Pautas del tasador de las propiedades inmobiliarias - parte 4 ESTILOS ARQUITECTÓNICOS Y UTILIDAD FUNCIONAL Es esencial que un tasador tenga un conocimiento de trabajo del diseño y de la construcción del edificio. El buen diseño básico de interior y de exterior tiene un efecto decidido en la comerciabilidad de las propiedades inmobiliarias. No hay substituto para los materiales apropiados y las proporciones apropiadas y escala. El tasador debe ser consciente de imitaciones y de nuevos reemplazos plásticos.
Para lograr valor máximo, el estilo arquitectónico y el diseño se deben relacionar con el sitio. Una vecindad estable típica se debe mejorar con los hogares aproximadamente de los mismos tamaños, de la edad y del estilo. Una casa que tiene un estilo arquitectónico extremadamente extranjero a sus alrededores tiende a encontrar dificultad cuando está ofrecida para la venta.
O un hogar resuelve resistencia en el mercado debido a su estilo, que lo pone dentro de una categoría de edad definida. Así, si cierto estilo de la arquitectura ha perdido su súplica porque el gusto público ha cambiado, esta tendencia tendrá un efecto nocivo en valor. Ambos corredores y tasadores de las propiedades inmobiliarias deben ser familiares con los estilos caseros y saber el efecto sobre el valor de estilos equivocados. El tasador debe también estar alerta al resurgimiento de más viejas características en la aceptación pública.
Esta sección: contiene breves descripciones de varios estilos arquitectónicos en hogares unifamiliares; explica cómo determinar la calidad de la construcción; y define utilidad funcional y su efecto sobre comerciabilidad.
Estilos arquitectónicos
> Colonial. Los estilos del bacalao de cabo y de Ana del cabo son: generalmente absolutamente pequeño de tamaño - mínimo con buen gusto; las simétrico-ventanas balancearon en ambos lados de la puerta principal; uno o uno y una mitad de las historias con el pequeño sitio principal arriba; aguilón o azotea de gambrel bastante escarpado cubierta con las ripias de madera; y exterior del apartadero de madera.
> Colonial de Nueva Inglaterra. Un cuadrado o una estructura rectangular, encajonada teniendo: espacio usable máximo; las ventanas simétricas balancearon en ambos lados de la puerta principal; dos o dos y una mitad de las historias; azotea de aguilón cubierta con las ripias de madera; exterior de la madera generalmente pintado blanco; y entrada delantera impresionante generalmente con el ventilador del travesaño del cristal encima de la puerta.
> Colonial holandés. Un hogar moderado-clasificado generalmente no más que 50 pies de ancho, con una parte simétrica teniendo: una entrada en el centro, equilibrado por las ventanas; azotea de gambrel bajo-arrebatadora; exterior generalmente de la piedra; y una y una mitad historia con las ventanas de dormer o dos y una mitad de las historias con las ventanas de dormer.
> Colonial georgiano y meridional. Estos estilos tienen entradas delanteras elaboradas con el llano o las columnas estriadas; estar generalmente de ladrillo o de madera; tener azoteas en pin3on prominentes, a menudo tristes; ser muy simétrico; requerir los diagramas de la tierra grandes; gran escala, no conveniente para una pequeña casa; y dos, dos y una mitad o tres historias.
> Isabelino inglés. Este estilo tiene líneas refinadas góticas con la piedra moldeada alrededor de ventanas y de puertas; generalmente del ladrillo, del estuco, o de la piedra; empapar la azotea echada, cubierta con la pizarra o la ripia; ventanas generalmente plomadas del marco del metal; y requiere un solar grande.
> Half-Timber inglés. Este estilo tiene superficies de la madera que resaltan con el estuco entre las superficies; bajar la historia de la albañilería pesada; empapar la azotea echada; generalmente dos historias; y requiere un área de porción grande.
