Millón de sistemas de la ejecución de una hipoteca del dólar - parte 9 11-
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Capítulo doce
RESPUESTA DE MANEJO
Una vez que su programa de comercialización directa está bien en curso usted debe estar listo
para ese día agitado en que usted recibirá una visita o una postal de una perspectiva.
Tener presente que es inverosímil que su teléfono sonará nunca de
gancho. Aunque usted está enviando un en grandes cantidades del correo usted será
recepción de un bajo volumen de la respuesta.
La mayoría de los dueños caseros encontrarán una manera de traer sus pagos actuales. Pocos
las características van realmente a la venta en los pasos del palacio de justicia. A menos que usted esté en un área
de señal de socorro económica extrema, raramente más el de 10% o el 12% de los hogares
en defecto terminar hacia arriba con una ejecución de una hipoteca terminada. En algunos condados el tipo de las ventas
es el apenas 1% o el 2%.
Para no preocuparse, las características de compra en el período de la pre-ejecución de una hipoteca pueden estar tan
provechoso que usted no necesita para encontrar docenas de repartos.
Su primera regla debe ser determinar el beneficio mínimo que usted aceptará
de cualquie reparto. Esto variará de área al área. Si usted está viviendo en una sección del
el país donde está $200.000 el precio doméstico mediano usted esperará hacer más
beneficiarse en cada reparto que en un área donde está $80.000 el hogar tasado mediano.
Como un punto de partida considera un beneficio mínimo de $10.000 para el extremo superior
áreas y $5.000 para la gama más baja. De acuerdo con estos números aprender
precio mediano para los hogares en su área. Aparecerá de vez en cuando en su
el periódico o usted puede hacer contacto con el tablero de agentes inmobiliarios en su área para la figura.
El precio mediano le dará apenas una meta general del beneficio.
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Su beneficio medio es probable ser mucho más alto que el mínimo usted
establecer. Puede funcionar más cercano a $15.000 a $20.000. Cada usted de vez en cuando
sacar una compra estupenda que le pesque un beneficio de $50.000 o más. Cuántos
¿reparte de ese tamaño usted necesitan antes de que usted baile hasta el final al banco?
Sí, usted quisiera que cada reparto fuera lucrativo, pero no es codicioso. Recordar
usted está en un juego de números. Su programa de comercialización del correo directo trabajará
para suministrarle un flujo constante de terminales. Su coste por el terminal será igual para
los buenos y los malos. Más repartos usted puede hacer el mejor. Una vez que
todos sus sistemas y procedimientos son in place él están apenas como buenos hacer diez
$8.000 repartos pues es hacer un reparto $80.000.
Por supuesto, no todo el ése será beneficio puro. Usted tiene el coste de gastos indirectos
apenas como en cualquier negocio y ése debe incluir el coste de su correo directo
campaña. Los costes de su correo serán su costo primario. Si usted tiene a
Ministerio del Interior sobre su solamente otro en costo que va estará para el teléfono
servicio.
¡ANILLO, ANILLO!
Finalmente el teléfono suena y es un dueño casero que llama para preguntar por
material que él ha estado recibiendo de usted. ¡Prepararse! Éste es el momento usted
han estado esperando. ¿Usted ha planeado cuidadosamente apenas cómo usted reaccionará?
Recordar que esta persona está bajo mucha de tensión. El suyo financiero
los problemas han creado probablemente la fricción en sus relaciones personales y puede
ser eso que él no ha tenido realmente cualquier persona a hablar con hasta que él le encuentre. Ser un bueno
oyente. Mucho de lo que él dice puede tener no concerniente su interés en la compra
su hogar, pero construir informe usted debe ser un paciente y un oyente de comprensión.
Más usted escucha y se compadece el mejor su ocasión de hacer a
conexión personal con el llamador y ganar su confianza.
Ayuda a detenerse brevemente por un segundo en que el teléfono suena y se puso en
el bastidor de la mente correcto. Recordarse que esta visita pudo ser de una perspectiva.
