demasiado altos permitir que usted ofrezca de garantía sin el dinero perdidoso.

Comprobar su haber. Conseguir una copia libre de su informe de haber. Comprobar para saber si hay exactitud y errores. Alzar su cuenta con el comportamiento apropiado del haber.

Escoger un equipo de las propiedades inmobiliarias. Alinearse a un inversionista-consejero, a un agente inmobiliario, a un oficial de préstamo, a un especialista del impuesto, a un abogado, y a otros que puedan asistirle. Un equipo pesado de la inversión-smarts de profesionales le coloca para identificar, y rápidamente cerca en las mejores características de la inversión.

Pensar pequeño. Las pequeñas características residenciales tienen gusto de las propiedades horizontales, townhomes, y los pequeños hogares son más fáciles de mantener y de manejar, y la inversión de capitales iniciales es más pequeña, poniendo menos dinero en peligro. Considerar múltiplexes más grandes de los hogares separados y unidades más grandes de la multi-unidad después de que usted haya dominado uno o algunas características más pequeñas.

“Una característica con una historia de alquiler de las vacaciones acertadas puede traer realmente un precio alto más que su competición. Eso es porque el nuevo propietario no está comprando apenas un edificio o una propiedad horizontal, él o ella está comprando una pequeña empresa con un historial probado,” dijo Glossbrenner

Pensar la ubicación, ubicación, valor. Poseer la característica en las áreas prometedoras con la novedad, el potencial para el crecimiento y otros factores que realzan encontrar y la custodia a buenos arrendatarios. Las características en ubicaciones sólidas pero necesitando el mantenimiento diferido, de que son en gran parte cosméticas, pueden ser inversiones sabias.

“Hay algunos mercados que encima se saturan con la novedad. Evitarlos,” dijo Karpinski.

Evitar inversamente “perfeccionan” características. Evitar las nuevas o completo renovadas características, a menos que estén en la trayectoria del progreso o en una ubicación primera -- decir la primera fase de una comunidad de la parte de océano. La tasación de primera fase es a menudo favorable debido a la presión sobre el revelador pre-vende algunos hogares antes de que su préstamo de revelado golpee con el pie hacia adentro. Si no las nuevas características se pudieron haber exprimido ya por el dueño actual y aumentos más futuros del alquiler o del valor pueden ser limitados.

Comprar cerca cerca. Comprar en el plazo de dos horas de tiempo de recorrido -- en coche, plano, tren o barco, dependiendo de cómo usted viaja. Buscar inversiones más distantes solamente después de llegar a ser familiar con el mercado, viajar regularmente allí por otras razones o encontrar a gerente de característica que no cortará profundamente en su potencial del beneficio.

Tomar el resplandor de flujo de liquidez. No tomar la palabra del vendedor o del agente para ella cuando viene a la renta y a los costos asociados a la característica. Trabajar un informe del flujo de liquidez de la rayadura basada en su, o la investigación de su equipo. Si no usted no tiene ninguna manera verdad de saber el valor de la inversión de la característica.