> Regencia. Un estilo generalmente simétrico con la entrada delantera en el centro; exterior del ladrillo o de la piedra; obturadores en cada lado de ventanas; azotea triste baja; dos historias en altura; y ventana octagonal en segunda planta sobre puerta principal.
> Provincial francés. Generalmente una casa grande en un diagrama importante, paredes exteriores de la albañilería con las azoteas muy altas; altas ventanas grandes con los obturadores largos; y uno y una mitad o dos y una mitad de las historias.
> Normandía francesa. Tiene generalmente torrecillas en la entrada; paredes del ladrillo o de la piedra; asimétrico; y empapar la azotea echada de la ripia.
> Verdad a españoles. Patios incluidos; la misión roja embaldosó la azotea; decoraciones del hierro labrado; y paredes del estuco (generalmente blanco).
> Pequeño español. Exterior del estuco; azotea plana de la composición con el trim del azulejo de la misión en la parte; conveniente para las pequeñas porciones; ninguÌn patio; y una historia solamente.
> Español de Monterey. Dos historias; estuco (generalmente blanco); la misión roja embaldosó la azotea; segundos balcones de la historia; y pasamanos decorativos del hierro.
> Moderno y contemporáneo. Generalmente una historia; azotea generalmente plana o grave; a menudo en el bloque de cemento; gran cantidad de cristal; y vida de interior/al aire libre.
> Casa de la casa de planta baja o de rancho. Una historia; estuco con el trim de madera; a menudo en el bloque de cemento; ripia o azotea de la sacudida; bajo y trepador; garage generalmente unido; y vida de interior/al aire libre.
Calidad del edificio
Una de las razones más importantes de examinar una característica es determinar su calidad de la construcción y de la condición. El tasador debe estar bien informado en cuanto a los detalles estructurales de edificios. Todas las porciones expuestas de un edificio se deben examinar de cerca para comprobar los materiales usados, la actual condición, y el tipo y la calidad de la construcción, que puede ser clasificada como sigue:
A. Baja calidad.
1. Casa competitiva del bajo costo que no excede los códigos técnicos de la edificación mínimos.
B. Calidad justa.
1. Llano y finales baratos en interior y exterior.
2. Tornillería del final de la calidad, accesorios de iluminación, y calefacción baratos.
3. Erigido generalmente en áreas del poder adquisitivo bajo.
4. Típicamente, stucco el exterior, piso del bloque de cemento, azotea de la composición.
C. Calidad media.
1. Reuniones VA y estándares de FHA.
2. Comprado generalmente por las personas de la renta moderada.
3. Estándar mediano de la construcción con algunos refinamientos del bajo costo.
4. Generalmente del exterior del estuco, del suelo de la madera dura, de la azotea de la composición o de la ripia.
5. Acabar la tornillería, los accesorios de iluminación y la calefacción de la calidad media.
6. Contener encontrado en progresos grandes de la zona.
D. Buena calidad.
1. Buenos diseño arquitectónico, ejecución y materiales.
2. Stucco las paredes con el trim de madera y de la albañilería, pisos de madera dura, azoteas de la ripia.
3. Contiene generalmente dos cuartos de baño, horno de aire forzado o calefacción, los accesorios de iluminación de la buena calidad y tornillería iguales del final.
4. Tiene generalmente equipo incorporado extra en cocina.
E. Calidad muy buena.
1. Generalmente, creado para requisitos particulares por el arquitecto.
2. El hogar contiene muchas características extras.
3. Stucco las paredes con el trim extenso de madera o de la albañilería, suelo de la madera dura, azoteas de la sacudida.
4. Dos o más cuartos de baño, calefacción de aire forzado, tornillería del final de la calidad muy buena y accesorios de iluminación.
5. Chimeneas de encargo.
F. Calidad excelente.
1. Creado para requisitos particulares por el arquitecto.
2. Las características extras están del más de alta calidad y del diseño.
3. Stucco las paredes con las secoyas o los cedros u otras maderas finas, suelos de piedra del trim, de la madera dura, del mármol y de la alfombra de la aduana, azulejo de la arcilla, azoteas de pizarra, canales de cobre y así sucesivamente.
