El caso del dominio eminente de New Jersey crea el nuevo cañizo para los reveladores por Peter G. Miller
Dominio eminente -- la derecha del gobierno de tomar su hogar -- ha sido mucho en las noticias desde la decisión 2005 de Kelo del Tribunal Supremo, pero ahora viene palabra de una decisión del tribunal de New Jersey que agrega una aureola fresca del sentido común al discusión Primero, pocos antecedentes: La quinta enmienda dice que el gobierno tiene la derecha de tomar la propiedad privada para el “uso público” pero no “sin la apenas remuneración.” Es decir si el gobierno va a construir un camino, una escuela o algo con una ventaja pública llana entonces puede obtener título a su tierra si está dispuesto a pagar un valor de mercado justo su característica. La quinta enmienda balancea cuidadosamente las derechas privadas y públicas y trabajada generalmente bien por más de 200 años hasta el Kelo 2005 del Tribunal Supremo v. La nueva decisión de Londres cambió las reglas. Debajo de Kelo, dijo a cinco justicias, gobierno podría tomar su hogar no sólo para el “uso público” pero también cuando había un “propósito público” por ejemplo el aumento de la base impositiva. Es decir si un revelador quiso construir un centro comercial y usted no quiso vender, el gobierno local podría adquirir su casa bajo public domain, le paga la característica como si fuera valorada como hogar, después para venderlo a un revelador con diversa división y un precio alto más. Puesto que un centro comercial también rendiría más ingresos fiscales que algunos hogares docena, el uso del dominio eminente sería justificado debajo de Kelo. La decisión de Kelo significó con eficacia que los gobiernos locales podrían aumentar ingresos fiscales exprimiendo a algunos dueños caseros en vez de hacer la cosa impopular y de aumentar impuestos. El público entendía inmediatamente lo que significó la decisión de Kelo. Y políticos -- muchos que actúan en principio -- también entendido cómo Kelo podría ser empleado mal. El resultado, según la conferencia nacional de legislaturas estatales, es que 30 estados han decretado leyes para restablecer los estándares del pre-Kelo y 10 más estados pasajeros las iniciativas de balota en 2006 para lograr el mismo propósito. Ahora de New Jersey viene una nueva decisión del dominio eminente que se puede adoptar en muchos estados. En términos básicos, un revelador en municipio del laurel del montaje quiso construir 23 nuevos hogares en 16.3 acres que habían sido divididos en zonas para el uso residencial. Los requisitos locales seguidos revelador y habían obtenido todos los permisos y autorización necesarios, pero por otra parte la comunidad decidía que quiso la tierra para un programa de los “espacios abiertos”; es decir, quisiera que la tierra permaneciera subdesarrollada. En hogares del municipio v. MiPro del laurel del montaje, el Tribunal Supremo de New Jersey dictaminó 6-1 que la comunidad podría, de hecho, tomar a la característica para los “propósitos de la reconstrucción y de la conservación,” en parte porque motivo el “del municipio para limitar el revelado y de tal modo límite atestó de las escuelas, congestión de tráfico y la contaminación que acompaña el revelado no es contraria con el motivo que conduce el interés público en la adquisición del espacio abierto generalmente.” Montar el laurel, dijo la corte, hacer qué gobiernos locales han estado haciendo desde que la quinta enmienda fue escrita, tomando la propiedad privada para interés público. La corte de New Jersey también dijo que si el gobierno va a agarrar la característica, después debe pagar el valor del “uso óptimo” que es este caso significó que dieron derecho el dueño a la remuneración adicional porque el uso más alto y mejor de la tierra había sido aumentado en la adquisición de las licencias y de las autorizaciones de obras. Usted puede contar con que muchos jugadores en el proceso de desarrollo sean screaming sobre la decisión del laurel del montaje porque dice que incluso después se han obtenido los permisos y la división, el revelado puede ser parado -- pero solamente si los gobiernos están dispuestos a pagar el precio completo la tierra. La edición verdadera, por supuesto, es que la tierra es solamente una fuente de ingresos en el proceso de desarrollo. Si la tierra no puede entonces ser desarrollada no puede haber beneficios de ventas del hogar y de la porción, de comisiones del corretaje, de honorarios de la hipoteca, del interés de préstamo, de cargas que se cierran y de pagos de la gerencia. | 