Tomar una respiración profunda, relajarse, sonreír y respuesta con una voz apacible, amistosa. Hablar
lentamente y sin obstrucción. Éste es su primer contacto personal con el dueño casero y
usted quisiera que ella formara una imagen muy positiva de usted a través del sonido de su
voz. ¡Nunca permitir que un niño conteste!
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No intentar y no presentarse pues no es algo usted. No arriesgar
el sonar falso o insincero. Ser usted mismo, pero ser su uno mismo caliente, amistoso.
¡Recordar que esto podría ser una visita de teléfono $10.000!
En sus letras y audios usted tiene informado perspectivas que será usted que
contesta al teléfono cuando llaman, así que esté seguro de hacer tan - “hola, éste es Lloyd.”
Éstos pueden parecer como pequeños puntos, pero relaciones personales debajo de éstos
las condiciones económicas pueden ser un asunto muy delicado. Es muy importante bajar a a
buen comienzo con una perspectiva. Hace tanto más fácil construir el informe usted
necesitará más adelante como usted conduce a dueño casero en un reparto el cual trabaje para ambos
usted.
Incluso si usted está utilizando un nombre de compañía en sus letras siempre dar
nombre de un individuo (usted) que el llamador debe esperar hablar con. Si hay más
que una persona que maneja estas visitas dar instrucciones a dueño casero “piden Lloyd o
Marcar. “
El dueño casero me indicará porqué él está llamando, “consiguió una letra de usted.” O,
“He estado consiguiendo sus letras y Cdes.” O, “está usted el individuo que compra
¿casas? “O, “he estado teniendo algunos problemas y conseguí una letra que le dice
puede ayudarme. “
Comenzar la conversación pidiendo su nombre. Apenas su nombre hará
(Tyrone?). Estar seguro que él sabe su nombre, “por favor me llama marca. Puedo le llamo
¿Tyrone? “Él puede no querer dar su nombre y a este punto ése es ACEPTABLE.
Comenzarlo a hablar pidiendo; “Informarme sobre su situación, Tyrone?”
el llamador verterá a menudo sus apuros en mucho más detalle que usted quiere saber.
Usted cogerá una cierta información valiosa aquí, así que escuchar y tomar las notas mientras que
él habla. Después de que él haya ido en durante algún tiempo usted se mueva hacia adentro y comenzar a conseguir
información que usted necesita.
Algunos serán tight-lipped y decir algo como, “bien, usted es el
¡quién envió las letras que pedían que llame! “Entonces usted puede entrar a la derecha su
las preguntas, pero estén listas para escuchar si él comienza a ofrecerse voluntariamente la información sobre el suyo
apuros.
Usted dice después, “Tyrone, soy un inversionista que trabaja con la gente que es
en situaciones de la ejecución de una hipoteca.
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La hago para el beneficio e intento hacerlo mucho para nosotros dos. Si usted es
interesado puedo poder ayudarle, pero necesito hacerle algunas preguntas.
¿Es eso ACEPTABLE? “
Ser honesto y veraz
Inicial derecho usted tiene lo permite saber sobre cuáles usted es. Usted hace esto para
beneficio. No puede haber sorpresa sobre eso más adelante. La otra cosa que usted ha hecho
es pedir su autorización de recopilar la información de él. Él debe oponerse a muy
pocas preguntas después de que él le haya dado su AUTORIZACIÓN. Si él se opone algo
explicar que usted arriesgará mucho de su dinero para ayudar le y le
puede hacer solamente tan si usted tiene las respuestas a estas preguntas.
¡Él no quiere vender su hogar! Eso es lo que usted aprenderá a menudo en esto
conversación. Él como último recurso y quizá no incluso entonces va solamente a vender.