4. Un baño con cada dormitorio, armarios sin llamar, calefacción dividida en zonas, madera especial acaba por ejemplo la teca, la cereza, la nuez, etc., iluminación del diseñador incluyendo la iluminación ahuecada del arte.
5. Las chimeneas de encargo, las bibliotecas de madera de encargo, las barras, las despensas del mayordomo, el granito o el mármol contradice en los baños y la cocina, aplicaciones gastrónomas.
UTILIDAD FUNCIONAL La buena arquitectura se refiere a la disposición del sitio y a la utilidad funcional así como estilo exterior. Un análisis funcional de una característica mide las conveniencias y la economía en el uso de la característica. Los factores combinados de utilidad y de deseabilidad tienen un efecto en la comerciabilidad de una característica. El grado de su utilidad funcional es importante en cualquier consideración de su comerciabilidad. Así, la comerciabilidad es la última prueba de la utilidad funcional. Lista de comprobación para uso general funcional
A. Edificio.
1. Sala de estar.
a. Suficiencia del espacio del piso y de la pared para la colocación apropiada de los muebles.
b. Circulación - no debe tener que pasar a través de sala de estar larga para alcanzar otras partes de la casa.
c. La chimenea debe estar lejos de la circulación.
d. Espacios de la pared - adecuados para los arreglos de los muebles. 2. Comedor o área.
a. Facilidad del acceso a la cocina.
b. El tamaño del sitio o del área gobernó por el tamaño total de la casa.
c. El mejor si el sitio es casi cuadrado. 3. Dormitorios.
a. El dormitorio principal debe estar de tamaño adecuado (mínimo 10 ' x12').
b. Otros dormitorios (mínimo 9 ' x 10 ').
c. La ventilación cruzada debe ser proporcionada.
d. Localizado lejos de áreas y de la cocina de la familia para la aislamiento.
e. No debe tener que pasar a través de un dormitorio entrar en otro.
f. El espacio del armario debe ser adecuado (profundidad mínima 2 pies; área mínima 6 pies cuadrados).
g. Próximo a las instalaciones completas del baño. 4. Cocina.
a. El espacio de trabajo debe ser amplio y eficiente en plan.
b. El equipo se debe centralmente localizar para eliminar recorrido innecesario del pie.
c. Las paredes, los techos y los pisos deben estar de materiales fácilmente mantenidos.
d. La disposición adecuada se debe adoptar para la iluminación y la ventilación apropiadas.
e. La cocina se debe situar convenientemente en relación a áreas de cena y a sitio de familia.
f. La cocina debe tener una entrada exterior.
g. Las instalaciones del lavadero deben estar adyacente a cocina. 5. Cuartos de baño.
a. Ubicación apropiada con respecto a otros cuartos.
b. Si existe solamente un cuarto de baño, debe ser situado del pasillo central.
c. El cuarto de baño no debe abrirse directo en cocina o sala de estar.
d. Ventilación adecuada - la ventana exterior o el extractor automático es necesario.
e. Pisos, paredes, y techos limpiados y mantenidos fácilmente. 6. Armarios y almacenamiento.
a. Por lo menos un armario de ropa por dormitorio.
b. Espacio de lino adecuado del armario.
c. Los armarios del almacenamiento deben centralmente ser localizados.
d. Un almacén se debe proporcionar cerca del equipo de lavadero.
e. Almacenamiento exterior necesario si hay solamente un carport.
B. Sitio.
l. La construcción se debe relacionar con el tamaño del solar.
2. La casa debe ser así que localizado en la tierra que se relaciona con el solar o “pertenece.” 3. Las yardas delanteras, posteriores y laterales adecuadas son necesarias para la luz y la aislamiento. Las yardas se pueden arracimar en progresos previstos de la unidad.
