Pedir los tiempos de los bienes raices - 10 de diciembre de 2004
por Peter G. Miller
Pregunta: Soy corredor de propiedades inmobiliarias que representa a los vendedores que compraron un hogar hace 18 meses. El informe de inspección del parásito estaba sin obstrucción. La inspección hecha para los nuevos compradores (por una compañía reputable) mostró la semana pasada la putrefacción seca, las termitas etc. -- un total de $12.000 para el trabajo de la reparación. Realizo que las termitas pueden venir en cualquier momento, pero la putrefacción seca tuvo que tardar un tiempo largo para convertirse. ¿El vendedor tiene recurso contra la compañía que examinó el hogar cuando ella compró durante hace un año? Respuesta: La respuesta depende donde se localiza la característica porque el alcance de una inspección de la termita variará de estado al estado. Por ejemplo, en Maryland, no requieren la C.C., y a los inspectores de la termita de Virginia para examinar para o para divulgar la existencia todo menos de los insectos de destrucción de madera. ¿La razón? La putrefacción de madera, el decaimiento, el hongo, y la putrefacción seca se consideran ser causados por los organismos de destrucción de madera. La mayoría de los estados de la costa, y de la California meridionales, del golfo incluyen organismos de destrucción de madera en el alcance de una inspección. Las inspecciones de la termita muestran condiciones a la hora del informe solamente, y a menos que sea indicado específicamente por la firma de inspección no hay garantía contra las infestaciones futuras. La mayoría de las firmas reputables llevan seguro de las error-y-omisiones, así que un primer paso es hacer contacto con a la compañía de la inspección original. Si la firma de inspección siente que pudieron haber pasado por alto algo durante la inspección, corregirán a menudo el problema en no el coste o en un coste reducido, incluso cuando no se publicó ninguna garantía publicada. También, encontrar daño digno de $12.000 requiere seguramente una segunda e independiente inspección tan bien como la reparación hace una oferta por alguien con excepción de la firma que encontró el daño. Pregunta: Estamos comprando un hogar. El acuerdo de venta dice que los vendedores necesitan darnos el aviso de 30 días de la mudanza y que pueden permanecer solamente hasta dos meses después de cerrarse. ¿Qué debemos incluir en el contrato del alquiler-detrás para protegernos contra los daños contraídos después de cerrarse pero mientras que los vendedores están alquilando detrás? También hemos convenido en ya el precio del alquiler-detrás -- están cubriendo nuestro pago de hipoteca. Somos compradores caseros nuevos y necesitamos los detalles en cuanto a cómo conseguimos el alquiler, el depósito de fianza, el etc. Respuesta: Qué usted está buscando es “un acuerdo de la ocupación del poste-establecimiento.” Esto es un documento complejo con las porciones de cláusulas y de subpárrafos porque el alquiler detrás levanta un anfitrión de ediciones. ¿Por ejemplo, cómo usted sabe daños haber ocurrido durante la ocupación y no antes sin una inspección y un expediente fotográfico? ¿Quién está pagando utilidades? ¿Seguro? Hace a proveedor de fondos saben que la característica se está alquilando para mientras dos meses -- muchos acuerdos de préstamo requieren a compradores ocupar una característica en el plazo de 30 días. ¿Y su comunidad tiene control de alquileres? Si sí, alquilando usted puede dar ciertas derechas a sus arrendatarios. Pregunta: Hemos alquilado un más viejo hogar por varios años y nos preocupamos de la condición de la característica. La inclinación de algunos pisos y la pared se está separando de la bañera. Me asustan el piso y la tina pudo derrumbarse. ¿Qué si este ajuste entero es un peligro? ¿Qué podemos hacer? Respuesta: Los propietarios tienen una obligación de proporcionar cuartos seguros y habitables -- y ninguÌn propietario quisiera que el gobierno local publicara citaciones o aún cierre una característica. Los pisos y las paredes de inclinación que se separan pueden ser evidencia del movimiento estructural, una cuestión seria pero uno que pueda generalmente ser resolved. Pedir que el dueño tenga una mirada autorizada del representante técnico inmediatamente en la característica. Pregunta: Estoy interesado en la compra de una casa en una venta del sheriff. ¿Si hago una oferta en la casa y la compro para $100.000 y su valor valorado es $160.000, ese medio que yo tendrían $60.000 en equidad, y si podría tan utilizan que $60.000 en un préstamo en forma de participación en el capital