Usted debe llevarlo hacia una venta muy lentamente y cuidadosamente. Explicar, como usted
han hecho en sus letras, porqué puede ser su mejor línea de conducta. Que él puede
ahorrar algo de su equidad para ayudar con un nuevo comienzo. Que él evitará el estigma de
una ejecución de una hipoteca en su historia de haber. Que por su salud él necesita poner
un final a la tensión y a la ansiedad que él ha estado experimentando.
Incluso si usted puede doblarlo hacia su modo de ver usted debe ser consciente
ese la mayoría de los dueños caseros todavía van a ser sospechosos y quizá incluso un poco
hostil. Mantener su manera caliente y amistosa no importa qué dicen o cómo
la dicen. El ser un amigo de comprensión a todo es apenas parte del trabajo. Usted
encontrar eso después de que usted se familiarice con las perspectivas que la mayoría es gente muy agradable, pero
tomar un pedacito del abuso ocasionalmente está todo en el trabajo de un día. No sucederá a menudo.
Si usted se entrena siempre para ser caliente y amistoso usted será
recompensado al índice de millares de dólares para cada visita de teléfono. Una vez que encuentran
usted puede ayudarles realmente que muchos harán muy agradecidos y amistosos.
Intentar conseguir la perspectiva al punto donde él considerará por lo menos la venta
de su hogar. Explicar que él debe tener venta de su hogar previsto como opción
si otros esfuerzos en encontrar fall del dinero. Explicar que usted está listo para comprar ahora
y la venta poner fin rápido a muchos de sus apuros.
¿Cada perspectiva aceptará esta línea de razonamiento? No. Algunos querrán
nada de usted con excepción de un préstamo. Dejar la puerta abierta para esas perspectivas a
hacerle contacto con más adelante. Algunos, si usted ha hecho un buen trabajo del informe del edificio.
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El truco es conseguir tanta información como usted puede sin sonar como
usted está bombeando la perspectiva. Esto viene con práctica, pero usted encontrará que es
mucho más fácil si usted apenas muestra la preocupación verdadera y la interesa en el dueño casero
lío.
Hacer su mejor para hacer preguntas principales. Hacer las preguntas que lo consiguen que habla
y guardarlo el hablar. Pedir, “cómo usted siente sobre ése?” “Cuando hizo ese comienzo?”
“Hace cuánto tiempo estaba eso?” Y así sucesivamente. ¡Pedir y escuchar - pedir y escuchar! El viejo
diciendo que usted tiene una boca y dos oídos, así que escuchar dos veces tanto como usted
hablar es ciertamente la regla aquí.
No es necesario recopilar su información en la orden exacta indicada
en su “hoja de información de la característica” (muestra apenas a continuación), pero utilizar
cubrir como guía. Tener siempre una fuente práctica por el teléfono. Usted pronto
entrenarse para alcanzar para una hoja de información cada vez los anillos del teléfono. No hacer
pedir que el llamador espere mientras que usted consigue el papel y la pluma.
Cuando el tiempo correcto en su comienzo de la conversación que pide a las preguntas eso
le ayudará a determinar si esto pudo ser una situación provechosa. Explicar que usted
no sabrá si usted puede ayudar hasta que usted haya hecho una cierta investigación y haber comprobado
con sus proveedores de fondos para aprender las cantidades exactas debidas, él estará tan por favor como
exacto como sea posible con el suyo respuestas.
No confiar en la información que usted recibe de la perspectiva. Él puede intentar a
hacer la mirada de la situación tan atractiva como sea posible. A este punto él puede realmente estar
en vista de la venta a usted y, como cualquier vendedor, puede intentar conseguir el mejor reparto
posible. Como en cualquie uso del reparto qué él le informa como guía ver si usted
proceder.
Con lo que usted ha aprendido de la perspectiva, el valor del hogar y
la cantidad de los préstamos contra el hogar, usted puede determinar si ésta podría ser a
situación provechosa - una que usted debe investigar más lejos.