4. Una yarda privada del servicio para la ropa de sequía y el almacenamiento de la basura debe ser conveniente a la cocina.
5. La entrada al garage debe ser conveniente y fácilmente accesible.
6. El ajardinar apropiado.
7. Instalaciones recreacionales y del jardín.
8. Mejorías de yarda adecuadas.
Pautas para considerar características físicas de la característica verdadera para los propósitos del seguro de FHA A. Súplica visual de la característica. ¿Como de bien la característica en conjunto conservará su súplica de mercado?
1. Diseño exterior de estructuras.
a. Súplica visual basada sobre la probabilidad de la acceptación en el mercado que continúa.
b. Ciertos estilos arquitectónicos son de breve duración en su aceptación y llegan a ser obsoletos. 2. Ajuste.
a. Mide la súplica de la característica en el mercado debido a el terreno, edificios accesorios, caminatas, ajardinando.
b. La vivienda y los alrededores deben presentar una composición agradable y unificada. 3. Diseño interior de vivienda.
a. El diseño interior debe exhibir la simplicidad del tratamiento, la armonía en proporciones y el refinamiento en diseño.
b. Las características permanentes interiores deben ser hasta la fecha y de construcción adecuada.
B. Livability de la característica. El grado de utilidad, de conveniencia y de comodidad que la característica produce se determina cerca:
1. Utilización de sitio.
a. Considera todos los aspectos del sitio y de sus arreglos mientras que éstos afectan al livability de la característica entera.
b. Las características de la porción incluyendo tamaño, forma, topografía, la orientación y ventajas naturales se consideran.
2. Utilización del espacio de vivienda. La consideración se da al tamaño y a la distribución eficiente del espacio dentro de la estructura.
3. Características del sitio. La consideración se da al tamaño y a la proporción de los cuartos en la relación al área total de la vivienda. Se consideran los factores siguientes:
a. Orientación del sitio.
b. Circulación.
c. Aislamiento.
d. Armario y espacio de almacenamiento.
e. Eficacia de la cocina.
f. Mantener las instalaciones.
g. Aislamiento.
C. Luz natural y ventilación. El efecto de la luz natural y de la ventilación natural en la deseabilidad, el livability y el healthfulness se considera.
1. La cantidad o el cociente apropiada de la luz natural al área del sitio debe ser mantenida.
2. La ventilación de todos los cuartos se estudia para medir su efecto sobre la deseabilidad de la vivienda.
3. Ventilación cruzada deseable en todos los dormitorios.
D. Calidad estructural. La calidad del diseño estructural, de materiales, y de la ejecución es
determinado para la vivienda. Los elementos componentes que se considerarán son como sigue:
1. Fundaciones.
2. Construcción de la pared.
3. Particiones.
4. Construcción de piso.
5. Construcción del techo.
6. Construcción de la azotea.
E. Resistencia a los elementos y al uso. Una determinación se hace en cuanto a la resistencia de la vivienda a los efectos del tiempo, del decaimiento, de la corrosión, del fuego, y de la deterioración. La consideración se da a tres categorías:
1. Mejorías de la porción.
a. ¿Cómo el suelo se protege contra la erosión?
b. ¿La tierra se califica correctamente de modo que la estructura no sea dañada por el agua?
c. Las mejorías de yarda tales como caminatas y paredes deben estar de materiales adecuados.
2. El exterior del edificio. El análisis se hace referente a la resistencia del exterior del edificio a los efectos de los elementos.
3. Interior constructivo. La consideración se da a la resistencia de superficies y los materiales interiores para determinar desgaste y rasgón y deterioración.
F. Conveniencia del equipo mecánico. Mide el grado que el equipo contribuye a la deseabilidad y a la súplica de la vivienda con conveniencia, economía, y comodidad. La consideración se da a:
1. Sistema de plomería.
2. Sistema de calefacción.
3. Sistema eléctrico.
4. Equipo suplementario. |