para pagar en la primera hipoteca hacer los pagos más pequeños? ¿Cómo está probablemente que podría conseguir la equidad si informo a segundo proveedor de fondos que pondré su dinero hacia la primera hipoteca? Respuesta: Tope. Oferta en nada. Usted necesita saber más sobre propiedades inmobiliarias antes de ir más lejos. Las propiedades inmobiliarias “equidad” se consideran generalmente como el valor de mercado de una característica menos deuda de hipoteca. Alguna gente tiene una visión más conservadora y ve equidad de las propiedades inmobiliarias como el valor de mercado de un hogar menos deuda de hipoteca y costes de comercialización. Lenders financiará las propiedades inmobiliarias en base de su precio de venta o de su valor valorado, cualquiera es menos. Por esta razón, un proveedor de fondos le hará un préstamo basó en el precio de compra $100.000. En cuanto a conseguir un segundo préstamo además del primer, el segundo préstamo es la deuda que también tiene que ser compensada. Porque un segundo préstamo representa más riesgo, un proveedor de fondos querrá un tipo de interés más alto, así usted a continuación no está pagando apagado un primer préstamo con un segundo. Pregunta: Cuando firmamos un acuerdo del listado con un corredor, mi marido era borracho y estaba bajo influencia de un remedio de la prescripción. Informé a mi corredor sobre todo el esto y el día después de que firmáramos el contrato que ella hizo los señales poner en mi yarda. Alguien condujo por y convino nuestro precio. Mi corredor dijo que no había nada que podría hacer sino vender a ellos. El agente del comprador me amenazó con un pleito. ¿Hay cualquier cosa que puedo hacer para guardar mi hogar ahora? Respuesta: Puede ser ésa debido a la condición de su marido que él careció la “capacidad” de entrar en un acuerdo del listado o cualquier otro formulario del contrato. ¿Usted y su marido aceptaron la oferta del comprador? Que un comprador hizo una oferta del completo-precio no significa necesario que él reunión todas las condiciones de un acuerdo del listado. Ver por favor a abogado. Esto costará un paquete para conseguir derecho. Pregunta: Acabo de comprar una residencia de 1.25 acres. Además del hogar en donde vivo, la característica tiene cerca de un acre plantada con los aguacates que se cosechan y se venden comercialmente. Quisiera explorar las ventajas de impuesto (contribución territorial y otra) de convertir la característica de una residencia a una granja. Respuesta: Usted podría llamar ciertamente al gobierno local, anónimo, y habla alguien en la oficina de la contribución territorial. Qué usted ahora tiene es un negocio hogar-basado. Si el estado de la división de la característica se convierte de “residencial” a “agrícola” usted bien puede tener un tipo de contribución territorial más bajo en algunas jurisdicciones. Sin embargo, puede también ser más difícil financiar de nuevo la característica y más resistente para que los compradores futuros obtengan el financiamiento. Hablar con los corredores de propiedades inmobiliarias locales y preguntar cuál es más fácil de vender: ¿Un hogar en su comunidad en 1.25 acres o una granja de los mismos tamaños? Pregunta: Hemos comprado una nueva casa y hemos estado trabajando en la clasificación de nuestra yarda con nuestro constructor. Hemos tenido agua derecha en nuestro patio trasero por meses. Después de dos intentos fallidos de fijarlo están clasificando de nuevo con todo otra vez. Mi marido y yo hemos faltado dos semanas de trabajo para las reparaciones ante el interior de la casa. Tenemos informado nuestra persona de la garantía que necesitarán venir el sábado terminar el trabajo. Esto es porque casi todo en nuestra lista que se fijará ha estado en nuestra lista tres o más veces. ¿Hay esperanza? ¿Hay cualquier cosa que podemos hacer? Respuesta: Usted puede observar este dos maneras. Usted podría decir que hay algunos items que se deben haber hecho a la derecha inicialmente, o usted puede decir que una casa es un producto enorme complejo y usted tiene un constructor que sea de seguimiento y que intenta reparar. Su situación estaría disturbando si usted tenía problemas y el constructor no hizo ninguÌn esfuerzo para fijarlos. Aquí por lo menos usted tiene un constructor el intentar hacer la cosa correcta aunque se ha vendido el hogar y se ha recogido el dinero. La sugerencia aquí es trabajar con el constructor, permanece casera si se da el caso durante la semana (quizás trabajar a distancia si es posible) y consigue las reparaciones hechas.
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