Recordarle para haber establecido una figura de beneficio mínima que usted utilice
para calificar cada característica para la compra posible. Para alcanzar una conclusión válida usted
debe tener una idea de las cantidades de préstamo excepcionales contra la característica. Aquí está
un ejemplo:
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Valor de mercado del hogar $130.000
1r equilibrio 50.000 de la hipoteca
2do equilibrio 15.000 de la hipoteca
Sumar las 1ras y 2das hipotecas 65.000
Otros embargos preventivos 000.000
equidad $130.000 - $65.000 = $65.000
La información que usted ha recopilado del dueño casero indica que él
tiene equidad de algunos $65.000. Esto fácilmente le haría a candidato a más futuro
investigación.
¡Equidad! Paremos aquí por un momento y hablemos de la equidad. Equidad en a
el hogar es la diferencia entre la cantidad debida en préstamos de hipoteca y la feria
valor de mercado de la característica. Si el hogar se valora en $100.000 y hay a
la deuda de hipoteca excepcional de $50.000, entonces el dueño casero tiene equidad de
$50.000.
Valor $100.000 - $50.000 hipotecan debe de = la equidad $50.000 dueños.
Los $50.000 es teóricamente lo que recibiría el dueño si él tenía
hora de vender la característica con medios normales, en un promedio inmobiliario
mercado, menos costos de venta. La equidad se puede transformar en dólares duros debajo
condiciones normales.
Cuando usted está prospectando para la característica de la pre-ejecución de una hipoteca usted está realmente
¡buscar EQUIDAD! Usted quiere comprar equidad y usted quiere comprarla en un descuento.
Es importante entender esto. Sí, usted está comprando casas, pero solamente porque
aquí es donde usted encuentra la equidad y usted puede girar esa equidad en efectivo verdadero.
Usted no compra una mina de oro porque usted quiere poseer un agujero en la conexión a tierra.
¡Usted compra una mina de oro, porque aquí es donde está el oro! Igual es verdad
con las propiedades inmobiliarias y equidad.
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En el ejemplo encima de usted querer comprar la equidad del dueño $50.000, pero le
querer solamente pagar $25.000 él. Porqué él vender su equidad para apenas la mitad de su
¿valor? ¡Porque él se coloca para perder todo el él si él no hace!
Ése es porqué usted está buscando para estas situaciones de la ejecución de una hipoteca. Usted debe
encontrar la perspectiva que tiene el suyo de nuevo a la pared y está haciendo frente a la pérdida el suyo entero
equidad - creada con años de pago. Él debe ser agradecido que usted tiene
ido el esfuerzo de ser allí, así que a él puede ahorrar mitad de su equidad y usted encontrará
que son muchos.
Usted debe determinar cuidadosamente el valor verdadero de la equidad. Esto es crucial a
su éxito. Con una ejecución de una hipoteca del revestimiento de la característica no es infrecuente encontrar embargos preventivos
y deudas contra el hogar con excepción de hipotecas.
Podía haber un embargo preventivo del IRS para los impuestos sin pagar. El dueño pudo haber perdido a
proceso legal que dio lugar a un embargo preventivo de juicio contra su característica. Contribuciones territoriales
podría ser atrasado y el condado ha puesto un embargo preventivo de impuesto en el hogar.
Éstas son todas las deudas contra la característica que debe ser pagada antes de usted
poder tomar título. El dinero para pagarles necesidad viene de
equidad de la perspectiva. El coste de fija-hacia arriba se debe descomponer en factores en el precio de compra. Usted tendrá
para pagar tener la casa trajo hasta estándares de la vecindad. Este el documento y materiales del acompañamiento se diseñan para proporcionar la información autoritaria en vista de el tema cubierto en él. Está para los propósitos de la ilustración solamente y presentado con la comprensión que no contratan al autor y al editor a la representación legal, considerando u otras opiniones profesionales. Si se requiere el asesoramiento jurídico o el otro asesoramiento especializado, los servicios de un profesional competente deben ser buscados. |
